花蓮市西北側土地開箱：國興、國強、國股、國民、慈濟，60件成交拆解

花蓮市西北側，土地相鄰，價格還是要分開看

彬哥先說重點：國興、國強、國股、國民、慈濟五段，本次查到60個不重複的登錄土地交易編號，15件是單筆土地、完整權利、沒有特殊備註，符合這次比較條件。其中2件用途資料缺漏、1件記載為河川區，另列待核；其餘12件再按住宅、都市農地與非都市農牧用地分開整理。這一組還有17件帶公設保留地備註，不能只看單價就當成一般土地行情。

看土地，很多人會先問「這附近一坪多少」。彬哥會先把問題問得更具體一點：你看的，是哪一種用途、哪一種權利，成交價又包含哪些土地？這五個相鄰地段裡，農地、住宅類別、河川區、道路及鐵路用地都有出現在資料中，直接混算，反而容易把自己帶錯方向。

資料查核日：2026年11月10日。交易日期篩選範圍固定為2023年11月10日至2026年11月10日，採官方已公布至2026年11月1日期次的資料，最新買賣登記涵蓋至2026年10月20日。公開資料有時間差，查不到某段或某個月的紀錄，不代表沒有成交。

五段的位置與本次交易件數

依國土測繪中心段籍圖，國興與國強共界，國強往南接國股，國股再與國民相接；慈濟在這一組的西南側，與國興、國強及國股相鄰。五段能透過共同段界連成一組，但地段是地籍識別範圍，不能直接當成同一個使用分區或同一種生活條件。

這篇按交易編號計件，不把土地筆數當成交件數。國股有2件同時涉及本組以外的德安段或林森段，60件包含這兩個完整交易編號。若之後與其他地段文章合併統計，還要核對編號、扣掉重複資料，不能直接把各篇件數相加。

圖資來源：內政部國土測繪中心「段籍圖」LANDSECT，2026年11月10日擷取，依政府資料開放授權條款第1版使用。圖中也顯示周邊地段。圖示供相對位置參考，部分地段界延伸圖外，實際界址以地政事務所鑑界為準；擷取日不是每一段的圖資更新日。

60件交易，哪些內容需要先分開

本次合併內政部112年第4季至115年第3季，以及2026年10月1日、10月11日、10月21日、11月1日四個發布期的花蓮買賣資料。先按交易日期篩選，再依交易編號找到土地明細，核對土地、建物、車位的筆數與面積，同編號的相同資料不重複計件。季度名稱是發布批次，不是實際成交季度；若同編號內容衝突而無法確認修訂順序，應另列待核，不按下載先後硬選一筆。

這60件的已揭露交易日期落在2023年11月10日至2026年7月31日。這篇雖然核對了登錄標的、土地與建物筆數及面積，並不保證現場空無一物，或價金只包含土地。

• 31件有備註、22件包含多筆土地、15件涉及持分。三類會重疊，不能相加；有備註也不等於交易無效或一定有問題。
• 17件備註包含公共設施保留地用地，都涉及國股段。這是17個交易編號，不是17筆地號，也不能推論國股整段都是公設保留地。
• 8件備註涉及未登記建物。分別是國興2件、國強1件、國股1件、國民1件、慈濟3件，均未列入沒有特殊備註的比較資料。單靠這個註記，不能判斷建物合法性，也不足以把建物價值從整件總價扣除。
• 特殊交易背景還要另外讀。8件帶特殊關係交易備註、2件提到農作物、1件國股鐵路用地協議價購、1件慈濟政府機關標讓售。這些備註類別仍可能彼此重疊，不能加成另一個成交總數。

跨段的兩件，分別是2024年11月28日涉及國股與德安的3筆土地，整件總價197.38萬元；以及2025年1月14日涉及國股、德安與林森的4筆土地，整件總價570萬元。這篇保留整包價格，不把它們拆算成國股段單獨的成交價。

15件條件較單純的紀錄，再分成12件住宅、農地紀錄，另3件分開看

比較條件包含只有一筆土地、買賣完整權利、沒有特殊備註，價金和面積大於零，主表與土地明細也能對上。先挑出這些資料比較容易看懂，但現場還沒逐一查清楚，不能拿來直接替個別土地估價。15件中有2件土地明細用途空白，另1件明載河川區，因此下面先列其餘12件的住宅、農地紀錄，3件另外說明，不補猜用途。

