家中留下來的房子，可能是父母住了幾十年的老家，也可能是經過兩代、三代繼承後，最後才登記到子女名下。

當家人開始討論出售時，常會出現一個問題：

房子雖然存在很久，但我才剛繼承到名下，如果現在出售，持有期間到底要怎麼算？

這個問題會直接影響房地合一稅的適用方式與稅率，也是不少繼承房屋屋主容易誤解的地方。

一、繼承房屋的持有期間，不一定只算你名下的時間

依現行房地合一稅規定，個人因繼承取得房屋或土地，之後出售時，計算持有期間可以將被繼承人的持有期間合併計算。

簡單來說，如果父親持有一間房子多年，過世後由子女繼承，子女之後出售該房屋，持有期間並不一定只從子女繼承登記的時間開始計算。

若屬於連續繼承，例如父親過世後由母親繼承，母親過世後再由子女繼承，依現行規定，符合條件時，也可以將連續各次被繼承人的持有期間合併計算。

這項規定的目的，是避免家屬因繼承後需要處理房屋、支付相關費用或重新安排居住計畫，而因短期出售被直接套用較高稅率。

二、但要先釐清：適用新制或舊制，和持有期間計算不同

許多人聽到「持有期間可以往前加」，便以為只要上一代很早買房，出售時就一定不是房地合一新制。

這是不正確的理解。

連續繼承房屋出售時，必須先處理兩個不同問題：

第一個問題：這筆交易適用房地合一新制，還是舊制？

依財政部臺北國稅局說明，連續繼承或受遺贈取得之房地，判斷是否適用房地合一新制時，應看最近一次繼承時的被繼承人或遺贈人取得房屋的日期。

若最近一次被繼承人是在 105 年 1 月 1 日以後取得該房地，繼承人後續出售時，原則上屬於房地合一新制範圍。

若最近一次被繼承人是在 104 年 12 月 31 日以前取得，則可能適用舊制房屋財產交易所得課稅方式。

第二個問題：若適用新制，持有期間可否合併計算？

若房屋確定屬於房地合一新制範圍，接著才是計算持有期間及適用稅率。

在連續繼承的情況下，符合規定時，可以將連續各次被繼承人的持有期間一起計算，用來判斷適用的房地合一稅率。

三、用一個例子理解連續繼承的判斷方式

假設有一間房屋：

• 爸爸在民國 101 年購入；
• 爸爸過世後，媽媽在民國 107 年繼承取得；
• 媽媽過世後，孩子在民國 114 年繼承取得；
• 孩子準備在民國 115 年出售。

這時候，孩子出售房屋是否適用房地合一新制，不是單純回頭看爸爸在 101 年買房的時間。

因為孩子是從媽媽手中繼承取得，最近一次被繼承人是媽媽，而媽媽是在 107 年取得房屋，已在 105 年 1 月 1 日之後，因此孩子出售時，原則上會落入房地合一新制。

但是，在計算持有期間時，若屬符合規定的連續繼承，爸爸、媽媽與孩子的持有期間可以合併計算。

也就是說，即使房屋才剛登記到孩子名下，仍可能因合併持有期間超過 10 年，而適用居住者一般稅率中的 15%，而不是以孩子個人短期持有期間計算的較高稅率。

四、目前房地合一稅一般稅率怎麼看？

以境內居住者出售適用房地合一新制的房地為例，目前一般稅率如下：

持有期間適用稅率

• 2 年以內45%
• 超過 2 年，未逾 5 年35%
• 超過 5 年，未逾 10 年20%
• 超過 10 年15%

因此，繼承房屋是否可以合併計算持有期間，可能會直接影響適用稅率。

不過，實際交易仍須依房屋取得方式、持分來源、是否混有贈與或買賣取得，以及交易所得計算方式分別確認，不能只用單一時間點判斷。

五、持有年限合併，不代表一定享有自住 400 萬免稅

另一個很常見的誤解是：

「既然持有期間可以加總超過 6 年，是不是就可以使用自住房地優惠？」

答案是不一定。

房地合一稅的自住房地優惠，除了持有並居住連續滿 6 年以外，還必須符合下列條件：

• 個人、配偶或未成年子女於該房屋設有戶籍並實際居住；
• 交易前 6 年內，房屋沒有出租、供營業或執行業務使用；
• 個人、配偶及未成年子女於交易前 6 年內，未曾適用該項自住房地優惠。

若符合條件，課稅所得 400 萬元以下免稅，超過 400 萬元部分按 10% 稅率課徵。

對於連續繼承的房屋而言，想要將前幾代的期間一起計入自住優惠年限，仍須確認各階段符合設籍、實際居住及沒有出租或營業使用等條件。

因此，單純知道房屋已經由家人持有多年，並不足以直接判斷可以使用自住優惠。

六、繼承房屋準備出售前，建議先整理哪些資料？

如果家中有繼承取得的房屋，準備出售以前，建議先整理以下資料：

1. 房屋與土地最早取得的時間與原因。
2. 中間是否經過繼承、受遺贈、贈與、夫妻贈與或買賣移轉。
3. 每一段持分的來源與取得日期。
4. 最近一次被繼承人取得房屋的時間。
5. 房屋過去是否曾出租、作營業或執行業務使用。
6. 家庭成員是否曾設籍並實際居住於該房屋。
7. 是否曾經使用過自住房地優惠。

尤其是同一間房屋存在不同持分來源時，例如部分為繼承、部分為贈與，出售時可能需要分別判斷適用稅制與持有期間，不能只用整間房屋的一個年份概括處理。

七、結語：繼承房屋出售前，先釐清歷程，再談售價

繼承來的房屋，通常不只是資產，也承載著家庭的生活記憶與後續安排。

但當房屋進入出售或分配階段，稅務判斷仍必須回到取得歷程、持分來源與實際使用狀況。

對屋主而言，最重要的不是只問「這間房子能賣多少」，而是先確認：

這間房子過去是怎麼來的？現在出售會適用哪一套稅制？持有期間能不能合併？自住優惠是否真的符合？

把這些事情整理清楚，才能在出售前做出比較完整的規劃。

各位中永和的朋友，如果家中有繼承取得的房屋，正在評估出售、分配或換屋規劃，建議先整理房屋取得與使用歷程，再進一步評估交易與稅務結果。

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