2026夫妻各有一間房，房屋稅2.0會變貴嗎？設戶籍就能適用自住優惠？

先生一間、太太一間，房屋稅就算兩個人的嗎？

假設先生在永和有一間房，太太在中和也有一間房。

兩間都沒有出租，分別供家人居住。

這時常有人問：

「房屋登記在不同人名下，房屋稅應該分開算吧？」

我先講結論：

房屋稅2.0在判斷自住房屋戶數時，會合併計算本人、配偶及未成年子女的房屋，不是夫妻各算各的。

但夫妻有兩間房，也不代表一定全部適用非自住高稅率。

重點仍是實際使用、設籍及持有戶數。

房屋稅2.0，自住要符合什麼條件？

要適用自住住家用房屋稅率，原則上必須同時符合：

• 房屋沒有出租或供營業使用。
• 供本人、配偶或直系親屬實際居住。
• 本人、配偶或直系親屬在該屋辦竣戶籍登記。
• 本人、配偶及未成年子女全國合計持有三戶以內。

符合條件的自住房屋，一般適用1.2%稅率。

如果全國僅持有一戶符合自住規定的房屋，且房屋現值符合當地一定金額以下的條件，還可能適用1%。

所以房子登記誰的名字，不是唯一判斷標準。

夫妻有兩間房，可以都用1.2%嗎？

有機會。

例如先生在永和一間房，供夫妻居住。

太太在中和一間房，供父母居住。

如果兩間房屋各自符合實際居住、戶籍登記及其他自住要件，且全國合計戶數符合規定，兩間都有機會適用1.2%自住稅率。

但因為夫妻及未成年子女合計持有兩戶，不符合全國單一自住房屋的「一戶」條件，所以不能直接主張兩間都適用1%。

有戶籍就一定可以優惠嗎？

不一定。

假設你在永和有房，戶籍也設在裡面，但實際已經出租給別人。

這時就不能單純因為有戶籍，而主張房屋符合自住使用。

同樣地，如果房子長期空著、並沒有符合規定的實際自住事實，也不應該只靠設戶籍認定。

設籍是必要條件之一，但不是唯一條件。

我建議屋主不要為了降低稅率，只做戶籍移轉，卻忽略實際使用規定。

房屋稅差多少？可以簡單算嗎？

假設某間房屋的課稅現值為100萬元。

如果符合自住1.2%：每年約12,000元。

如果符合全國單一自住1%：每年約10,000元。

假設該屋適用非自住2%稅率：每年約20,000元。

這只是用相同課稅現值做比較的簡化試算，實際還有房屋現值、地方差別稅率及課稅期間等因素。

尤其非自住住家用房屋的適用稅率，依情況及地方政府規定可能落在2%至4.8%的法定範圍，不能全部用2%計算。

另外，房屋課稅現值不等於市場成交總價。

不要直接把2000萬元房價乘上房屋稅稅率。

父母、小孩設籍，跟房屋稅有什麼關係？

如果房子供父母實際居住，父母是直系親屬，符合其他條件時，可能適用自住稅率。

但如果涉及未成年子女名下房屋，也必須留意全國戶數合併計算的規定。

再提醒一件事：

房屋稅2.0的自住優惠，與地價稅的自用住宅用地優惠，是不同制度。

夫妻有兩戶，房屋稅可能都符合1.2%，但地價稅是否兩處都適用2‰，還需要另外確認設籍親屬及處數限制。

這兩種稅不要混在一起判斷。

房屋稅優惠什麼時候要申請？

依現行規定，房屋使用情形變更要申報，符合自住要件者，原則上應在當期房屋稅開徵40日前，也就是通常的3月22日前辦理。

若2026年已過申報期限，應儘速確認目前稅籍及下期適用情形。

如果原本就已核准自住，且使用情況與戶籍等條件沒有改變，則依實際稅籍資料判斷是否需要再次申報。

我的看法：兩間房不能只看持有幾戶

做房仲25年，我覺得現在房屋稅最容易產生的誤會，就是只看名下有幾間房。

有人夫妻各有一間，都是實際居住使用。

也有人名下只有一間，卻長期出租。

這兩種情況，不應該用同一套自住認定來理解。

房子真正怎麼使用，比單純登記在誰名下更重要。

如果你在中和、永和有兩間以上房屋，不妨把房屋稅與地價稅一起檢查，確認適用稅率與戶籍安排是否正確。

合法享有的優惠，就不要因為不熟悉規定而錯過。

關於我

我是住商不動產 公和團隊 吳怡慶，從事房地產仲介工作25年，長期服務中和、永和地區。

除了買賣行情，我也重視持有成本及家庭不同階段的居住安排，希望協助屋主把房屋相關問題想得更完整。

住商不動產 公和團隊｜吳怡慶

電話：0916-271-289

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資料來源

財政部｜房屋稅2.0常見問答
https://www.mof.gov.tw/house/multiplehtml/41e7424fa26e4d41905ed1800fd9fabc

財政部｜自住房屋1.2%及全國單一自住1%條件
https://www.mof.gov.tw/house/multiplehtml/41e7424fa26e4d41905ed1800fd9fabc

財政部｜自用住宅用地地價稅說明
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-secret/3A3RBO0

本文以2026年房屋稅2.0一般自住條件為主。各地方非自住差別稅率、房屋現值及具體稅額，仍應依房屋所在地稅捐稽徵機關核定為準。