新城西南側土地開箱：佳山、佳林、天佑、佳東，14件成交裡哪些能比？

這組土地先看資料夠不夠，再談每坪多少

彬哥先說重點：佳山、佳林、天佑、佳東四段，本次查到14件登錄土地交易，其中6件只有一筆土地、完整權利、沒有特殊備註，先挑出來比較。佳山未查得紀錄；佳林兩件都是鐵路用地協議價購，不能拿來替附近農地定價。想比較價格，先從天佑、佳東的農牧用地案例看起，再回到個別土地的條件。

彬哥覺得，資料少的地方，更要把「知道多少」講清楚。查到一個高單價，先讀用途和備註；沒有查到，也先別急著認定這裡沒人買。這篇把能比較的部分、需要另看的特殊交易，以及暫時只能留白的地方分開整理。

資料查核日：2026年11月10日。交易日期篩選範圍為2023年11月10日至2026年11月10日，使用官方已公布至2026年11月1日期次的資料，最新買賣登記涵蓋至2026年10月20日。申報、登記與揭露之間有時間差，這篇不是所有成交的完整清單。

佳山、佳林、天佑、佳東怎麼連成一組

這四段位於花蓮縣新城鄉西南側。依國土測繪中心段籍圖，佳山東側分別接佳林、天佑及佳東；佳林南側接天佑，天佑南側接佳東，四段可以透過共同段界連成一塊。

這是方便認識位置的分組，不表示每一段都和其他三段直接接壤，也不表示四段的用途、使用限制或土地價值相同。看實際物件時，仍要確認地段、地號與權利範圍。

圖資來源：內政部國土測繪中心「段籍圖」LANDSECT，2026年11月10日擷取，依政府資料開放授權條款第1版使用。圖中亦顯示周邊地段；圖資僅供空間相對位置參考，實際界址以地政事務所鑑界為準。擷取日不是每一段的圖資更新日。

14件公開交易，要先分清楚哪幾件能作比較起點

本次合併內政部112年第4季至115年第3季，以及2026年10月1日、10月11日、10月21日、11月1日四個發布期的花蓮買賣資料。先按交易日期篩選，再依交易編號找到土地明細，核對地段、土地與建物筆數、移轉面積。季度名稱是資料發布批次，不能直接當實際成交季度。

這篇雖然核對了登錄標的、土地與建物筆數及面積，不代表現況一定是空地，也不保證價金只包含土地。四段合計14個不重複交易編號，沒有跨段重複計數，已揭露交易日期落在2024年3月30日至2025年12月6日；不能據此認定其他時間沒有成交。

其中6件有備註、3件包含多筆土地、1件涉及持分，分類會重疊，不能直接相加。本組沒有備註明列「未登記建物」的案件，但備註沒有寫，不等於已完成現況查驗。

彬哥先挑出的6件，都是只有一筆土地、買賣完整權利、沒有特殊備註，主表與土地明細也能對上。這只是先排除一些難以直接比較的情況，臨路、地形、灌排水、實際使用與交易背景仍未逐筆確認，不能當成6件已完成估價查證的比較標的。

天佑與佳東的農牧用地紀錄

下表只列這6件條件較單純的紀錄。每坪約3.305785平方公尺，單價以官方整件每平方公尺單價換算為萬元／坪，顯示至小數點後兩位；面積也有取位差異。最低與最高是已見案例，不是開價建議或保證成交區間。

兩段雖然同樣記載為特定農業區農牧用地，這些交易的面積卻不同。天佑最小一件約78坪，佳東兩件都超過380坪，不能只挑各段最低單價來判斷哪一段比較划算。這些案例也不是2026年的即時報價。

佳林的15.04萬元／坪，為什麼另放一邊

佳林本次兩件交易，分別在2025年10月31日及12月6日，資料記載都是「都市：其他：鐵路用地」，備註「協議價購」。移轉面積約13.08坪與61.37坪，官方單價換算都約15.04萬元／坪。

這兩件可以讓我們知道有這類交易，卻不能直接拿來支持一般農地或住宅用地的售價。資料中的用途和交易方式已經不同；至於價購原因、計價內容與個別協議條件，單靠這份下載資料不能判定。也不能把「協議價購」直接說成已辦理徵收。

佳山段則暫時不填價格。本次篩選範圍內沒有找到公開紀錄，可能的原因不只一種，不能代替對交易活動、土地用途或價值的判斷。

逐段回到原始案例，不硬湊四段都有行情

佳林案例沒有列入6件比較資料。天佑與佳東這兩筆也只示範如何讀日期、面積、用途與價額，沒有確認它們的地形、畸零地條件或可利用性。這篇所有價格都保留整筆買賣的價金，多地號合售不擅自拆價到單一地號。

