2026年賣台中豪宅要繳多少稅？房地合一稅、土地增值稅與實拿金額

賣台中豪宅要繳多少稅？房地合一稅、土地增值稅與實拿金額

準備出售南屯8期的電梯別墅，或南七期的大樓住宅，你可能已經想好下一個家的樣子，卻還卡在一個問題：房子如果賣到理想價格，扣掉稅、房貸與交易費用，最後到底能留下多少錢？

先說答案：出售高總價住宅，沒有一個可以直接乘在總價上的「豪宅賣屋統一稅率」。要先辨認適用的新舊稅制，再分別估算房地合一稅、土地增值稅，最後把貸款清償與實際支出放回現金表。房子被稱作豪宅，或屬於銀行管制的高價住宅，都不能直接替代這些判斷。

我是何昱陞，在南屯服務過3年，目前服務於有巢氏房屋樂業店，以南屯、南七期的高總價電梯別墅與大樓住宅為服務核心。這篇把出售前需要釐清的問題整理給你：先知道錢怎麼算，再決定怎麼安排下一步。

本文以「境內居住個人、一般買賣取得的成屋」為主要情境。公司名下、非居住者、繼承、受贈、合建、預售屋或分次取得持分，不能直接套用全部試算；應先請國稅局或受託專業人員確認。資料查核：2026/11/04。

這篇帶你整理

1. 一、房子賣4,800萬元，為什麼不代表能拿4,800萬元？
2. 二、先確認新舊制，再看持有期間稅率
3. 三、自住可以少繳？先分清兩套優惠
4. 四、裝潢、仲介費、房貸，哪些可以扣？
5. 五、房地合一稅與土地增值稅，如何避免算兩次？
6. 六、完整試算：賣4,800萬元，最後留下多少？
7. 七、款項入帳以前，先排好申報與付款時間
8. 八、出售前先填這15欄，把未知金額找出來
9. 九、屋主常問的6個問題
10. 十、讓售價與家庭下一步接得起來

一、房子賣4,800萬元，為什麼不代表能拿4,800萬元？

想像一個家庭：孩子搬出去後，打算把原有的大坪數住宅換成更好照顧的房子。他們在意的並不只是「能賣多少」，而是賣完後是否還有足夠資金，支付新家的款項、裝修與生活預備金。這是說明用的假設情境，並非真實客戶案例。

這時候有三個數字要分開：

• 成交總價：買賣雙方約定的價金，是整筆交易的起點。
• 課稅所得：依稅法從成交價額扣除可認列項目後的金額，用來算房地合一稅。
• 出售後可留存款：扣除稅款、清償房貸及實際交易支出後，可以留在家庭手上的款項。

貸款還剩多少，會改變你最後拿回的現金；但貸款本金不是房地合一稅的扣除成本。反過來，當年買進的成本會影響課稅所得，卻不應在這次出售現金表裡再扣一次。把兩張表分開，是避免低估稅款或高估換屋資金的第一步。

二、先確認新舊制，再看持有期間稅率

不要只憑屋齡判斷稅制。一棟屋齡20年的大樓，如果是2019年買進，仍可能適用房地合一新制。重點是你的取得情形與日期，而不是建物幾歲。

一般買賣取得的房地，2016年1月1日以後取得，出售時原則上進入房地合一範圍；2021年7月1日以後交易，適用房地合一2.0相關規定。2015年底以前取得的一般買賣案件，原則上另按舊制判斷，不能直接使用下面這張表。繼承、配偶贈與及分次取得等情況，另有取得日、成本與持有期間規則。

下表是境內居住個人、一般交易、未適用其他特殊稅率或優惠的持有期間稅率。45%、35%、20%、15%是對應課稅所得的稅率，並非房屋總價的抽成。

如果正好接近滿2年、5年或10年的交界，請把原取得與預計出售的移轉登記日期交給專業人員確認，別用「大概買了五年」推算。也不要只為跨過稅率級距，就忽略等待期間的利息、管理支出及買方條件。

三、自住可以少繳？先分清兩套優惠

房地合一：400萬元免稅額，指的是所得

房地合一的自住房地優惠，符合條件時，課稅所得400萬元以內免稅，超過400萬元的部分按10%計算。不是售價400萬元免稅，也不是政府退還400萬元。[5]

