2026中永和房子贈與子女比較好，還是留給孩子繼承？父母老屋節稅別只看贈與稅！

父母有一間永和老公寓，現在過戶給孩子比較省稅嗎？

如果父母在永和有一間持有30多年的老公寓，未來打算留給孩子，應該現在贈與，還是以後讓孩子繼承？

不少家庭會直覺認為：

「趁現在房子價值還不算太高，先過戶給小孩，應該比較省稅吧？」

但我的答案是：

不一定。房屋贈與和繼承，不能只比較贈與稅或遺產稅，還要把土地增值稅、契稅，以及孩子未來出售的稅負一起算。

尤其在中永和，父母持有多年的老公寓，土地增值利益可能相當可觀，更不能只看過戶當下的稅金。

生前贈與房屋，可能要繳哪些稅？

如果父母把房屋及土地直接贈與給子女，可能涉及：

• 贈與稅。
• 土地增值稅。
• 房屋契稅。
• 印花稅及相關登記費用。

贈與稅的房地價值，原則上依土地公告現值及房屋評定標準價格計算，不是直接拿市場成交價計算。

但土地增值稅並不會因為是父母贈與子女，就自動免繳。

另外，贈與土地通常不適用買賣時的自用住宅用地10%優惠稅率。

這就是為什麼有些房子看似贈與稅不多，真正過戶時卻發現其他稅費不少。

留給子女繼承，有什麼不同？

繼承房屋與土地，原則上涉及遺產稅及相關登記程序。

但因繼承移轉的土地免課土地增值稅，繼承取得的房屋也免課契稅。

因此，如果父母的整體遺產沒有超過適用免稅額及扣除額，或經計算後遺產稅負不高，未必需要急著生前贈與。

但請注意：繼承時沒有繳土地增值稅，不代表孩子未來出售時也不用繳。

而且遺產稅要看父母全部遺產，不是只看這間房子。

如果孩子繼承後馬上賣，稅金會不會比較高？

這也是我很在意的問題。

房地合一新制下，繼承或受贈取得的房地，未來出售時的成本認定，可能以繼承或贈與時的房屋評定現值、公告土地現值及法定調整方式計算。

這些數字可能與市場成交價差很多。

但是不是適用新制、持有期間怎麼認定，還要依父母取得日期及移轉方式分別判斷。

有時父母原本持有的老房子，若先贈與再出售，反而可能產生原本沒有預期的稅務負擔。

所以只試算現在贈與多少錢，是不夠的。

兄弟姊妹有三個，房子該直接分給誰？

這個問題不完全是稅務。

假設父母只有一間永和老公寓，卻有三個孩子。

如果大家共同繼承，未來出售或管理，需要處理共有關係。

如果父母生前只贈與其中一人，也可能涉及其他繼承人的權益及家庭間的財產安排。

因此，我會建議先討論清楚：

誰想保留房子？

誰比較需要現金？

未來是否打算出售？

父母自己是否還需要居住或運用這項資產？

稅可以慢慢試算，但家人的共識不要等到繼承發生後才開始談。

我的看法：省稅重要，但不要忘記父母自己的生活

做房仲25年，我不會直接跟長輩說，房子越早過戶給孩子越好。

因為不動產除了是資產，也是父母的居住保障。

尤其在永和、中和，許多長輩可能一輩子就持有這一間房子。

如果太早把產權全部移轉，未來需要換屋、出售或資金周轉，都可能受到影響。

真正好的財產安排，不只是孩子少繳多少稅，而是父母與子女都能保有合理的生活與財務保障。

如果正在考慮贈與或繼承，先把兩種方案的當下稅費、未來出售稅金，以及家庭分配問題一次算清楚，再決定怎麼做。

這樣才不會為了省下一種稅，反而付出更大的成本。

關於我

我是住商不動產 公和團隊 吳怡慶，從事房地產仲介工作25年，長期服務中和、永和地區。

對於父母持有多年的房產，我認為除了出售行情與節稅，也要考量長輩居住保障、子女需求及未來產權安排。

住商不動產 公和團隊｜吳怡慶

電話：0916-271-289

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資料來源

財政部｜買賣、贈與或繼承方式將財產移轉子女，何者有利
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-secret/zgDK06e

財政部｜親子贈與房地注意事項
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-knowledge/pv5Ola0

財政部｜繼承或受贈房地之交易所得計算
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/alien-tax-service/alien-tax-faq/7pj08ZB

本文為一般財產移轉規劃說明，實際稅負應依父母全部資產、取得日期、土地漲價情形、家庭關係及未來出售計畫試算。