資料少的地方，看地更要把這幾件事查實

1. 先把物件認對。取得完整地段、地號、謄本與地籍圖，確認所有權、持分及他項權利。現場看到的圍籬或耕作範圍，不一定就是登記界址。
2. 使用分區要看正式文件。農牧用地、鐵路用地是不同的資料類型，不要看到附近有人種植或有房屋，就推定自己買的這筆也能照做。依個別地號核對現行分區、編定及管制。
3. 農地要看能否配合預計用途。若準備耕作，應現場查道路進出、地形、灌溉、排水、土壤與作業動線。需要的設施或建築，也要另查申請條件，不能從「農牧用地」四個字直接得出許可。
4. 特殊交易另外查背景。涉及價購、道路或鐵路用地時，先確認交易目的、權利及用途限制。不要拿一個特殊案例的單價，當成鄰地都能成交的價格。
5. 比較證據不足，就保留調整空間。若改查較早年份或其他地段，要清楚標出範圍已經擴大，逐項比較差異，不能把鄰段價格直接補在佳山段的空白欄。
6. 出價前回頭核最新資料。再查一次公開成交、正式文件與現況，把申報落差、可能更正與實際整理成本一併考慮。

使用分區可先由國土管理署土地使用分區查詢了解方向，正式認定仍以主管機關文件為準。涉及建築規畫，另確認建築線、道路與基地條件，可參考花蓮縣政府建築線指（定）示申請資訊，不能用成交單價代替審查。

這一組常遇到的資料問題

佳山沒有紀錄，能不能先套佳東的價格

不宜直接套用。即使地段相鄰，分區、面積、進出條件與現況也可能不同。若把佳東案例當延伸參考，應明確說明它不是佳山成交，並列出兩者已知差異與尚未確認的條件。

佳林兩件都是15.04萬元／坪，是否代表價格很穩定

不能這樣解讀。只有兩件，而且同為鐵路用地協議價購。相同單價並不足以證明一般市場穩定，也不能推論其他地主將來會取得同樣價額。

特定農業區農牧用地，是不是就能蓋農舍

不能單憑實價登錄欄位判定。土地條件、申請人資格、現行法規與主管機關審查都需要確認。這篇不對任一地號作建築或農舍可申請的保證。

2026年沒有出現在這批案例，是不是交易停了

這份資料只能說本次條件下查到的公開案件止於2025年12月6日。官方揭露有時間差，且以前下載的資料也不一定包含後來的更正或撤銷，不能用未查得紀錄判斷市場已停止交易。

彬哥的話

看土地，有時最重要的不是多找到一個單價，而是知道那個單價為什麼出現。這一組的農牧用地、鐵路價購和暫無紀錄，就該分開談。你若正在看佳山、佳林、天佑或佳東的土地，先整理地段地號、預計用途和手上的文件，討論才有具體的起點。

資料來源與可複查方式

• 內政部實價登錄資料下載：112S4至115S3花蓮買賣主檔與土地明細，另接2026/10/1、10/11、10/21、11/1發布期。相關資料集為非本期發布之實價批次資料。
• 實價查詢服務網最新揭露時程與使用限制說明：公開資料不代表所有交易，也不能代替全區行情。
• 國土測繪中心新城鄉地段代碼與段籍圖資料集：用於段名、段碼及空間分組核對。

逐段表內有價額的三筆案例，原始交易編號依序為：佳林 RPPNMLLKKIKGFAU98EA、天佑 RPXNMLPLRHKGFAU18DA、佳東 RPPNMLLLJIJGFAU78DA。佳林另一件2025年10月31日協議價購的編號為 RPPNMLOKJIKGFAU56EA。可配合官方下載檔「編號」欄複查，不應把佳林案例當一般行情樣本。

上述為公開資料整理，不是個別土地估價、法律意見或使用許可；交易前仍應取得最新正式文件並完成現況查核。

八件刊登中土地：同段優先，同鄉鎮延伸

2026年11月11日核對本頻道物件區。優先放入這篇天佑段方正農地；另外七件位於同屬新城鄉的大漢、嘉新、順安、興田、興海段，屬同鄉鎮延伸參考，不代表就在佳山、佳林、天佑、佳東四段內，也不能直接替代這篇成交比較。

• 這篇地段・天佑段：新城天佑段方正農地，919.83坪，刊登開價660萬元。
• 同鄉鎮・大漢段：北埔近台九線雙面路美農地，1,880.27坪，開價2,068萬元。
• 同鄉鎮・嘉新段：近美崙山20米大道廠房建地，301.29坪，開價5,058萬元。
• 同鄉鎮・順安段：新城方正雙面路小農地，282.04坪，開價598萬元。
• 同鄉鎮・順安段：方正大面寬建地，327.05坪，開價1,860萬元。
• 同鄉鎮・興田段：山林與海洋交會之地，太魯閣頂級建地，437.49坪，開價1億925萬元。
• 同鄉鎮・興海段：近新城老街方正小坪數農地，300.07坪，開價510萬元。
• 同鄉鎮・興海段：近新城火車站佳興冰果室海岸都內農地，578.67坪，開價566萬元。

以上為刊登開價，不是成交價；看地前請再次確認價格與銷售狀態。農地不等於可以蓋農舍，建地也不是任意開發的保證。須逐案核對謄本、分區與編定、通行權、建築線及現況，涉及廠房或既有建物另查登記、合法使用及用途限制。這篇不以案名中的臨路、景觀或開發描述作為使用許可保證。完整資訊見下方八張推薦物件卡。

花蓮房產找彬哥

林偉彬｜悠活房屋仲介有限公司
不動產經紀人，99北市經證字01615號。

我在花蓮從事不動產服務多年，協助大家看房屋、土地、農地、農舍與店面。買賣之前，把條件說清楚、把風險先講明白，讓買方買得安心，讓屋主賣得踏實。

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