房地合一稅真實案例：同一塊地，不同人賣，結果補稅近 7xx 萬

有時候，房地產最可怕的，
不是賣不到好價格，
而是賣掉之後才發現——
真正留在口袋裡的錢，跟原本想的不一樣。

桌上那張國稅局通知書，建國看了很久。

不是 7 萬。
是將近 7xx 萬的房地合一稅補稅通知。

他手指壓在紙角，紙都被捏皺了。

一旁的太太淑華看他臉色不對，放下手上的水杯問：

「怎麼了？不是土地賣掉了嗎？怎麼看起來沒有很開心？」

建國沉默了一下，把通知書慢慢推過去。

「國稅局說，我要補稅快 700 萬。」

淑華整個人愣住。

「啊不是爸爸留下來的地？怎麼會突然跑出這麼多稅？」

繼承房產出售前，很多家庭都少算了一步

這塊土地，原本是家裡一路留下來的資產。

很多年前，美玉阿姨取得土地後，將土地贈與給先生阿德。
阿德本來也想過要處理掉，只是家裡人總覺得：

「地放著也不會壞啦。」
「等價格好一點再說。」
「建商應該還會再加啦。」

這些話，在很多有土地、有老屋、有繼承房產的家庭裡，其實都不陌生。

但人事無常，阿德先走了。

後來，建國繼承了這塊地。
幾年前，建商開價約 3xxx 萬，看起來價格不錯，家人也覺得可以處理了。

那天下午，客廳的電風扇轉得很大聲。
美玉阿姨坐在木椅上，手裡捏著一條小毛巾。

建國把資料攤在桌上說：

「媽，建商這次價格算可以了，要不要就處理？」

美玉阿姨低頭看了很久，輕輕說：

「你阿爸如果還在，應該也是會賣啦。只是……我也不懂稅怎麼算。」

建國拍了拍媽媽的手。

「沒關係啦，我會處理。」

旁邊的舅舅阿志也插了一句：

「啊稅不就是賣多少報多少？這齁，找代書問一下就好了啦。」

很多家庭的決定，常常就是這樣開始的。
價格看起來可以，買方也有誠意，大家就想著：

先賣再說。

但房產交易安全，往往不是只看價格。
真正麻煩的，有時候是在後面那張稅單。

房地合一稅不是只看「有沒有賺錢」，還要看誰賣、何時取得

土地賣了，錢進來了。
建國原本以為，一切都告一段落。

他一開始申報時，認為課稅所得是 0。

他心裡想的是：

「這是家裡一路留下來的土地，又不是我短期買賣炒作。」

更深一層來說，他也覺得，爸爸辛苦了一輩子，這筆錢本來就是家裡要留下來照顧媽媽的。

沒想到，國稅局後來核定：

出售金額約 3xxx 萬，
扣掉移轉費用、土地漲價總數額等成本後，
課稅所得被認定約 2xxx 多萬。

再乘上稅率 35%，
稅額就來到將近 7xx 萬。

那一刻，建國真的無法接受。

同一塊土地，爸爸賣跟兒子賣，稅務結果可能完全不同

建國到國稅局臨櫃那天，外面天氣很熱。

他手上拿著資料夾，裡面夾了過去幾份函令資料。
承辦人員態度客氣，但語氣很明確。

建國忍不住問：

「以前不是有類似情形可以放寬嗎？為什麼我不行？」

承辦人員翻了資料，停了一下才回他：

「先生，你這個案子，是繼承後再出售，取得年度已經落在新制後面，不能直接照你說的方式套用。」

建國聽到這裡，聲音有點高：

「同一塊地、同一個建商、差不多同一個價格，爸爸賣可能不用繳這麼多，我賣就 35%，這樣合理嗎？」

承辦人員沒有跟他爭辯，
只是把資料推回去一點說：

「我們理解你的感受，但法規適用就是這樣認定。」

那一刻，建國沒有再講話。

他站在櫃檯前，手指在資料夾邊緣來回磨。
心裡那種感覺，真的不是一句「依法辦理」就能消化。

法院怎麼看？房地合一稅案例的 3 個重點

法院最後採信國稅局的認定。

白話來說，重點有 3 個：

1️⃣ 繼承取得時間落在房地合一稅新制後

因為建國是繼承後再出售，取得時間已經落在房地合一稅新制後，所以出售時原則上就要進入新制判斷。

2️⃣ 持有期間可以加計爸爸的持有期間

