我的房子一半自住、一半非自住，房地合一自用優惠怎麼用？

房地合一稅自住房地優惠，不能只用「我有住在裡面」來判斷。基本條件包含本人、配偶或未成年子女設籍，持有並居住連續滿 6 年；交易前 6 年內沒有出租、供營業或執行業務使用；且 6 年內未曾適用過自住房地優惠。若房子部分自住、部分非自住，實務上應先向地方稅務局申請房屋稅課稅明細表，依明細中的用途與面積計算比例，再由國稅局依個案認定是否能適用房地合一自用優惠。

很多人都不清楚

在花蓮，這種房子不少見。一樓做店面，樓上自己住。前面做工作室，後面是家裡生活空間。大樓其中一間房出租，其他空間家人自住。也有人把住家登記公司、商號，或用一間房間做接案工作室。屋主要賣房時，最常問的一句話是：「我有住在裡面，也有設戶籍，那房地合一自用優惠可以用嗎？」

房地合一稅的自住房地優惠，不只是看有沒有住，也不是只看房屋稅單上面寫住家用。真正要看的是：這間房子在交易前 6 年內，有沒有出租、營業或執行業務使用？如果有部分自住、部分非自住，比例怎麼算？資料要從哪裡來？

實務上，不是屋主自己目測坪數，也不是只拿房屋稅單總額來判斷，而是到房屋所在地的地方稅務局，申請「房屋稅課稅明細表」，再依照課稅明細裡的用途與面積來計算。這一步做清楚，後面跟國稅局、會計師、地政士討論房地合一稅，才會有比較可靠的基礎。

法條、制度或專業風險解析

房地合一稅自住房地優惠，簡單說，就是個人出售符合條件的自住房屋與土地時，課稅所得 400 萬元以內免稅；超過 400 萬元的部分，按 10% 優惠稅率課徵。

但要符合這個優惠，不能只符合一部分條件，官方說明的重點包含三項：

• 個人或其配偶、未成年子女在該房屋辦竣戶籍登記，並持有、居住連續滿 6 年。
• 交易前 6 年內，沒有出租、供營業或執行業務使用。
• 個人與其配偶、未成年子女於交易前 6 年內，沒有適用過自住房地租稅優惠。

問題常常出在第二點。

• 有些屋主會說：「我只有一樓營業，二樓、三樓都自己住。」
• 也有人說：「我只是其中一間房當工作室，其他都是住家。」
• 我只租一小間出去，大部分還是自己住。

房地合一自住房地優惠的條件，明確提到交易前 6 年內不能有出租、營業或執行業務使用。只要有這類事實，就要進一步確認是否影響優惠適用，以及是否可能採比例認定。

先到地方稅務局或稅捐處申請房屋稅課稅明細表，確認課稅用途與面積。再拿這份資料，搭配戶籍、居住事實、租約、營業登記、稅籍資料等，向國稅局或稅務專業人員確認。(文件準備：非房屋所有權人，需準備所有權人身份證影本及委託書還有便章一只，代為申請)財政部稅務入口網也有提供「申請核發房屋稅課稅明細表」相關電子稅務文件服務。

實例一：三層樓透天，一樓營業、二三樓自住

假設花蓮有一間三層樓透天，屋主準備出售，房屋稅課稅明細表記載如下：

如果要用房屋稅課稅明細初步計算住家使用比例，公式是：住家用面積 ÷ 全部課稅面積＝ 60 ÷ 90＝ 66.67%

也就是說，從房屋稅課稅明細來看，這棟房子的住家使用比例約為 66.67%，非住家使用比例約為 33.33%。但這裡要注意：這個 66.67%，不是屋主自己說了就算，也不是自動等於房地合一稅一定可以用 66.67% 的自住優惠。它的意義是：這是一個依地方稅務局課稅明細算出來的使用比例，可以作為後續向國稅局或稅務專業確認的重要基礎資料。

