在土地、房屋買賣實務中，最容易發生爭議的情況包括：親友代替屋主簽約、仲介人員代收款項、共有人之一代表其他共有人出售土地，以及代理人超越授權範圍私自決定價格。
判斷這些行為是否合法，不能只看有沒有一張授權書，而必須確認代理權是否存在、代理範圍是否明確、代理行為是否有效，以及是否符合不動產登記的法定程序。
以下依台灣現行相關法律，從不動產交易實務說明。
1. 《民法》第103條：有權代理的法律效果
代理人在代理權限內，以本人名義所為的意思表示，直接對本人發生效力。
實務意義：代理人依法獲得授權，並在權限內代表屋主簽訂買賣契約，契約效果原則上歸屬屋主，而不是由代理人自己成為賣方。
2. 《民法》第167條：代理權的授與
代理權可以透過意思表示授與代理人，也可以向代理人將要進行代理行為的第三人為之。
實務意義：不能僅因親友、仲介或地政士持有屋主的身分證影本，就認定他有權代替屋主簽約或出售土地。
3. 《民法》第170條：無權代理
未經授權的人以代理人名義所為的法律行為，原則上須經本人承認，才對本人發生效力。交易相對人可以定相當期限催告本人表態；本人逾期未確答，視為拒絕承認。
實務意義：沒有權限就代屋主簽約，不代表屋主一定要履行契約，但也不代表代理人完全沒有法律責任。
4. 《民法》第169條：表見代理的風險
如果本人以自己的行為表示授與代理權，或知道他人表示自己是其代理人卻不反對，在法律規定的條件下，可能仍須對第三人負授權人的責任；但第三人明知或可得而知其無代理權者，不在此限。
實務意義：屋主若長期讓某人以自己的名義處理交易，卻未適當澄清權限，可能產生額外風險。是否成立表見代理，仍須依具體事證判斷。
另外，以下法條也非常重要：
| 名稱 | 法律上的重點 | 不動產交易例子 |
| 委任契約 | 本人與受任人約定處理事務的內部關係 | 委託親友協助出售土地 |
| 授權書 | 證明或記載代理權及其範圍的文件 | 授權親友代為簽約 |
| 代理權 | 代理人得以本人名義進行法律行為的權限 | 代理人代表屋主簽訂土地買賣契約 |
這三者有關聯，但並不完全相同。委任契約不一定當然包含對外代理權；反之，代理權也可能獨立授與。授權書則是重要證據，但仍須確認其真實性、內容及效力。
特別提醒： 委任他人「協助出售」不必然等於授權他人簽約，也不必然包含代收價金、解除契約、收受違約金或辦理所有權移轉登記的權限。
情境一：親友代替屋主簽訂買賣契約
屋主授權妹妹以不低於1,200萬元出售土地，妹妹以屋主名義、在授權範圍內簽約，原則上對屋主發生效力。
若妹妹未獲授權，或實際簽約內容超出代理權限，則須進一步判斷是否構成無權代理、是否經本人承認，以及有無其他足以使本人負責的法律事由。
情境二：共有土地只有一位共有人簽約
甲、乙、丙三人共同持有土地，甲不能僅憑自己是共有人，就當然代表乙、丙出售他們的持分。
甲原則上可以處分自己的持分；若要處分其他共有人持分，須有適當代理權或其他合法處分依據。另須留意《土地法》第34條之1對共有不動產多數決處分等事項的特別規定，不能一概認定必須全體共有人同意。
情境三：房仲有委託銷售契約，就能代屋主簽約嗎？
不一定。委託銷售通常是約定仲介提供媒合、銷售等服務，不應直接推定仲介具有替屋主成立買賣契約、收取全部價金或辦理過戶的權限。
應檢視委託契約、個別授權內容及交易流程，區分「居間介紹」、「代為傳達意思」與「有權代理屋主簽約」。
情境四：代理人代收土地買賣價金
即使代理人有權簽訂買賣契約，也不表示他當然有權把價金收進自己的帳戶。
若要代收款項，應明確授權收款方式、金額、收款帳戶、交付證明及返還義務。否則可能衍生買方是否已完成付款、屋主是否承認收款，以及代理人是否須負返還或損害賠償責任等爭議。
情境五：有授權書，卻無法辦理所有權移轉
買賣契約有效與登記能否完成，是不同層次的問題。
不動產物權依《民法》第758條，因法律行為而取得、設定、喪失或變更，非經登記不生效力。代理人仍須依土地登記相關規定，提出符合要求的申請書、契約及代理證明等文件。
以下用一個土地交易案例說明。
假設王先生授權李先生出售土地，授權內容明定最低價格為1,200萬元，不得代收價金。
案例：李先生以1,050萬元簽約，並要求買方把價金匯入自己的帳戶。
第一個問題：買賣契約是否對王先生有效？
李先生的簽約價格超出授權限制，須檢視授權書內容、王先生對外表示的權限、買方是否知情，以及是否存在表見代理等事實。不能單憑價格低於授權底線，就在所有情況下一概認定契約無效。
第二個問題：李先生收取價金是否合法？
若李先生沒有代收權限，買方將錢匯給李先生，不必然就等於已對王先生完成有效付款。仍須依契約約定、收款權限、王先生是否承認或受領款項等事實判斷。
第三個問題：李先生須負什麼責任？
可能涉及對王先生的委任契約責任、返還款項或損害賠償；若符合《民法》第110條要件，也可能對善意交易相對人負損害賠償責任。若另涉及詐欺、侵占等行為，是否成立刑事責任則須依具體證據判斷。
因此，交易爭議不能只問「有沒有授權書」，還要分別判斷契約效力、價金支付效力，以及各方的民事或刑事責任。
簽約前，建議房仲、買方、賣方及代辦人員逐項確認：
交易前檢查表 :
2. 確認授權書真實性，必要時直接向本人查證
3. 明確寫出是否有權議價、簽約、收款及辦理過戶
4. 確認最低售價、付款條件及價金匯入帳戶
5. 確認授權期間、撤回情形及是否允許複代理
6. 確認共有土地適用一般共有人同意規則或土地法第34條之1
7. 向承辦地政士或地政事務所確認登記應備文件
8. 保存授權書、通訊紀錄、契約及付款證明
1. 授權書一定要公證才有效嗎？
一般而言，並非所有不動產買賣授權都必須公證。但若涉及特定法律行為、境外文件或地政登記程序，可能有特別的形式或證明要求，應依個案確認。
2. 屋主可以撤回授權嗎？
《民法》第108條規定，代理權得於其所由授與的法律關係存續中撤回，但依該法律關係性質不得撤回者除外。撤回後還要留意通知代理人及交易相對人、取回授權書等事項；依第107條，代理權限制及撤回在特定情況下未必能對抗善意第三人。
3. 房仲能否代替屋主簽訂買賣契約？
必須視個別授權而定。依《不動產經紀業管理條例》第21、22條，仲介業務涉及委託契約、買賣契約及經紀人簽章等規範；但經紀人簽章不等於自動取得屋主的代理權。
4. 共有農地可以由部分共有人代理出售嗎？
要先區分「代理其他共有人出售」與「依法由部分共有人決定處分共有土地」這兩種不同法律途徑。《土地法》第34條之1在符合特定人數與持分門檻、通知及補償等法定條件時，可能允許部分共有人處分共有土地，不代表其中一人可以不受限制地代替其他共有人簽約。
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