因為花蓮有不少原住民保留地，也有許多族人面對一個很現實的問題：土地在那裡，居住需求也在那裡，但真正要整修、興建、購買或做產業時，銀行貸款常常不好走。原民會在2025年12月16日公告啟動「原住民保留地貸款信用保證」，並表示自115年1月16日起開始受理族人申請，目的在落實原住民族金融權益原住民保留地貸款信用保證上路後：這不是補助，也不是保證核貸。政府透過信用保證機制，降低銀行承作原住民保留地貸款的風險，讓符合資格的族人在自建、自購、修繕住宅，或發展經濟產業時，多一條可以向金融機構申請資金的管道。

常見問題 

原保地貸款信用保證是政府補助嗎？

不是。它不是直接給錢的補助，而是透過信用保證機制，提高金融機構承作原住民保留地貸款的意願。借款人仍然要向銀行申請貸款，也仍然要還本付息。

有信用保證，是不是銀行一定會核貸？

不是。信用保證可以降低銀行風險，但不能取代銀行審核。銀行仍會評估申請人資格、收入、信用、還款能力、擔保品條件與貸款用途。

原保地住宅貸款最高可以貸多少？

依原民會公告，自建、自購及修繕住宅貸款最高額度可達1,000萬元，保證成數最高可達9.5成。但實際核貸金額仍要看個案條件與銀行審核結果。

原保地買賣會因此變好賣嗎？

不一定。這項政策對符合資格、用途明確、文件完整的案件有幫助，但原保地仍有移轉、使用、鑑價與銀行授信限制。不能把它簡化成「全面利多」。

房仲遇到原保地案件，最重要要先確認什麼？

先確認三件事：申請人資格、土地權利狀態、貸款用途。

原保地為什麼過去比較難貸？

原保地不是一般土地，實務上，原保地常見幾個問題：

• 第一，移轉對象有限。
  銀行評估擔保品，不只看現在的價值，也會看未來萬一借款人無法還款時，這個擔保品能不能順利處分。原保地因為有身分與移轉限制，流通性本來就比一般土地低。
• 第二，鑑價不容易。
  原保地成交案例不一定充足，每一筆土地的區位、使用狀態、權利條件差異也很大。買賣雙方認同的價格，不一定等於銀行願意認定的擔保價值。
• 第三，使用條件比較特殊。
  有些原保地位在部落、山區或鄉鎮外圍，銀行查估、管理與後續處理成本都較高，所以承作態度自然比較保守。

這次新制的重點是什麼？

這次「原住民保留地貸款信用保證」，主要是由原住民族委員會委託農業信用保證基金辦理信用保證，並由合作金融機構承作貸款。

合作金融機構包含台灣土地銀行、合作金庫、全國農業金庫。

貸款用途大致分成兩類。

• 第一類是經濟產業貸款。
  包含營運週轉金最高500萬元，資本性支出最高1,000萬元。這對部落產業、農業經營、合法營業或地方發展，有一定幫助。
• 第二類是自建、自購及修繕住宅貸款。
  這一類跟房地產最有關，最高貸款額度為1,000萬元，並且每戶限一人申貸。

另外，這次信用保證的保證成數最高可達9.5成。這代表符合條件的案件，銀行在承作時，可以透過信用保證機制降低部分風險。

但這裡要特別提醒：最高額度1,000萬元，不代表每個人都一定可以貸到1,000萬元。
保證成數最高9.5成，也不代表銀行一定會核貸。

銀行仍然會看申請人的信用、收入、負債比、還款能力、土地條件、建物合法性與貸款用途。

利率怎麼看？族人負擔約2.72%

族人負擔利率約為2.72%，超過部分由政府補貼。簡單講，這不是免利息，也不是不用還款，而是透過政策補貼部分利差，讓符合條件的族人可以用相對較低的負擔取得資金。

這個設計對自建住宅、修繕住宅或產業發展來說，有實際幫助。因為原保地過去真正卡住的，常常不是族人沒有需求，而是銀行承作保守、貸款條件不好談、資金進不來。但利率再優惠，本質上仍然是貸款。只要是貸款，就要看每月還款能力。如果收入不穩、負債太高、用途不明確，銀行還是可能不核貸，或核貸額度低於期待。

對花蓮原保地市場的影響

花蓮有不少原住民保留地，也有許多族人面對老屋修繕、自建住宅、家族土地整理或部落產業發展的需求。

• 原保地的移轉限制仍然存在。
• 銀行審核仍然存在。
• 土地使用限制仍然存在。
• 建物合法性、鑑價、還款能力，也都還是關鍵。

符合資格、用途清楚、權利單純、文件完整、還款能力穩定的案件，未來取得貸款的機會可能會比過去更好。

買方、地主與房仲要注意什麼？

• 如果你是買方，不要只問「這塊原保地能不能貸」。
  要先確認自己是否符合資格、用途是否明確、收入與信用條件是否足夠。
• 如果你是地主或屋主，也不要把這項政策直接當成加價理由。
  因為買方能不能貸到款，還是要看銀行鑑價與授信結果。
• 如果你是房仲，更不能把話講太滿。這項新制讓符合條件的原保地案件，多了一個信用保證管道，但最後仍要由銀行審核。

彬哥觀點

土地對族人有價值，對家庭有價值，對部落發展也有價值，但在銀行眼中，原保地因為移轉、使用、鑑價與處分限制，風險本來就比較複雜。這次信用保證制度的價值，不是讓原保地變成一般投資商品，而是讓真正有需求的族人，在自建、自購、修繕住宅或發展產業時，多一個可以被金融機構正式評估的機會。

• 身分要清楚。
• 用途要清楚。
• 權利要清楚。
• 文件要清楚。
• 還款能力也要清楚。

原保地貸款新制，不是補助，也不是保證核貸，而是讓真正有需求、條件也準備好的族人，多一條資金路。

原住民金融服務專線：0800-508-188。原住民保留地貸款信用保證專案辦公室專線：02-23116216轉311、312。

作者介紹  

林偉彬，從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇 ，也可以找我聊聊你的疑惑!