【上集】換屋族注意！房地合一稅重購退稅差一天可能領不到？2年期限、預售屋及自住條件一次搞懂

【上集】換屋族注意！房地合一稅重購退稅差一天可能領不到？2年期限、預售屋及自住條件一次搞懂

前言結論：換屋想退房地合一稅，先搞懂2年期限與自住資格

賣掉舊房子再買新房子，房地合一稅有機會退回來，但不是只要有買有賣就能申請。

裴哥先講結論，房地合一稅重購退稅，不論先買後賣或先賣後買，只要符合所得稅法第14條之8規定，都有機會申請退稅或扣抵稅額。

其中最重要的就是2年期限、新舊房屋的戶籍及實際居住條件，以及舊屋出售前1年的使用情況。

尤其有些換屋族以為簽約就算買房，或認為戶籍遷入就符合自住資格，這些觀念都可能影響退稅權益。

我是裴哥，服務中和、永和買房賣房的過程中，我認為換屋不能只考慮房價與頭期款，更要在簽約前把交易日期及稅務條件確認清楚。

這集先帶你了解重購退稅的基本規定，以及最容易忽略的3大時間陷阱。

三個常見Q&A

Q1：房地合一稅重購退稅，先買後賣也可以嗎？可以。

先購買新自住房屋及土地，再於新屋完成移轉登記日起2年內出售舊自住房屋及土地，符合條件者，可以在申報舊屋房地合一稅時申請扣抵應納稅額。

如果是先賣後買，則是在舊屋完成移轉登記後2年內重購新屋，符合條件者可以申請退還已繳納的房地合一稅。

兩種方式都可能適用，但申請程序不同。

Q2：重購退稅一定要在2年內簽約嗎？不是。

真正重要的是新舊房屋及土地完成所有權移轉登記的日期，不是單純看買賣契約簽訂日期。

如果在期限內簽約，卻因為貸款、交屋或產權登記延誤，導致超過期限才完成移轉登記，就可能影響退稅資格。

Q3：只要把戶籍遷進新房子，就符合重購退稅嗎？不一定。

除了本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記，還需要符合實際居住等自住條件。

另外，舊屋出售前1年內，也不能有出租、供營業或執行業務使用等情形。

因此，戶籍只是條件之一，不能只靠遷戶籍就認定一定能退稅。

一、什麼是房地合一稅重購退稅？

房地合一稅重購退稅，是政府為了減輕民眾自住換屋的稅務負擔，提供的一項租稅優惠。

簡單來說，屋主出售符合條件的自住房屋及土地，並在規定期限內購買另一間符合條件的自住房屋及土地，可以依照新舊房屋價額比例，申請退還或扣抵原本繳納的房地合一稅。

但要注意，退稅不是固定比例，也不是買了新房子就一定能全部拿回來。

舉例說明：

• 舊屋出售價額1500萬元。

• 舊屋已繳納房地合一稅100萬元。

• 新屋重購價額1200萬元。

依照規定計算：

100萬元 × 1200萬元 ÷ 1500萬元＝80萬元。

符合其他法定條件時，可以申請退還80萬元。

如果新屋重購價額大於或等於舊屋出售價額，符合規定時，則可以退還原先已繳納的全部房地合一稅。

這裡使用的是法定的房地交易價額，不是銀行鑑價、貸款金額或實際準備的自備款。

二、第一個時間陷阱：新舊房屋移轉登記必須在2年內完成

這是換屋族最重要的時間關卡。

先賣後買

舊屋完成所有權移轉登記後，2年內必須完成新屋所有權移轉登記。

先買後賣

新屋完成所有權移轉登記後，2年內必須完成舊屋所有權移轉登記。

裴哥特別提醒，很多人會把簽約日當成計算起點，這是很容易發生的錯誤。

房地合一稅重購退稅主要是以新舊房地完成所有權移轉登記的日期判斷，不是單純看買賣契約簽訂日期。

例如：

• 2026年3月10日，舊屋完成移轉登記。

• 接下來必須在法定2年期限內完成新屋移轉登記。

• 如果新屋因貸款、交屋或地政登記作業延誤，就可能影響退稅資格。

裴哥建議，不要把所有時間都排在最後幾天。

如果舊屋已經找到買方，應先確認新屋交屋進度、銀行貸款及地政登記作業時間，再安排舊屋過戶日期。

三、第二個時間陷阱：預售屋簽約不等於取得新屋

很多人想先買預售屋，再慢慢出售原本的自住房屋。

但房地合一稅重購退稅，不能單純用預售屋簽約日認定取得新房屋的時間。

預售屋尚未完工交屋前，買方取得的是預售屋買賣契約上的權利，並不是已經完成登記、可以實際居住的自住房地。

假設：

• 2026年1月簽約購買預售屋。

• 2026年6月出售原本的自住房屋。

• 預售屋預計2028年才完工交屋。

如果預售屋直到2028年才完成所有權登記，就不能把2026年1月的預售屋簽約日期當成重購取得日。

這可能直接影響2年期限及自住資格。

裴哥提醒，如果你打算先賣中和、永和的舊房子，再購買預售屋，務必先確認建案預計交屋時間。

不要只看建商提供的預計完工日期，還要評估實際完工、驗屋、交屋及產權登記可能發生的時間差。

四、第三個時間陷阱：有戶籍還不夠，還要有實際居住事實

很多屋主以為只要把戶籍遷進房子，就符合重購退稅條件。

其實不是。

依照房地合一稅重購自住房地的規定，原則上需要符合以下條件：

1. 本人、配偶或未成年子女在新舊自住房屋辦竣戶籍登記。

2. 新舊房屋均有實際居住事實。

3. 房屋沒有出租、供營業或執行業務使用等不符合自住的情形。

4. 新舊房屋完成移轉登記的時間符合2年規定。

其中，舊屋出售前1年內不得有出租、供營業或執行業務使用的情形，也是重要審核條件。

裴哥建議，準備換屋的朋友可以先整理以下資料：

• 新舊房屋戶籍資料。

• 水電使用及居住相關紀錄。

• 房屋買賣契約。

• 買賣價款收付證明。

• 新舊房屋所有權及移轉登記資料。

國稅局可能要求提供相關文件，以確認是否符合自住條件。

中和、永和換屋特別提醒

例如原本住在永和，準備換到中和的新大樓，除了確認新屋何時可以入住，也要同步安排家庭成員戶籍及實際居住事宜。

不要等舊屋出售完成後，才發現新屋還不能入住，或戶籍及居住條件尚未準備好。

上集重點整理

1. 房地合一稅重購退稅，先買後賣與先賣後買都有機會適用。

2. 新舊房屋必須在法定2年期限內完成所有權移轉登記。

3. 預售屋簽約不等於完成取得新屋，必須注意完工及登記時間。

4. 新舊房屋都要符合戶籍及實際居住等自住條件。

5. 舊屋出售前1年內，不能有出租或營業等不符合規定的使用情形。

我是裴哥，提醒準備在中和、永和換屋的朋友，房子簽約之前，先確認退稅資格及過戶時間，才不會因為忽略細節而影響自己的權益。

【下集】房地合一稅重購退稅可以領回多少？5年列管、先買後賣與先賣後買完整攻略

買房裴不了｜中和永和裴你買房賣房

裴錦德（裴哥）

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