單價採官方整件每平方公尺單價換算，每坪約3.305785平方公尺，顯示至小數點後兩位；面積與總價取位也可能產生細微差異。各列最低、最高只是已見紀錄，不是買賣建議區間。都市「住、農」是登錄欄位的概略類型，正式用途、管制與可建築條件仍要另查。

國股的3件農地紀錄，也不是3塊不同土地。其中111-1地號在2025年2月24日與10月31日各有一個不同交易編號，兩件都約150.17坪，總價分別268萬元與300萬元。按交易件數應保留兩筆，但不能把它們當成三筆互相獨立的地塊樣本，也不能由這兩次價差推論整段漲幅。

慈濟段的面積差異特別值得看。同為2024年的都市農地紀錄，一件約362.58坪、單價2.21萬元；另一件只有72.42平方公尺，約21.91坪、單價8.00萬元。用途類別相同，還不夠直接比價；面積、形狀、臨路與實際使用條件都尚未完成個案查核，小面積高單價不宜套到大面積農地，也不能只憑這兩筆，就認定價差是面積造成。

前兩件不能因為位在農地附近，就自行補成農牧用地；第三件用途有記載，但河川區不應混入一般住宅或農地價格觀察。這三件仍保留在原先挑出的15件之中，另列是為了把資料缺口與不同用途說清楚，不是刪除成交紀錄。

每段挑一筆，看看價格要搭配哪些條件

這五筆都是單筆、全持分、沒有特殊備註的比較資料，示範時避開本組明顯較小面積及用途缺漏的紀錄，方便先讀懂資料。但五筆用途、年份和面積不同，並不是可以直接排出優劣的一組估價案例。這篇沒有證實地形、畸零條件、通行權或可建築性，更不能從單價推定未來能變更用途。

彬哥建議，這一組看地先核對六件事

1. 先拿完整地段地號。核對登記名義、權利範圍、地籍面積，以及實際要買的是單筆、持分還是多筆土地一起買賣。地段名稱相同，土地條件仍可能差很多。
2. 把用途查到正式文件。分清都市計畫與非都市土地，確認現行分區、編定及管制；欄位缺漏就補查，不把「農業區」自行翻成其他用途。
3. 公設、道路、鐵路與河川區另問用途限制。查明個別土地的現行計畫及權利狀態。不要把未確認的徵收、開闢、變更或其他用途可能性，先算成確定收益。
4. 現場和登錄內容一起看。若有未登記建物、作物、設施或占用，查清由誰所有、價金是否包含、如何點交。不要只看交易標的寫土地，就略過現況。
5. 確認臨路、通行、形狀與整備成本。道路看得到，還要確認能否合法通行及使用；排水、水電接用、地勢與基地條件，也應依預定用途逐項查核。
6. 價格最後再比。盡量找同用途、相近面積、權利及交易條件接近的案件；跨段或多地號合售，仍保留整件總價，持分成交也不直接放大推算為整筆土地售價。

可先使用國土管理署土地使用分區查詢做初步核對，正式判定以主管機關文件為準；涉及建築線可參考花蓮縣政府建築線指（定）示申請資訊。具體建築規畫仍應請主管機關與建築專業確認。

這五段，買方容易問的幾個問題

國股有17件公設保留地備註，整段都不能當一般土地看嗎

這17件只是本次備註含該文字的交易，不能外推整個地段。國股挑出的紀錄中也有都市「住」與「農」的記載，應回到每個地號查正式用途。多筆土地一起買賣含公設保留地時，也不能把整件單價直接套給其中某一筆。

無備註、全持分，為什麼還要把3件另外放

交易條件較單純，不等於用途資料完整。國興與國股各一件的土地明細用途空白，國股另一件是河川區。保留15件紀錄，同時明示住宅、農地表只涵蓋12件，才不會讓讀者誤以為全部都能互相比價。

同一地號一年出現兩次，要刪掉一筆嗎

本次國股111-1地號的兩次交易，日期與官方編號不同，不能只因地號相同就刪除其中一筆。統計上保留兩件，價格分析則提醒它們是同一地號的紀錄，還須確認期間內的使用與交易條件，不能直接當成區域漲幅。