判斷時，至少要把以下三件事一起核對：

1. 本人、配偶或未成年子女設籍，以及持有、實際居住是否符合連續滿6年的要求。
2. 出售前6年內，房屋是否曾出租、供營業或執行業務使用。
3. 本人、配偶與未成年子女，在出售前6年內是否已使用過這項優惠。

「一直是我家的房子」和「已符合這項優惠」並不是同一個判斷。戶籍資料、實際居住、使用歷程與家庭成員的優惠紀錄，都需要核對；分次取得及部分適用新制者，免稅額也不能逕用全額。

土地增值稅：自用住宅用地10%，要另查資格

土地增值稅的自用住宅用地優惠，有俗稱「一生一次」及「一生一屋」等規定。它與房地合一的400萬元免稅額屬於不同稅目，面積、戶籍、使用情形、持有及曾否使用優惠等條件也不同。

因此，不能因為地價稅按自用住宅用地課徵，就認定出售時兩種稅都能優惠；也不能只拿房地合一的6年條件，判斷土地增值稅。出售前請分別向國稅局及臺中市政府地方稅務局確認，並將兩項結論各自留下紀錄。

四、裝潢、仲介費、房貸，哪些可以扣？

高總價住宅往往有裝修、設備更新或較長的持有歷程。文件齊全與否，可能明顯改變試算結果；但有支出，不代表都能在報稅時扣除。

先把資料分成「當年取得」「後續改良」「這次移轉」「持有期間」四份。買賣契約、付款證明、費用單據及工程內容要能互相對應，不能只留一張寫著「裝潢一式」的估價單，就預設全部可認列。

改良與修繕是否能列入，重點包括是否增加房屋價值或效能、是否非2年內即耗竭，以及有無可核對的證明。日常支出與具改良性質的工程，應分別整理，交由承辦人員依事實認定。

另外，未提示移轉費用證明，或所提示金額未達成交價額3%時，現行規定有按成交價額3%認定、最高30萬元的處理方式。這不是高總價住宅可以無上限扣3%，也不是在已認列的實際費用之外再加扣30萬元；原始取得成本缺證，也不能用這條規定代替。

例如本篇假設出售4,800萬元，3%雖然算出144萬元，仍受30萬元上限限制。若確有可認列的實際費用100萬元並備妥憑證，則應依實際資料確認，不能把100萬元再加30萬元。

五、房地合一稅與土地增值稅，如何避免算兩次？

這是最容易把金額看錯的地方：「土地漲價總數額」與「土地增值稅稅額」不是同一個數字。

房地合一課稅所得的計算，會涉及依公告土地現值計算、符合規定可減除的土地漲價總數額；土地增值稅則是另一張稅單上的應納稅額。一般情況下，已繳的土地增值稅不能再全部當作房地合一費用扣除。

但這句話也有例外：當次申報移轉現值超過公告土地現值，對應差額部分的土地增值稅，有法定計算方式得列費用。請讓承辦人依文件拆算，不要自行把整張稅單全扣，或誤以為任何部分都不能扣。

土地增值稅一般採20%、30%、40%的累進稅率，依土地漲價情形與法定計算規則處理，另有自用住宅及長期持有等規定；不是成交總價乘20%，也不是房子漲價多少就直接乘某個比例。

回到南屯8期、南七期的產品，同樣成交總價的大樓與電梯別墅，土地持分、地號、原規定地價或前次移轉現值，可能完全不同。不能只看建坪或豪宅單價，推算兩戶的土地增值稅應該一樣。請先提供土地資料、持分及歷次取得資訊，向地方稅務機關查詢或請受託地政士試算。

六、完整試算：賣4,800萬元，最後留下多少？

以下數字全部為教學假設，單位均為萬元，並非真實成交或個案報稅結果。假設屋主是境內居住個人、一般買賣取得、適用房地合一2.0，持有超過5年但未超過10年；未符合自住優惠，也沒有可扣抵的前3年房地交易損失。

假設原始取得成本及可認列取得相關支出合計3,500萬元，已於過去支付；本次可認列且實際支付的出售費用為100萬元，不包含下列稅款或貸款清償款。依文件確認可減除的土地漲價總數額為200萬元。

