房貸撥款恐等3個月！買房簽約前必看，避免貸款延遲、資金不足

房貸撥款恐等3個月！買房簽約前必看，避免貸款延遲、資金不足

前言結論

房貸核准不代表銀行馬上就會撥款。

近期房貸審核及撥款時間受到市場關注，部分案件可能需要等待1至3個月。對準備在中和、永和買房的民眾來說，除了房價、利率及貸款成數，更要注意銀行審核進度與買賣契約約定的付款期限。

我是裴哥，提醒準備買房的朋友，簽約前一定要先確認三件事：

1. 銀行預估可以貸款多少錢。

2. 核貸後還需要多久才能完成撥款。

3. 如果貸款不足或延遲撥款，買賣契約如何保障雙方。

不要等到房子簽約了，才發現貸款還沒下來，自備款也準備不足。

買房不只是挑到喜歡的房子，更重要的是確保自己有能力順利完成付款及交屋。

三個常見Q&A

Q1：銀行已經說可以貸款，還需要擔心撥款延遲嗎？需要。

銀行初步評估、正式核貸及實際撥款是不同階段。

即使銀行初步認為有機會核貸，也不代表最後的貸款金額、成數及撥款日期都已經確定。

建議簽約前向銀行確認案件進度、預估核貸時間及後續撥款流程，不要只憑口頭承諾安排交屋資金。

Q2：房貸等3個月，可以因此延後支付尾款嗎？不一定。

必須依照買賣契約約定的付款期限、交屋條件及貸款相關特約判斷。

如果契約已經約定特定日期支付尾款，即使銀行尚未撥款，也不代表買方可以自行延後付款。

因此，簽約前應先與賣方協商銀行延遲撥款時的處理方式，並將雙方同意的內容寫入契約。

Q3：還沒確定貸款成數，可以先簽約買房嗎？可以評估，但一定要先做好資金試算。

例如原本預期可以貸款8成，最後銀行只核准7成，買方就必須額外準備一成的自備款。

裴哥建議，買房前至少準備兩套資金計畫，一套按照預期貸款條件計算，另一套則模擬貸款成數降低或撥款延遲的情況。

不要讓一間喜歡的房子，變成自己的資金壓力。

文章主文

一、為什麼房貸可能需要等待1至3個月？

房貸從申請到實際撥款，中間需要經過多個程序，並不是銀行通知核准就能立即拿到錢。

主要包括以下幾個階段：

1. 銀行授信及資金配置

銀行需要考量內部授信政策、資金配置及案件審核進度。即使買方信用條件不錯，也可能遇到需要等待撥款的情況。

2. 房屋鑑價及貸款成數

銀行認定的房屋價值，不一定等於買賣成交價格。

例如：

• 房屋成交價1500萬元

• 買方預期貸款8成，金額為1200萬元

• 銀行鑑價1400萬元

• 假設銀行依鑑價核貸8成，貸款金額為1120萬元

這樣就會產生80萬元的資金缺口。

以上為試算情境，實際鑑價及核貸方式仍以銀行審核為準。

3. 買方信用及財力審查

銀行也會評估買方的工作收入、既有負債、信用紀錄及還款能力。

因此，不要因為朋友買房可以貸款8成，就認為自己也一定能貸到相同成數。

二、買房簽約前，先確認銀行貸款條件

裴哥認為，買房不能只問銀行利率，更要確認銀行願不願意承作、可以貸多少，以及預計何時撥款。

建議買方至少詢問2至3家銀行，了解以下事項：

特別提醒，銀行初步估算不等於正式核貸，正式核貸也不代表已經確定撥款日期。

如果是換屋、第二戶購屋或其他特殊貸款條件，更應該提前確認適用規定。

三、交屋期限要預留彈性，避免房貸延遲造成違約

過去部分成屋交易，買賣雙方可能習慣約定30至45天完成交屋。

但如果銀行審核、對保及撥款時間拉長，原本的付款時程就可能不夠用。

裴哥建議，需要透過銀行貸款支付大部分尾款的買方，可以在簽約前與賣方協商較充裕的交屋時間。

例如：

• 60天：適合銀行已有初步評估，資金及文件準備較完整的案件。

• 90天：適合需要較長審核時間，或銀行已告知可能有排撥等待的案件。

以上是交易協商的參考時間，不是法律規定，也不代表銀行保證能在期限內完成撥款。

最重要的是將約定寫入買賣契約，而不是只有口頭說好。

如果銀行延遲撥款，是否可以展延、可以延長多久，以及是否涉及違約責任，都應該事先協商清楚。

四、貸款不足或延遲撥款，簽約時如何保障自己？

這是裴哥認為買方最不能忽略的地方。

