房地合一稅怎麼算？稅率、持有期間、成本費用一次看懂

最後更新：2026年5月

上一篇我們講了房地合一稅的基本觀念。這一篇要處理屋主最常問的問題：

房地合一稅到底怎麼算？

先說結論：

房地合一稅不是用成交總價去課稅，而是用課稅所得乘上適用稅率。

很多人一聽到45%、35%，就覺得很可怕。
但正確的思考方式不是拿成交價直接乘稅率，而是先算出課稅所得，再看持有期間落在哪個稅率級距。

本文重點

房地合一稅不是成交總價乘上稅率。

個人居住者稅率主要依持有期間判斷。

成本費用是否能提出證明，會影響課稅所得。

賣房前應先估算稅後實拿，避免成交後才發現稅負比想像高。

這篇文章適合誰？

這篇文章適合：

想試算房地合一稅的屋主。
準備出售房屋或土地的人。
想知道持有期間如何影響稅率的人。
想整理買賣契約、裝修費、仲介費等資料的人。

房地合一稅的稅率怎麼看？

個人居住者目前適用的稅率，主要看持有期間。

持有2年以內，稅率45%。
持有超過2年、未逾5年，稅率35%。
持有超過5年、未逾10年，稅率20%。
持有超過10年，稅率15%。

這也是為什麼賣房時間點很重要。

同樣是課稅所得200萬，如果持有2年內，稅額可能是90萬；如果持有超過10年，稅額可能是30萬。

差別不是一點點。

所以賣房前不要只問：

「現在行情多少？」

也要問：

「我現在賣，稅率在哪一級？」

房地合一稅的白話公式

先用最簡單的方式理解：

課稅所得，大致上就是賣出價格，扣掉買進成本、相關費用，以及法規允許扣除的項目。

更白話一點：

你不是賣多少就被課多少，
而是要看你這筆交易最後被認定賺多少。

簡化版公式可以這樣記：

✅房地交易所得
＝賣出價格－買進成本－相關費用

✅課稅所得
＝房地交易所得－符合規定的扣除項目

✅應納稅額
＝課稅所得 × 適用稅率

財政部說明，房屋土地交易所得是成交價額扣除原始取得成本及因取得、改良、移轉而支付的費用；課稅所得再扣除符合規定的交易損失及土地漲價總數額。

哪些成本費用要先整理？

房地合一稅最容易被忽略的，不是稅率，而是文件。

因為很多費用不是你說有花，就一定能被認定。
重點是你要拿得出證明。

賣房前可以先整理這幾類資料：

買進契約。
賣出契約。
付款紀錄。
仲介服務費收據。
代書費、規費、稅費資料。
裝修、修繕、改良費用的發票或收據。
土地增值稅相關資料。

尤其是裝修費用，很多屋主真的有花錢，但沒有保留發票、合約或付款紀錄，最後稅務上就很難主張。

所以我會建議屋主：

買房、裝修、賣房的資料都要留。這些不是雜物，是未來可能影響稅額的證據。

土地增值稅和房地合一稅一樣嗎？

不一樣。

土地增值稅主要看土地公告現值上漲。
房地合一稅則是看房地交易所得。

不過兩者會互相牽動，因為房地合一稅計算課稅所得時，會扣除依規定計算的土地漲價總數額。財政部稅務入口網也說明，房地交易所得會減除土地漲價總數額後，就餘額部分申報所得稅。

簡單記：

土地增值稅不是房地合一稅，但房地合一稅計算時會看土地漲價總數額。

案例一：短期出售，稅率比較重

假設小明當初買房1,000萬，後來賣掉1,300萬。

他以為自己賺了300萬。

但實際計算時，還要扣掉仲介費、代書費、裝修費等相關費用。假設這些費用合計80萬，土地漲價總數額20萬。

那麼可以這樣簡化理解：

賣出1,300萬，扣掉買進1,000萬，剩下300萬。
再扣掉相關費用80萬，剩下220萬。
再扣掉土地漲價總數額20萬，課稅所得變成200萬。

如果小明持有期間在2年內，適用稅率45%。

200萬乘以45%，稅額就是90萬。

所以表面上賺300萬，但真正課稅時，重點不是成交價，而是課稅所得和持有期間。

案例二：同樣課稅所得，持有期間不同

假設小美也是課稅所得200萬，但她持有超過10年。

個人居住者持有超過10年的稅率是15%。

200萬乘以15%，稅額是30萬。

你會發現，同樣課稅所得200萬：

持有2年內，可能是90萬。
持有超過10年，可能是30萬。

差了60萬。

這也是為什麼我會提醒屋主：

賣房時間點，有時候不是差幾天而已，而是差一個稅率級距。

案例三：有沒有單據，結果可能差很多

假設一位屋主買進1,000萬，賣出1,300萬。

如果他沒有保留裝修、仲介、代書等費用證明，能主張的費用有限。

但如果他有完整整理單據，就有機會讓課稅所得更接近實際獲利。

這不是什麼節稅魔法，而是基本資料管理。

很多屋主不是沒有花錢，是沒有留下證據。最後稅務上就很吃虧。

所以房地合一稅要算得準，不能只靠記憶，要靠文件。

賣房前先做這五件事

第一，確認取得時間。
房子何時取得，會影響是否適用現行房地合一稅。

第二，確認持有期間。
持有多久，會影響稅率。

第三，整理買進資料。
包含契約、付款紀錄、貸款資料等。

第四，整理可扣費用。
包含仲介、代書、裝修、修繕、規費等證明。

第五，先試算稅後實拿。
不要等成交後才發現稅負比想像高。

FAQ：房地合一稅計算常見問題

Q1：房地合一稅稅率是多少？

個人居住者依持有期間不同，稅率可能為45%、35%、20%或15%。持有期間越短，稅率通常越高。

Q2：房地合一稅是用成交價計算嗎？

不是。房地合一稅通常是以成交價扣除取得成本、相關費用及符合規定的扣除項目後，再乘上適用稅率。

Q3：裝修費可以列入成本嗎？

符合規定且能提出證明的改良、修繕或裝修費用，才有機會列入成本費用。建議保留發票、收據、合約與付款紀錄。

Q4：為什麼持有期間這麼重要？

因為持有期間會影響適用稅率。同樣課稅所得，如果持有期間不同，稅額可能差很多。

結論：不是賣多少，而是稅後留下多少

房地合一稅的重點，不是把稅法背起來，而是建立一個正確觀念：

賣房不是只看成交價，而是看稅後實拿。

成交價是表面數字。
課稅所得、適用稅率、成本費用、自住優惠、重購退稅，才會決定你最後真正留下多少。

如果你準備賣房，建議不要只問行情。
先把稅務也一起算進來，交易才會更安全。

延伸閱讀

如果你是自住屋主或換屋族，建議接著看：

《自住優惠、重購退稅、申報期限：賣房族最常問的房地合一稅問題》

如果你還不確定自己是否適用房地合一稅，可以先閱讀：

《房地合一稅是什麼？賣房前一定要懂的基本觀念》

本文案例為簡化示範，實際稅額仍需依個案取得日期、交易日期、成本費用、土地漲價總數額、自住優惠及國稅局認定為準。若您正在規劃出售房屋或換屋，建議在交易前先諮詢專業人士或向國稅局確認。

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