先算應預留的房地合一稅

這組條件下，房地合一稅為200萬元。若資格、持有期間、成本認列或其他可扣除項目改變，結果也會改變，不能把這個稅額套在同總價的另一戶房子。

再算清償與完稅後可留存款

接著另假設土地增值稅經個案試算為40萬元，銀行出具的本次貸款清償總額為1,800萬元。40萬元是獨立假設的稅額，不是由房價反推；1,800萬元在本例視為包含全部清償款。除表列100萬元費用外，假設沒有其他待支付項目。

在這組假設下，完稅、清償及支付費用後可留存2,660萬元。這不是投資淨利，因為裡面也包含你原先投入、現在收回的資金。

其中100萬元費用出現在兩張表，是因為一張計算課稅所得、一張計算現金收支；在同一張現金表只扣一次。200萬元的土地漲價總數額只是稅基扣除項目，也不能再從可留存款扣一次。實際換屋可動用金額，還要從可留存款中留出你自己的搬遷、裝修與生活預備金。

七、款項入帳以前，先排好申報與付款時間

土地增值稅與房地合一稅，不只算法不同，申報起算點也不同。

• 土地增值稅：一般買賣以訂約日起30日內申報土地移轉現值；確認負責申報的人、預計稅額與繳款安排。
• 房地合一稅：成屋交易原則上自完成所有權移轉登記日的次日起算30日內申報納稅，不是等到隔年5月，也不是從搬家或交鑰匙日開始算。
• 虧損或自住免稅案件：除法定免申報情形外，仍應申報；算出不用繳稅，不代表可以不辦理。

交屋結算時，已經從價金代付或扣付的稅費，要在清單註明「已支付」；尚未繳納的房地合一稅，要另外預留。否則看見帳戶餘額，就把款項全部支付新屋頭期款，後續可能出現短期缺口。

如果還計畫申請重購退稅，也先把「尚待確認的退稅」與「現在能用的現金」分開。中區國稅局2026年10月29日的公開答覆，再次提醒重購優惠須具實際居住等條件，僅設籍不夠；房地合一與土地增值稅的重購制度也須各自核對。未確定適用前，不宜把預期退稅當作已到手款項。

九、常問的6個問題

1. 豪宅是不是比一般住宅多一個賣屋稅率？

本文討論的個人出售所得稅與土地增值稅，依適用稅制、取得方式、持有期間、所得、土地漲價及優惠條件判斷；不能因為售價高，直接套一個「豪宅售屋稅率」。銀行的高價住宅貸款分類，也不是這兩種稅的計算分類。

2. 房貸還很多，是不是房地合一稅會比較少？

不會因為未償本金較多就直接減少課稅所得。本金清償影響的是可留存現金；成本費用是否可扣，另依稅法與憑證確認。

3. 房屋沒有賺錢，還需要報稅嗎？

適用房地合一且不屬免申報情形的交易，虧損也要依期限申報。一般成屋是移轉登記日次日起30日內，不要等明年報綜所稅才處理。

4. 自住超過6年，就一定有400萬元免稅額嗎？

還要核對設籍、持有、實際居住、交易前使用情形及家庭成員近6年的優惠紀錄。只符合其中一項，不能直接認定適用；分次取得或部分新舊制案件另須計算。

5. 多花裝潢費，可以等額少繳稅嗎？

即使支出符合可認列條件，通常也是減少計算所得的基礎，不是花100萬元就退100萬元稅。工程性質、單據與付款證明需能核對，不必為了節稅而增加原本不需要的裝修。

6. 想賣房又換屋，最早要先確認什麼？

先取得一份能說明假設與資料來源的「出售後可留存款」試算，再把稅款預留、銀行清償及新屋付款日期排在同一張時間表。重購優惠留給符合條件的案件依法申請，資金安排則先以能確認的數字為基礎。

十、讓售價與家庭下一步接得起來

高總價住宅出售，定價重要，最後能留下的款項也同樣重要。當你把稅制、憑證、貸款清償與支出日期逐一確認，才比較能判斷一個出價是否符合自己的換屋或資金需求。

如果你準備出售南屯8期、南七期的電梯別墅或大樓住宅，可以先用物件代稱整理這份表，再找我討論。我可以協助釐清出售條件、整理需交由地政士或稅務專業人員確認的問題，讓估價、交易安排與家庭計畫一起前進。

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南屯8期、南七期｜高總價電梯別墅與大樓住宅買賣

準備出售住宅，先把兩種稅、貸款清償與可留存款整理清楚，再安排下一步。

電話：0978-363-779（可加LINE）