慈濟段的農地看到每坪8萬元，可以拿來替附近大坪數土地定價嗎

那筆交易只有約21.91坪，和同段約362.58坪的另一筆面積差異很大。現在沒有完成臨路、形狀、使用背景等比較，不能只挑較高單價來替其他土地定價。

住在花蓮市，土地就一定是都市土地嗎

應看個別土地的正式使用分區與編定，不能只靠行政區名稱判定。本次國興段挑出的紀錄就分別記載一般農業區、特定農業區的農牧用地，與其他段的都市「農」類別分開列示。

彬哥的話

這一組最有用的地方，不是算出一個漂亮的平均價，而是把容易混在一起的條件攤開。買方先想清楚要怎麼使用土地，再查權利、用途與現況，才知道哪些成交值得參考。你若正在比較這五段，可以先整理完整地段地號、預定用途，以及是否包含建物或持分，讓價格討論有明確的起點。

資料來源與可複查方式

• 內政部實價登錄資料下載：112S4至115S3花蓮買賣主檔及土地明細，另接2026/10/1、10/11、10/21、11/1發布期；相關資料集為非本期發布之實價批次資料。
• 實價查詢服務網最新揭露時程與使用限制說明：公開資料不代表全部交易或全區行情，以前下載的資料也不一定包含後來的更正或撤銷。
• 國土測繪中心花蓮市地段代碼及段籍圖資料集：用於段碼、名稱及相鄰分組核對。

五筆逐段示範原始編號依表格順序為：國興 RPUNMLRKKHJGFAU17DA、國強 RPPNMLSJKIJGFAU76DA、國股 RPVOMLMLQHJGFAU57DA、國民 RPOOMLOKPHLGFAU07DA、慈濟 RPPOMLPJKHJGFAU09DA。可配合官方下載檔的「編號」欄與土地明細複查。

另外列示的用途資料缺漏與河川區三筆，依表格順序為 RPQNMLQKKHJGFAU66DA、RPVNMLNKNHJGFAU17DA、RPPNMLKLLHKGFAU98EA；國股住宅類別單筆為 RPSNMLRKKHJGFAU96DA；慈濟約21.91坪案例為 RPPNMLKKPHJGFAU09DA；國股111-1地號兩次交易依日期先後為 RPVOMLKLLHKGFAU96DA、RPXNMLNJKIKGFAU17DA。

兩個跨段多筆土地一起買賣，依日期先後為 RPTNMLKLKIJGFAU56DA、RPXNMLKLJHKGFAU86DA。國股鐵路用地協議價購為 RPQNMLKLJIKGFAU98EA，慈濟政府機關標讓售為 RPRNMLKMPHKGFAU96DA。所有價格都保留官方登載的整件價金，不自行拆分地號或推估建物價值。

上述為公開資料整理，不是個別土地估價、法律意見或使用許可。交易前仍應取得最新正式文件並完成現況查核；本次查無紀錄的期間或類型，也不能當成沒有成交。

八件刊登中土地：先同地段，再看花蓮市其他選擇

2026年11月11日核對本頻道花蓮市土地物件區。優先放入國民段兩件、國股段一件；另五件位於同花蓮市的功學、四維、莊敬、富國、林森段，屬同市延伸參考，不代表在這篇五段內。不同面積、用途與權利條件，不能直接混成同一行情。

• 這篇地段・國民段：專任花蓮車站旁都內農地，265.53坪，刊登開價1,328萬元。
• 這篇地段・國民段：專任花蓮車站旁都內小農地，132.77坪，開價663萬元。
• 這篇地段・國股段：市區都計內百坪臨路快樂小農增值農地，109.19坪，開價458萬元。
• 同市・功學段：慈濟宿舍旁大面寬都內農地，3,631.03坪，開價1.27億元。
• 同市・四維段：花蓮市棒球場山景步道芬多精都內農地，789.11坪，開價2,351萬元。
• 同市・莊敬段：明廉國小第一排建地，45.38坪，開價1,588萬元。
• 同市・富國段：站前商圈住宅區建地，167.28坪，開價9,200萬元。
• 同市・林森段：市中心低總價建地，20.87坪，開價566萬元。

以上為刊登開價，不是成交價；價格與銷售狀態請於看地前再次確認。都內農地不代表可建住宅或農舍，建地也不是建築許可。各案須核對最新謄本、使用分區、公共設施保留地與其他管制、權利範圍、通行權、建築線及現況。面積小的土地另須查形狀與建築基地條件，不以低總價判斷可利用性；這篇不以案名中的臨路、增值或開發描述作為保證。完整資訊見下方八張推薦物件卡。

花蓮房產找彬哥

林偉彬｜悠活房屋仲介有限公司
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