新城中部五地段土地開箱｜山廣、廣安、康樂、樹林、大漢，60件成交怎麼讀

先看懂重點：成交不少，能直接拿來比價的卻不多

山廣、廣安、康樂、樹林、大漢五個地段，是這次新城中部土地開箱的範圍。近三年公開資料扣除重複紀錄後共有60件登錄土地交易，但其中40件有備註，還有多筆土地一起交易、持分與協議價購。看見很多成交點，不等於就能抓一個平均單價，替手上的地定價。

彬哥會先把這些交易拆開：買的是農牧用地、林業用地、建築用地，還是交通用地？是整筆所有權，還是持分？這幾件事情弄清楚，數字才有討論的起點。這篇不急著說哪一段最便宜，而是帶你看懂哪些數字可以留著比較，哪些必須先停一下。

資料查核日：2026年11月10日。交易日期篩選2023年11月10日至2026年11月10日；官方公開資料採至2026年11月1日期次，最新買賣登記範圍至2026年10月20日。資料有申報與揭露時間差，不是即時所有交易清單。

五段怎麼連在一起？段碼與件數先認清

以下五段均在花蓮縣新城鄉。按官方LANDSECT地段外圍圖，山廣南端接廣安，廣安南側接康樂、西南側接樹林；康樂西側接樹林、南側接大漢。組內可以沿共同邊界連成一塊，並非每段都和其餘四段接壤。

逐段相加是61件次，扣除重複後為60件交易。原因是一件交易同時包含山廣段與廣安段，兩段統計都會出現，但整組只算一次。它的備註是「協議價購」，而且有交通用地，不將整件896.4075萬元自行拆分成某一段或某一地號的價格。

圖資來源：內政部國土測繪中心，段籍圖LANDSECT，2026年11月10日擷取，依政府資料開放授權條款第1版使用。圖中亦有周邊地段，僅供相對位置參考；實際界址以地政事務所鑑界為準。擷取日不是每一段的圖資更新日。

60件交易，為何只先留下13件來比較？

這篇雖然核對了官方登錄標的、土地與建物筆數及面積，不代表現況一定是空地，也不保證價金只含土地。這組有4件備註涉及未登記建物，必須把這項背景保留下來。

60件中有40件附備註、18件是多筆土地交易、15件涉及持分或權利狀態待核，分類會重疊，不能相加。先挑出13件只有一筆土地、完整權利、沒有特殊備註的案例，再依土地使用類型拆開。這13件仍未逐筆核實臨路、地形、可利用性與交易背景，不等於已通過估價比較條件。

本次查到的實際交易日期落在2023年11月15日至2026年8月31日。這是本次已公開資料的範圍，不能因此推論其後沒有成交，也不能把交易日期不同的案例排成漲跌線。

農牧、林業、建築與交通用地，要分開看

上表是觀察到的案例，不是全段行情或建議售價。每坪約3.305785平方公尺，單價由官方整件每平方公尺單價換算，面積、總價與單價顯示取位會有些微差異。各分類僅1至2件，沒有足夠證據用中位數或平均價判定地段價值。

另有樹林段2件交通用地紀錄，未併入上表。兩件都在2025年11月28日交易，分別約380.71坪與1,112.51坪，已見單價均約1.40萬元／坪。交通用地不應當作一般農牧用地的成交證據；「無備註」也不會改變它的使用類別。

這組數據，最值得注意的三個差異

• 山廣的24.80坪與1,051.11坪，不是同一種使用尺度。雖然兩筆都記載一般農業區農牧用地、交易日同為2025年12月31日，也不能只拿每坪價差推斷誰買得划算。實價資料不足以確認形狀，這篇不宣稱任何一筆已證實不是畸零地。
• 樹林同時出現都市農、非都市農牧及交通用地。同一地段名稱，並不代表同一套土地使用條件。查詢時至少要先把這三類分開。
• 廣安的乙種建築用地與大漢的甲種建築用地，不宜只按單價排名。兩筆的使用分區、面積和交易時間不同，是否符合你的建築規畫，仍須個別地號的正式文件與主管機關確認。

五筆公開案例，回到總價與面積看

這五筆都是只有一筆土地、完整權利、沒有特殊備註的紀錄。總價保留整筆買賣的價金，沒有把合售總價擅自拆分到單一地號；也未確認臨路、地形或可建築性。它們是查核的起點，不是可以直接套用的估價結論。

準備看地時，先帶這五個問題

1. 我的用途符合這筆地的使用分區與編定嗎？不要只問是不是農地或建地。把預計活動寫清楚，再核對都市／非都市、使用分區與使用地類別。
2. 權利買完整了嗎？地段、地號、面積、持分、他項權利都要看；有既存建物時，另外查建物的權利、合法性與交易價金範圍。
3. 進得去，是否也有合法而穩定的使用條件？現場看得到道路，不等於通行權或建築線已經確認。先查道路性質與權利，涉及建築規畫時再請專業與主管機關判定。
4. 面積夠，形狀與現場也適合嗎？地籍面積之外，還有面寬、深度、排水、地形、水電與整地成本。這些不能由交易表格推斷。
5. 比較的成交，和我要買的地真的相近嗎？排除不相同的用途、持分及特殊價購背景，再比較時間、面積與條件。找不到可比資料時，先保留結論。