買房簽約後，通常還有用印款、完稅款及交屋尾款等付款安排。

如果貸款金額不足，或銀行無法及時撥款，買方可能面臨兩種風險。

風險一：貸款成數不足，自備款出現缺口

例如原本預計貸款1200萬元，最後銀行只核准1050萬元，就必須額外準備150萬元。

如果沒有足夠現金，就可能無法依約支付尾款。

風險二：銀行已經核貸，但撥款趕不上契約期限

買方可能認為只差銀行撥款，應該不會有問題。

但如果契約付款日期已經到了，資金卻還沒進來，仍可能產生履約爭議。

裴哥建議，簽約前與賣方及地政士討論三項保障：

1. 貸款不足的處理方式，包括最低貸款成數或金額，以及未達條件時的處理方式。

2. 銀行延遲撥款的展延條件，包括是否可以調整付款及交屋期限。

3. 貸款利率及其他條件，包括利率超出預期時是否有協商或解除契約的機制。

上述內容都必須經過買賣雙方協議，並依個案寫入契約，不能認為只要貸款不足就一定可以無條件解約。

必要時應請地政士或律師協助審閱特約條款。

五、中和、永和買房，為什麼更要提前規劃房貸？

中和、永和住宅產品相當多元，從老公寓、電梯大樓到新成屋都有。

不同房屋條件，可能影響銀行鑑價、貸款評估及買方準備資金的方式。

中和老公寓：注意屋齡及房屋條件

中和部分區域有不少中古公寓，買方除了看總價及室內空間，也要確認屋齡、建物登記、房屋現況及銀行鑑價。

不要因為附近有相似物件成交，就直接認定自己的房子也能貸到相同成數。

永和電梯大樓：總價及自備款要一起評估

永和部分住宅因為生活機能及交通條件受到購屋族關注，買方容易把預算拉得比較緊。

但總價越高，貸款成數稍微降低，所需要補足的資金就越多。

購屋時除了頭期款，也要預留裝潢、搬家、稅費及其他交易支出。

捷運周邊物件：交通優勢不代表貸款一定比較高

中和、永和有捷運及公車交通網絡，但銀行鑑價仍會考量個別房屋條件、周邊成交行情及市場風險。

距離捷運站近，不代表貸款成數一定比較高，仍要以銀行實際評估為準。

六、買房前先做資金壓力測試

與其等銀行通知貸款金額，不如在簽約前先試算不同情境。

假設購買一間總價1500萬元的房子：

如果銀行只願意貸款7成，買方是否還有能力準備450萬元？

如果核貸後又需要等待2至3個月，這段時間是否還有足夠現金支付其他生活及交易支出？

裴哥認為，買房不只是算得出頭期款，更要確保自己有能力完成整筆交易。

以上試算尚未包含稅費、仲介服務費、代書費、裝潢及其他支出。

七、買房時最容易忽略的兩個風險

風險一：為了補足房貸缺口，臨時辦理信用貸款

有些買方發現房貸成數不足，就想用信貸補足差額。

但信貸會增加負債及每月還款壓力，也可能影響銀行對整體還款能力的評估。

不要在沒有與房貸銀行確認的情況下，擅自新增借款。

風險二：只看廣告利率，忽略實際貸款成本

如果銀行提出其他金融商品、往來或附加條件，應先了解是否為必要條件，以及相關費用和長期成本。

房貸通常是20至30年的長期負擔，應以整體還款條件評估，而不是只看廣告上的利率。

重點整理：房貸可能等3個月，買房簽約前做好5件事

1. 先問銀行再簽約：確認貸款成數、利率、審核進度及撥款時間。

2. 自備款預留緩衝：不要只按照預期貸款8成計算，也要試算7成的情況。

3. 交屋期限保留彈性：依銀行作業進度與賣方協商合理付款及交屋期限。

4. 貸款特約白紙黑字：事先約定貸款不足及銀行延遲撥款的處理方式。

5. 保留額外資金：稅費、裝潢、搬家及臨時支出都要納入預算。

最後，裴哥想提醒準備在中和、永和買房的朋友：

現在買房，挑到喜歡的房子固然重要，但能不能順利完成貸款、付款及交屋，才是真正完成購屋交易的關鍵。

買房不怕多花一點時間規劃，最怕的是房子簽下去了，才發現資金準備不夠。

如果你正在中和、永和看房，或已經找到喜歡的物件，卻不確定自己的貸款條件及購屋預算，歡迎找裴哥討論。

買房裴不了｜中和永和裴你買房賣房

裴錦德（裴哥）

聯絡電話：0980-415-607

買房前多一分準備，交屋時就少一分風險。