從爸爸取得土地，到建國出售土地，持有期間大約接近 4 年，因此適用的稅率為 35%。

3️⃣ 主張過去函令，法院認為不能擴大適用

建國提出 3 份函令，希望爭取較有利的認定。
但法院認為，這些函令不能直接拿來擴大適用到本案。

最後結果就是：
補稅近 7xx 萬。

房產稅務最關鍵的一刀：不是賣多少，而是「誰來賣」

這個案例最值得警惕的地方在於：

同一塊地、差不多同一個價格、同一個建商，
但不同人出售，稅務結果可能差很多。

如果爸爸生前自己出售，粗估可能適用舊制財產交易所得稅，土地部分已繳土地增值稅後，結果可能完全不同。

但爸爸走後，兒子繼承再賣，
就可能適用房地合一稅新制，稅率來到 35%，
稅額變成將近 7xx 萬。

所以房地產不是只有：

買價。
賣價。
行情。
建商出多少。

還有一個更現實的問題：

賣完之後，真正留在口袋裡的是多少？

繼承房產、土地買賣前，建議先做這 3 件事

如果家裡有土地、老屋、繼承房產，尤其未來可能出售，我會建議先做 3 件事。

✅ 先試算稅務，再決定出售價格

不要等買方出價了，才開始問稅。

因為那時候，人很容易被價格牽著走。
看起來賣得漂亮，最後扣掉稅費、成本、相關費用，才發現實拿金額和想像不同。

✅ 先確認由誰出售最合適

爸爸賣、媽媽賣、子女繼承後賣，
稅率、成本認定、持有期間，都可能完全不同。

不是誰方便簽名，就由誰賣。
房產交易安全裡，「出售人安排」本身就是很重要的一步。

✅ 重大移轉前，先找專業人士看一次

贈與、繼承、出售，每一步都會影響下一步。

建議在重大移轉前，先找會計師、代書、律師或稅務專業協助評估。

多問一次，可能不是省小錢。
有時候，是避免幾百萬的差距。

一般家庭最常見的情況：不好意思談錢，最後變成更大的壓力

很多長輩都會說：

「這塊地以後就留給你們。」

孩子通常也會回：

「好啦，到時候再說。」

可是「到時候」真的來了，
才發現每個人記得的事情不一樣，
每個人理解的稅務也不一樣。

親情可以溫柔。
但稅務不會跟你囉嗦。

黑白立見，數字就是數字。

賞哥房產分析：有資產，更要有路線圖

很多家庭不是沒有資產，
而是少了一次好好坐下來，把路線想清楚。

長輩在的時候，大家不好意思談錢。
子女接手後，才發現每一步都牽動稅務。

土地要不要賣？
老屋要不要整理？
要先贈與、先繼承，還是先出售？
誰名下出售比較合適？
賣完之後實拿金額大概是多少？

這些問題，越早討論，越有機會降低風險。

少問一次，少算一步，
那個代價，可能就是幾百萬在輸贏。

FAQ：繼承房產與房地合一稅常見問題

Q1：繼承房產出售一定會被課房地合一稅嗎？

不一定。仍要看取得時間、出售時間、持有期間、房地種類與個案條件。建議出售前先請專業人士試算。

Q2：土地是長輩留下來的，為什麼出售還會有高額稅金？

因為稅務不只看「是不是家裡留下來的」，還會看取得原因、取得時間、出售時間、成本認定與適用稅制。

Q3：繼承土地要出售前，最應該先確認什麼？

建議先確認適用稅制、持有期間、成本如何認定，以及由誰出售較合適。不要只看買方出價。

Q4：房地合一稅可以事後補救嗎？

事後能調整的空間通常有限。最好的方式，是在贈與、繼承、出售前就先規劃。

如果你家也有長輩留下來的土地、老屋、繼承房產，
這個故事，值得先放在心裡。

不是要大家害怕賣房賣地，
而是希望每一個辛苦累積下來的家庭資產，
都能被好好理解、好好安排，也好好守住。

本內容為案例分享，不構成法律、稅務或投資建議。實際個案請諮詢專業律師、會計師或稅務專家。

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