可以先用國土管理署土地使用分區查詢了解方向，正式認定仍以主管機關文件為準。涉及建築線可參考花蓮縣政府建築線指（定）示申請資訊，不能把看到道路或地段名稱當成建築許可。

常見問題

一件交易跨兩個地段，要算幾件？

整組交易量按交易編號只算一次。若各段表各列一次，要標明是件次，不能把61件次寫成61件不同交易。總價也不能沒有依據就拆成兩段各自的價格。

交通用地每坪1.40萬元，可以拿來替旁邊農地定價嗎？

不宜。用途及交易條件不同，不能因地點相近或欄位無備註就混比。這組把交通用地另列，正是為了避免看似精確的數字帶錯方向。

沒有備註，就表示是正常行情、土地也能用嗎？

不是。無備註只是初步篩選，仍要確認交易背景、權利、地形與現況。土地用途是否符合你的規畫，得另查正式文件。

山廣、廣安都有不少成交，是否代表比較好賣？

本次交易包含協議價購、持分等背景，單看件數不足以判斷一般市場流動性。應先區分交易性質，再看符合你這類土地的可比案例有多少。

彬哥的話

土地不是一張價目表。同一條路附近，條件就可能不一樣。你帶著用途來，我們把能確認的逐項確認；資料還不夠，就把問題留在桌上，不急著用一句「很便宜」做結論。買之前多問幾句，往往比買之後才補功課實在。

資料來源與複查方式

• 內政部實價登錄資料下載：112S4至115S3花蓮買賣主檔與土地明細，接續2026/10/1、10/11、10/21、11/1發布期，共16批。季度是發布批次，實際分析依交易日期篩選。非本期發布之實價批次資料。
• 官方查詢資料限制：公開資料不是所有交易，亦不代表區域整體行情；以前下載的資料也不一定包含後來的更正或撤銷。
• 新城鄉地段代碼、段籍圖資料集：核對名稱、代碼與相鄰分組。

五筆示範原始交易編號依表格順序為：RPUNMLOKPHLGFAU57DA、RPQPMLPKKIKGFAU96DA、RPPOMLTKLHKGFAU17DA、RPVOMLQKOHKGFAU77DA、RPXNMLTLLHJGFAU87DA。跨段價購案例編號RPUQMLMLKHJGFAU07DA，可在官方下載檔「編號」欄複查。這篇為公開資料整理，不是個別地號估價、法律意見或使用許可；交易前仍需最新正式文件與現況查核。

八件刊登中土地：同段優先，同鄉鎮延伸

2026年11月11日核對本頻道新城鄉土地物件區。這篇先配對大漢段「北埔近台九線雙面路美農地」，另以同屬新城鄉的天佑、嘉新、順安、興田、興海段補足八件。後七件是同鄉鎮延伸選擇，不代表位於這篇五段內，也不能直接當作這篇成交行情的比較標的。

• 這篇地段・大漢段：北埔近台九線雙面路美農地，1,880.27坪，刊登開價2,068萬元。
• 同鄉鎮・天佑段：新城天佑段方正農地，919.83坪，開價660萬元。
• 同鄉鎮・嘉新段：近美崙山20米大道廠房建地，301.29坪，開價5,058萬元。
• 同鄉鎮・順安段：新城方正雙面路小農地，282.04坪，開價598萬元。
• 同鄉鎮・順安段：方正大面寬建地，327.05坪，開價1,860萬元。
• 同鄉鎮・興田段：山林與海洋交會之地，太魯閣頂級建地，437.49坪，開價1億925萬元。
• 同鄉鎮・興海段：近新城老街方正小坪數農地，300.07坪，開價510萬元。
• 同鄉鎮・興海段：近新城火車站佳興冰果室海岸都內農地，578.67坪，開價566萬元。

以上是刊登開價，不是成交價，價格及銷售狀態請於看地前再次確認。農地不等於可蓋農舍，建地也不代表可任意開發；需逐案核對謄本、分區與編定、通行權、建築線及現況。涉及廠房或既有建物，另查登記、合法使用與用途限制；這篇不以案名中的臨路、景觀或開發描述作為許可保證。完整資訊見下方八張推薦物件卡。

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林偉彬｜悠活房屋仲介有限公司
不動產經紀人，99北市經證字01615號。

我在花蓮從事不動產服務多年，協助大家看房屋、土地、農地、農舍與店面。買賣之前，把條件說清楚、把風險先講明白，讓買方買得安心，讓屋主賣得踏實。

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