【下集】房地合一稅重購退稅可以領回多少？5年列管、先買後賣與先賣後買完整攻略

【下集】房地合一稅重購退稅可以領回多少？5年列管、先買後賣與先賣後買完整攻略

前言結論：退稅成功不代表沒事，5年內的房屋使用及移轉也要注意

換屋族申請房地合一稅重購退稅，最重要的不只是前面的2年期限，還有退稅後的5年列管規定。

裴哥提醒，符合條件的先賣後買案件，可以在規定期限內申請退還已繳納的房地合一稅；先買後賣則可以在出售舊屋申報房地合一稅時，申請扣抵應納稅額。

但重購的新自住房地在5年內，如果改作其他用途或再次移轉，可能被追繳原本退還或扣抵的稅額。

另外，先買後賣還是先賣後買，沒有絕對哪一種比較好，必須依照家庭資金、貸款能力、舊屋出售價格及新屋交屋時間決定。

我是裴哥，這集接續上集，帶你了解重購退稅的5年規定、買賣順序比較，以及中和、永和換屋時應該注意的實務問題。

三個常見Q&A

Q1：先賣後買，房地合一稅退稅可以等5年再申請嗎？

符合規定的先賣後買案件，可以在新屋完成所有權移轉登記次日起5年內，向國稅局申請退還已繳納的房地合一稅。

但要注意，新屋仍然必須在舊屋完成移轉登記後2年內完成重購，不能因為有5年申請期限，就忽略前面的2年規定。

Q2：重購退稅後，5年內可以把新房子出租嗎？

原則上不可以任意出租。

重購的新自住房地在重購後5年內，如果改作其他用途或再次移轉，可能被追繳原本退還或扣抵的稅額。

如果未來有工作調動、家庭成員增加或再次換屋的計畫，應先確認是否影響原本的退稅資格。

Q3：中和、永和換屋，應該先買還是先賣？

要看資金及貸款能力。

如果需要出售舊屋才能準備新屋頭期款，通常先賣後買比較容易控制資金壓力。

如果手邊資金充裕，已經找到符合家庭需求的新房子，而且能承擔一段時間的新舊房貸，則可以考慮先買後賣。

兩種方式都可能符合重購退稅規定，但交易時間及申報方式不同。

一、第四個時間陷阱：先賣後買，5年內要記得申請退稅

很多人知道房地合一稅有2年重購期限，卻不知道先賣後買還有另一個5年申請期限。

依所得稅法第14條之8規定，先出售舊自住房地，再於舊屋完成移轉登記後2年內重購新自住房地，符合條件者，可以在新屋完成移轉登記次日起5年內，向國稅局申請退還已繳納的房地合一稅。

裴哥幫你整理：

如果是先買後賣，則是在出售舊屋申報房地合一稅時，依規定申請扣抵應納稅額。

兩種方式的申報程序不同，不能把先賣後買的5年申請期限，直接套用到先買後賣案件。

二、第五個時間陷阱：退稅成功後，還有5年列管期

這是很多換屋族最容易忽略的地方。

有些人成功申請重購退稅，拿回一筆稅金後，就認為整個程序已經結束。

其實還沒有。

依所得稅法第14條之8規定，重購的新自住房地在重購後5年內，如果改作其他用途或再次移轉，可能被國稅局追繳原本退還或扣抵的稅額。

常見需要注意的情況包括：

• 新房屋出售或移轉給他人。

• 新房屋改為出租使用。

• 新房屋供營業或執行業務使用。

• 不再符合戶籍登記及實際居住等自住條件。

例如，原本為了申請重購退稅而購買中和的新房子，後來因為工作調動，打算將房屋出租。

這時就不能只考慮租金收入，還必須先確認是否會影響原本的重購退稅資格。

如果未來有工作調動、家庭成員增加、子女就學或再次換屋的計畫，裴哥建議先評估5年列管期間的影響。

三、先買後賣還是先賣後買？兩種方式優缺點比較

這是中和、永和換屋族最常需要思考的問題。

裴哥認為，沒有哪一種方式一定最好，必須依照屋主的資金能力、房屋條件及家庭需求決定。

什麼情況適合先賣後買？

• 手邊現金不多。

• 需要出售舊屋才能準備新屋頭期款。

• 不希望同時承擔兩間房子的貸款。

• 希望先確認舊屋實際成交價格。

什麼情況適合先買後賣？

• 手邊有足夠資金。

• 已經找到符合家庭需求的新房子。

• 希望先安排入住，再出售舊屋。

• 可以承受一段時間的新舊房貸及持有成本。

裴哥特別提醒，先買後賣不代表一定能貸到較高成數，銀行仍會依照購屋人的收入、負債、信用及適用貸款規定審核。

四、中和、永和換屋，裴哥會先幫屋主確認哪三件事？

如果你原本住在永和，準備換到中和，或是原本住在中和，想換到永和生活，裴哥會建議先確認三個方向。

1. 舊屋目前的合理出售價格

可以參考內政部實價登錄，並比較相近區域、屋齡、樓層、坪數及屋況的成交資料。

但實價登錄是過去成交紀錄，不代表目前一定能以相同價格成交。

中和與永和的住宅產品差異很大，公寓、電梯大樓及新成屋不能只用每坪單價直接比較。

2. 新屋購買預算及資金缺口

除了新屋頭期款，還要考慮：

• 舊屋出售後實際可取得的資金。

• 新屋銀行貸款成數。

• 房地合一稅及其他交易稅費。

• 仲介服務費及代書費。

• 裝潢、搬家及短期租屋支出。

如果資金安排過於緊繃，就應該重新評估先買還是先賣。

3. 新舊屋過戶時間及重購退稅資格

裴哥建議在簽約前，就先把新舊房屋的移轉登記日期排出來。

如果有預售屋、貸款審核或家庭戶籍異動，更要提前確認。

不要等到舊屋已經過戶，才開始處理新屋交屋及稅務問題。

五、房地合一稅重購退稅，不要和土地增值稅重購退稅搞混

買賣房屋時，可能同時涉及兩種不同的重購退稅制度。

房地合一稅重購退稅

依所得稅法第14條之8辦理，由國稅局審核。

主要是針對符合條件的自住房屋及土地，依新舊房地價額比例，退還或扣抵房地合一稅。

土地增值稅重購退稅

依土地稅法第35條等規定辦理，由地方稅稽徵機關審核。

主要是針對符合條件的自用住宅用地，依規定計算退還已繳納的土地增值稅。

兩者的適用條件、計算方式及主管機關不同。

因此，不要以為房地合一稅可以退，就代表土地增值稅也一定可以退。

如果中和、永和屋主準備出售房屋並重新購屋，裴哥建議在簽約前，就把兩種稅務一起納入規劃。

下集重點整理

1. 先賣後買符合條件者，可在新屋完成移轉登記次日起5年內申請退稅。

2. 重購新屋後5年內，不能任意出租、營業使用或再次移轉。

3. 先賣後買有利於控制資金壓力，先買後賣則能先安排新屋入住。

4. 中和、永和換屋前，應先確認舊屋出售價格、新屋購屋預算及貸款能力。

5. 房地合一稅與土地增值稅是不同的重購退稅制度，不能混為一談。

最後，裴哥想提醒準備在中和、永和換屋的朋友：

換屋不是單純把舊房子賣掉，再買一間新的就好。

如果沒有提前規劃交易順序、移轉登記日期及自住條件，可能讓原本可以申請的稅務優惠受到影響。

尤其房地合一稅涉及的金額可能不小，簽約前多確認一次，往往比事後才發現資格不符來得重要。

如果你正在規劃中和、永和換屋，或不知道自己的房屋適不適合先買後賣、先賣後買，歡迎找裴哥討論。

【上集】換屋族注意！房地合一稅重購退稅差一天可能領不到？2年期限、預售屋及自住條件一次搞懂

買房裴不了｜中和永和裴你買房賣房

裴錦德（裴哥）

聯絡電話：0980-415-607

買房賣房不只看價格，更要把交易時間及稅務規劃做好。