2026賣掉永和40年老公寓，要繳哪些稅？房地合一稅、土地增值稅與舊制所得稅怎麼算？

同樣是40年老公寓，為什麼有人繳房地合一稅，有人不用？

在永和看房子，屋齡40年以上的老公寓並不少見。

但如果今天有屋主準備出售，我最先確認的不是屋齡，而是：

這間房子是什麼時候取得的？

因為房地合一稅新制與舊制的判斷，原則上是看取得日期及取得方式，而不是看建物蓋了幾年。

如果是2010年買的老公寓，與2023年才買進同一棟老公寓，適用稅制可能完全不同。

2010年買進的永和公寓，現在賣要繳什麼？

假設屋主2010年買入一間永和公寓，2026年出售。

一般情況下，這類2016年前取得且長期持有的房屋，原則上適用舊制。

舊制主要涉及：

第一，土地增值稅。

依土地漲價總數額及相關規定計算。

如果符合自用住宅用地條件，還可能適用10%優惠稅率。

第二，房屋財產交易所得稅。

出售房屋部分的所得，原則上須依法併入年度綜合所得稅申報。

不是房地合一稅，但不代表完全沒有所得稅。

另外還有交易相關的契約、服務與登記成本。

2023年才買進40年公寓，稅制又不同？

假設另一位屋主2023年買進同一棟老公寓，2026年出售。

原則上就要依房地合一新制計算。

如果持有超過2年、5年以內，一般境內居住個人通常適用35%稅率。

但房地合一稅不是拿成交總價乘上35%，而是依法計算房地交易所得、扣除成本費用及相關項目。

如果持有超過5年、10年以內，通常改適用20%。

所以同樣一間40年老公寓，不同屋主的稅務結果可能差很多。

永和老公寓，土地增值稅會不會特別高？

不一定，但值得仔細試算。

土地增值稅是依土地漲價總數額計算，不是直接拿現在成交價減去當初買價。

有些早期取得的房子，因為持有時間長，土地相關稅基變化可能較大。

但個別稅額還是要看土地持分、前次移轉現值、公告土地現值及適用優惠等條件。

如果符合自用住宅用地優惠，也可能讓稅負有所差異。

所以屋主在談成交價之前，可以先向地方稅捐機關申請試算土地增值稅。

老公寓賣2000萬，屋主最後能拿回多少？

我認為這才是屋主最在意的問題。

假設出售總價2000萬元。

還需要扣除：

• 未清償的房貸本金。
• 應負擔的土地增值稅。
• 適用新制或舊制的房屋交易所得相關稅負。
• 仲介服務費、代書費及其他契約約定費用。
• 可能需要結清的管理、水電與其他款項。

其中房貸本金清償會影響最後拿回的現金，但不能直接視為房地合一稅的可扣除成本。

成交2000萬元，不代表屋主交屋時就能拿到2000萬元現金。

這個觀念尤其要提醒有換屋需求的家庭。

我的看法：老房子賣之前，先確認稅制再談價格

做房仲25年，我覺得永和老公寓有一個很特別的地方：

同樣是屋齡40年，有人可能持有30年，有人卻是最近幾年才買進。

屋況看起來相近，稅負卻可能完全不同。

所以賣屋前，我會先弄清楚取得日期、產權及貸款狀況，再估算稅後淨收益。

屋齡老，不代表交易稅一定高；成交價高，也不代表最後拿回的錢一定多。

讓稅務與出售計畫一起安排，才是比較實際的做法。

關於我

我是住商不動產 公和團隊 吳怡慶，從事房地產仲介工作25年，長期服務中和、永和地區。

中永和有大量成熟的中古住宅，我希望讓屋主不只了解房子可以賣多少，也了解出售後真正能拿回多少。

住商不動產 公和團隊｜吳怡慶

電話：0916-271-289

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資料來源

財政部｜房地交易適用新制或舊制之判斷
https://www.dot.gov.tw/singlehtml/ch_421?cntId=dot_201708040002_421

財政部｜房地合一稅課徵範圍
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/alien-tax-service/individual-house-land-transaction-tax/6Ba3DWQ

我的E政府｜房屋土地購買、持有及出售稅務
https://www.gov.tw/News_Content_26_597183

本文以一般自然人出售住宅的案例說明，實際課稅須依取得日期、方式及稅捐機關認定辦理。