前陣子一個成交案例，有位地主拿著一筆花蓮郊區的農牧用地來問我：「彬哥，這塊地上面有老房子，聽長輩說很早以前就有了，這樣賣的時候是不是就算合法？土地增值稅也可以不用課？」     真正要判斷時，不能只靠口頭說法，也不能只看現場有沒有房子。關鍵會回到一個日期、一組文件，還有主管機關怎麼認定。

第一，花蓮非都市土地的「74年11月16日」到底代表什麼？
第二，農牧用地上有老建物，是不是就等於合法？
第三，有老建物的農地，賣的時候是不是一定可以申請農地農用，進而不課徵土地增值稅？

結論

74年11月16日對花蓮非都市土地很重要，它可以幫你判斷建物是否可能主張從來使用，卻不能直接證明這塊地一定符合農地農用，也不能保證土地增值稅一定不用課。建物是在使用編定公告前已存在，可能涉及「從來使用」的判斷，但《非都市土地使用管制規則》第8條也說得很清楚，原有建物除准修繕外，不得增建或改建。
不過，從來使用不等於農地農用；農業部相關解釋也明確指出，從來使用並不等同於農業使用。
實務上第一步不是先問「能不能賣」或「會不會課稅」，而是先查土地使用分區、使用地類別、建物存在時間、建物合法文件，以及能否取得農業用地作農業使用證明書。

常見誤解

誤解一：農牧用地上有老房子，就代表合法

農牧用地上有老房子，只代表現場有地上物，不代表它一定是合法建物。這個建物是有建照、使照、稅籍、門牌、用電資料，還是只是現場存在很久的建築物。這些文件的證明力不同，能處理的問題也不同。至少要查航照圖、稅籍資料、水電資料、戶籍資料、建物登記資料、使用執照或地方政府相關認定文件。

誤解二：74年11月16日前存在，就等於完全合法

74年11月16日前存在，可能有助於主張從來使用，但不等於可以任意增建、改建、改更外觀或變更用途。《非都市土地使用管制規則》第8條的精神，是處理土地使用編定後，原本就存在的使用或建物，如果和後來的分區規定不合，在政府令其變更使用或拆除前，得為從來之使用；但原有建物只能修繕，不能增建或改建。

核心邏輯：遇到農地上有建物，要先分清楚土地編定、建物狀態、農地農用三件事。

第一件事：土地是什麼編定-實務上一定要看土地登記謄本、地籍圖，以及使用分區和使用地類別證明，要確定他是農地。

第二件事：建物是什麼狀態

• 一種是有保存登記、有使用執照或明確合法文件的建物。
• 一種是沒有保存登記，但可能有稅籍、門牌、水電或航照資料的老建物。
• 一種是公告後新增或擴建的地上物，這種就要特別小心。
• 還有一種是農業設施，例如資材室、畜禽舍、倉儲設備，但農業設施也不代表可以隨意興建，仍要看容許使用、建築執照或是否依法免照。

第三件事：能不能認定農地農用

農業用地作農業使用認定及核發證明辦法規定，農業用地如果實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用，且沒有不得認定的情形，才可能被認定為作農業使用。參考，農地農用認定政府查核篇。

實務判斷與檢查方式：農地上有建物，正確順序是先查土地，再查建物，再查農用，最後才談價格。

第一步：先查土地使用分區與使用地類別-第一步要拿土地登記謄本、地籍圖，確認土地是不是非都市土地、哪一種使用分區、哪一種使用地類別。若是農牧用地，就要用農牧用地的規則看，不要用建地邏輯判斷。

第二步：確認建物在什麼時間點存在-如果主張74年11月16日前既有，就要找能證明時間的資料。常見可查的資料包括航照圖、稅籍資料、水電資料、門牌資料、戶籍資料、老照片、建築執照、使用執照、地政或建管機關資料。

第三步：確認建物有沒有增建、改建或改用途-就算原本是老建物，也要看後來有沒有擴大。例如原本只是小型農舍，後來加蓋鐵皮、做民宿、做倉庫、鋪水泥廣場、出租停車，這些都可能影響農地農用認定。農業用地作農業使用認定辦法也明定，如果現場有與農業經營無關或妨礙耕作的障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥等使用情形，可能不得認定為作農業使用。

第四步：簽約前先估稅、確認能不能申請農用證明-土地增值稅不要等簽約後才問。如果賣方預期要申請不課徵土地增值稅，最好在簽約前就先確認農業用地作農業使用證明書的申請條件、現況是否符合、地上物會不會影響認定。

對屋主來說，資料整理越完整，買方越能理解風險邊界。對買方來說，有文件比沒文件更容易判斷能不能承受。

FAQ

1. 花蓮農牧用地上的老房子，74年11月16日前存在就一定合法嗎？不一定。74年11月16日是花蓮非都市土地使用編定公告實施管制日期，對判斷「是否可能屬於編定前既有」很重要；但仍要看建物證明、是否增建改建、使用現況，以及主管機關認定。不能只靠口頭說以前就有。

2. 從來使用是不是等於可以繼續住、繼續改建？不是。從來使用比較接近「原有使用暫時被承認」的概念，但原有建物原則上只能修繕，不能增建或改建。買方若打算大整修、擴建、改成民宿或倉庫，要先確認法規風險。

3. 農牧用地有老建物，可以申請農地農用證明嗎？不一定。農用證明重點是土地是否符合農業使用，地上建物或設施是否有合法文件或符合從來使用證明。老建物存在，不等於整筆土地就一定符合農地農用。

4. 農地買賣是不是都不用課土地增值稅？不是。作農業使用之農業用地移轉給自然人時，才得申請不課徵土地增值稅。若沒有農業用地作農業使用證明書、未作農業使用，或買方是公司法人，就可能不符合條件。

5. 買這種農牧用地，第一個要查什麼？第一個要查土地使用分區與使用地類別。接著查建物存在時間、建物合法資料、是否增建改建、現況是否農用、能否申請農用證明。價格要放在這些查核之後，不要先被便宜單價吸引。

6. 屋主現在想賣，該先準備什麼？先準備土地謄本、地籍圖、使用分區及使用地類別資料、建物相關文件、稅籍、水電、門牌、航照或老照片。如果希望申請不課徵土地增值稅，也要先評估農業用地作農業使用證明書能不能取得。

補充

國土計畫法明定，直轄市、縣市主管機關公告國土功能分區圖後，要按國土計畫法管制，並且區域計畫法停止適用。 花蓮縣政府過去也說明，國土功能分區會取代現行區域計畫法下非都市土地的11種使用分區與19種使用地，改依國土功能分區及分類管制。國土計畫法第32條其實有銜接舊制度的精神：區域計畫實施前或原合法的建築物、設施，如果跟新的國土計畫土地使用管制內容不符，在主管機關要求變更使用或遷移前，仍可作區域計畫實施前的使用、原來合法使用，或改為妨礙目的較輕的使用；但原則上只能修繕，不能增建或改建。

作者介紹

林偉彬，從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇。