買中古屋前必看：現況說明書全勾「無漏水」，交屋前卻發現 13 處壁癌

買中古屋最怕什麼？

不是房子老。
不是屋況需要整理。
也不是價格談不下來。

最怕的是——
明明有問題，卻沒有清楚說明風險。

這個不動產糾紛，很適合所有正在看房、準備買中古屋，或想投資收租房的人好好看一次。

因為一張「標的物現況說明書」，可能只是簽約時桌上的幾頁紙。
但真的發生買賣糾紛時，它也可能成為法院判斷責任的重要關鍵。

一間月租約 5 萬的收租套房，看起來很美好

小芬原本只是想買一間收租型物件。

北部某市區，一間隔成 4 間套房的房子，每月租金大約 5 萬元上下。

她想得很單純：

「如果租客穩定，至少比錢放銀行好一點。」

幾年前，她透過一家仲介，認識了屋主阿達。

簽約那天下午，代書事務所的冷氣有點強。
小芬坐在桌邊，一頁一頁翻著資料。

翻到「標的物現況說明書」時，她停了一下。

上面寫著：

✅ 滲漏水：無
✅ 壁癌：無
✅ 一年內是否修繕漏水：無

小芬抬頭問了一句：

「阿達先生，這些都確定沒有問題嗎？」

阿達笑了一下說：

「這齁，沒問題啦，房子都有租客在住，真的有問題人家怎麼住？」

旁邊的仲介也補了一句：

「租金也穩定，這種收租型物件，重點就是現金流。」

小芬點點頭。

總價約 2XXX 萬。
她匯了合計 5xx 萬，進了履約保證專戶。

那一刻，她心裡其實是開心的。
她想的是，以後被動收入，每個月有租金進來，生活至少多一份安全感。

交屋前再看屋，卻發現牆面不對勁

沒想到，簽約不到半個月，小芬再去現場仔細看屋時，心裡開始覺得不對。

走廊的壁紙，一塊一塊浮起來。

不是那種單純老舊的浮。
而是牆裡面像有水氣，一直把紙往外推。

她蹲下來，用手指輕輕按了一下。

軟軟的。

小芬轉頭問陪同的人：

「這個……是壁紙問題，還是牆裡面有水？」

接著，她走進其中一間套房。

牆角有水痕。
另一間套房，天花板邊邊有壁癌。
最嚴重的一間，不只滲水、壁癌，甚至連鋼筋都露出來。

小芬整個人愣住。

她拿出手機，一張一張拍。
拍到最後，手都有點發抖。

5XX萬不是小錢。
對很多家庭來說，那可能是存了好幾年，甚至十幾年的安全感。

現況說明書勾「無」，屋主卻說只是小瑕疵

小芬打電話給屋主阿達。

她問：

「你現況說明書上不是都勾沒有漏水、沒有壁癌嗎？」

電話那頭停了幾秒。

阿達回她：

「房子那麼多年了，一點小瑕疵很正常啦，而且之前租客也住得好好的。」

小芬聲音開始憤怒的發抖：

「可是這不是一點小瑕疵，是好幾個地方都有水痕，還有鋼筋外露。」

阿達語氣也硬了起來：

「妳買房子本來就要自己看清楚啊，我又沒有不讓妳看。」

那一瞬間，小芬心裡那條信任的線，斷掉了。

後來，小芬寄出存證信函，主張自己是因為錯誤資訊才簽約，要撤銷買賣契約。

屋主阿達也不甘示弱。

他認為小芬沒有依約付尾款，是小芬違約。
所以主張解除契約，還要沒收 5XX 萬，另外再請求遲延違約金。

雙方就這樣走進法院。

法院看的是證據，不是誰聲音比較大

案件的關鍵，最後不是誰比較會講。
也不是誰比較委屈。

而是一份建築師公會的鑑定報告。

鑑定結果指出，房子確實有：

✅ 13 處滲漏水、壁癌
✅ 部分位置有鋼筋裸露
✅ 多處油漆剝落、水漬外露
✅ 並非完全藏在牆內、屋主不可能知道的狀況

法院認為，漏水、壁癌、鋼筋外露，對不動產交易來說，是非常重要的資訊。

因為它會影響房屋使用。
會影響成交價格。
甚至會影響買方到底要不要買。

如果屋主知道，卻在現況說明書上全部勾「無」，這在法院眼裡，就不是一句「忘記講」可以帶過。

這類情況可能涉及民法所說的詐欺撤銷意思表示；依現行民法規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。(法務部主管法規查詢系統)

白話講就是：

你不一定是積極說謊。
但如果你明明該講，卻選擇不講，讓對方在錯誤資訊下簽約，後面就可能變成法律責任。

最後，法院認定小芬撤銷買賣契約有效。

契約既然被撤銷，就回到一開始不成立的狀態。
阿達手上的 5XX萬，沒有理由繼續留著。

要還。

至於阿達後來主張解除契約、沒收價金、請求違約金，法院也沒有採。

因為契約都已經因撤銷而失效了，後面的違約主張自然站不住腳。

這個不動產糾紛案例，真正值得學的是什麼？

我覺得這個案例很值得大家看，不是因為誰贏誰輸。

而是它提醒我們：

法院不是永遠站買方。
也不是永遠站賣方。
法院看的是證據。

你說的事情，能不能被證明？
你當初寫在文件上的內容，能不能承受事後檢驗？
你交出去的照片、LINE、影片、存證信函，有沒有辦法還原當時狀況？

這些，才是真正關鍵。

買中古屋，我會提醒客戶一定要做 4 件事

1️⃣ 現況說明書不要只看有沒有簽名

很多人簽約時，只確認文件有沒有蓋章、名字有沒有寫錯。

但真正重要的是內容。

例如：

✅ 漏水
✅ 壁癌
✅ 修繕紀錄
✅ 凶宅
✅ 增建
✅ 租約
✅ 管線問題
✅ 是否曾發生買賣糾紛

每一格都要看。
不要覺得「仲介有拿給我就好」。

真正出事的時候，那張紙可能就是關鍵證據。

2️⃣ 有隔間出租，一定要想辦法看每一間

收租型物件最容易讓人心動。

因為租金漂亮。
投報率看起來不錯。
租客也好像都住得很穩。

但問題是，越是隔間出租的房子，越要仔細看。

租客房間、浴室上方、走道牆角、窗邊、天花板邊緣，常常才是最容易藏問題的地方。

如果真的有房間不能看，也不要只用口頭帶過。

最好寫清楚：

哪一間沒看？
為什麼沒看？
日後如果發現滲漏水或壁癌，責任怎麼處理？

不要把「應該沒事」，變成日後最大的風險。

3️⃣ 發現疑慮，不要只用嘴巴講

很多人發生糾紛時會說：

「我有問過啊。」
「他當時有說沒問題啊。」
「仲介也在旁邊啊。」

問題是，你有沒有留下紀錄？

看屋時發現異常，請留下：

✅ LINE 文字紀錄
✅ 現場照片
✅ 現場影片
✅ 對話截圖
✅ 存證信函
✅ 專業鑑定報告

買房不是不相信人。
而是金額太大，雙方都應該被文件保護。

4️⃣ 賣方真的不知道，也不要硬勾「無」

這點也要提醒賣方。

現況說明書不是考試猜答案。
不知道，就不要硬勾「無」。

可以寫：

「不清楚」
「未確認」
「需進一步查證」
「依現況交屋，買方已知悉某處狀況」

誠實不一定會讓房子賣不掉。
但亂勾，可能會讓一筆交易變成一場官司。

房子可以整理。
價格可以協商。
但誠信一旦破了，後面就很難修補。

中古屋買賣 FAQ：漏水、壁癌、現況說明書怎麼看？

Q1：買中古屋看到現況說明書全勾「無」，可以完全放心嗎？

不建議完全放心。

現況說明書很重要，但它不是取代現場查驗的工具。
買方還是要實際看屋，特別注意牆角、天花板、窗框、浴室周邊、管道間附近，有沒有水痕、油漆剝落、壁紙浮起或霉味。

文件要看，現場也要看。

Q2：買到漏水屋，可以直接解約嗎？

不一定。

要看漏水狀況是否重大、賣方是否知情、是否有隱瞞、買方是否能提出證據，以及契約如何約定。

所以發現漏水疑慮時，第一步不是吵架，而是保全證據：拍照、錄影、留對話紀錄，必要時找專業單位鑑定，再諮詢律師。

Q3：收租套房看屋時，最容易忽略什麼？

最容易忽略的是「沒看到的房間」。

買賣不破租賃之下，有些房間因為租客不方便，買方只看公共區域或少數幾間，就先簽約。
但漏水、壁癌、管線問題，常常就藏在沒看的那一間。

如果真的無法全看，務必把未查看範圍與責任處理方式寫進文件。

Q4：賣方填現況說明書時，最該注意什麼？

最該注意的是：不要為了成交而寫得太滿。

知道有問題，就要誠實揭露。
不確定，就寫不確定。
有修繕過，就把修繕時間、原因、範圍說清楚。

清楚揭露，不只是保護買方，也是保護賣方自己。

深夜心裡話：買房子，買的是房子，也是信任

在房地產這裡待久了，最有感觸的不是誰輸誰贏。

而是很多事情，本來可以不用走到這一步。

一間房子有沒有漏水，有時候屋主真的未必完全清楚。

但如果牆面已經有明顯水痕，壁紙已經浮起來，鋼筋都露出來了，還在文件上勾「無」，那就不是單純粗心。

房子買賣最怕的，不是房子有問題。

最怕的是——
有問題的地方，對方不講。

台灣人買房子，常常不好意思問太細。

怕被說龜毛。
怕氣氛尷尬。
怕好物件被別人買走。

可是我真的想說：

「簽約前問清楚，不是找麻煩，是保護彼此。」

買方多問一句，可能省下一場官司。
賣方多講一句，可能保住自己的誠信。
仲介多提醒一句，可能避免雙方後面撕破臉。

房子可以修。
錢可以談。
但信任一旦破掉，很多關係就很難回去了。

我常跟客戶說，買賣房子要看的，不只是價格。

還有三件事：

✅ 資訊講清楚
✅ 問題不閃躲
✅ 簽約才心安

如果今天你買中古屋，看到現況說明書上全部都勾「無」。

你會放心？
還是會更想仔細看一次？

這裡有酒，你有故事嗎？

歡迎留言跟我分享：
你曾經看屋時，遇過最誇張的屋況是什麼？

本內容為案例分享，不構成法律意見。
實際個案仍應諮詢專業律師、不動產經紀人或相關專業人員。

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