實例二：大樓同一戶，一間房作工作室，其他空間自住

不只透天會遇到這種問題，大樓、華廈、公寓也可能發生，假設花蓮有一戶大樓住宅，同一個門牌、同一戶裡面，屋主家人實際居住，但其中一間房作為工作室或營業使用。房屋稅課稅明細表記載如下：

初步住家使用比例計算如下：住家用面積 ÷ 全部課稅面積＝ 45 ÷ 60＝ 75%

也就是說，這戶大樓從課稅明細來看，住家使用比例約為 75%，非住家使用比例約為 25%。

不能只用「這是同一戶」或「我大部分都有住」來判斷。

對照表或重點清單

解決步驟

1. 先確認「非自住」是哪一種

• 出租給別人住
• 出租給店家營業
• 自己開店使用
• 登記公司或商號
• 做工作室、事務所、診所或執行業務
• 部分空間借親友使用
• 空著沒有使用

房地合一自住房地優惠最敏感的，是出租、營業、執行業務使用，只要交易前 6 年內有這些情形，就要先停下來確認。

2.到地方稅務局申請房屋稅課稅明細表

不要只看房屋稅單上面的總稅額，也不要只看屋主自己記得的使用狀況。正式實務做法，是到房屋所在地的地方稅務局，申請房屋稅課稅明細表。這份資料通常可以看出房屋課稅用途、面積、課稅現值等細項，比單純的繳稅通知更適合拿來計算比例。

3.依課稅明細中的用途與面積計算比例

第一，哪些部分是住家用。
第二，哪些部分是非住家用。

初步比例可以這樣算：住家用面積 ÷ 全部課稅面積＝ 初步住家使用比例

4.檢查交易前 6 年內的實際使用情況

房地合一自住房地優惠看的不是現在一瞬間，而是交易前 6 年內的狀況，所以要整理時間軸：

• 什麼時候取得房屋
• 什麼時候設籍
• 什麼時候實際居住
• 什麼時候出租
• 什麼時候開始營業或登記稅籍
• 什麼時候停止非自住使用
• 預計什麼時候出售

時間軸整理出來，很多問題就會比較清楚。

5.準備佐證資料

如果主張部分自住，例如：

• 戶籍資料
• 水電使用紀錄
• 房屋稅課稅明細表
• 租約或終止租約資料
• 營業登記、稅籍資料
• 公司或商號遷出資料
• 居住事實相關證明
• 房屋平面圖或使用分區說明

6.再向國稅局或稅務專業確認

房屋稅課稅明細是地方稅資料，房地合一稅是國稅。所以房屋稅明細可以用來幫助計算比例、說明使用狀況，但不能直接取代國稅局對房地合一自住房地優惠的認定。

尤其遇到這幾種情況，更建議在出售前先確認：

• 一樓營業、樓上自住
• 大樓同一戶部分作工作室
• 部分出租、部分自住
• 同一棟有不同建號
• 商號或公司登記在住家
• 過去 6 年內用途曾經變更
• 家族共有或繼承取得的房屋

常見問題 

問：我的房子一半自住、一半出租，房地合一 400 萬免稅可以用一半嗎？
答：不能直接這樣認定。實務上應先向地方稅務局申請房屋稅課稅明細表，依用途與面積計算住家比例，再由國稅局依交易前 6 年使用狀況、設籍、居住事實等條件判斷是否能適用。

問：一樓營業、樓上自住，比例怎麼算？
答：通常會先看房屋稅課稅明細表。例如一樓營業 30 平方公尺，二三樓住家共 60 平方公尺，總面積 90 平方公尺，住家比例就是 60 ÷ 90＝66.67%。但這只是初步比例，房地合一優惠仍須由國稅局認定。

問：大樓同一戶裡面，一間房做工作室，也要算比例嗎？
答：要注意。不是只有透天分樓層才需要算比例。同一戶大樓若部分空間作為工作室、營業、出租或執行業務使用，也可能需要依房屋稅課稅明細中的用途與面積計算比例，並進一步確認房地合一稅適用方式。

作者介紹

林偉彬，從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇。