2026第三季花蓮實價登錄｜房價分化，花蓮市、吉安與各區成交量解析

作者：花蓮房產找彬哥｜林偉彬

花蓮第三季房價有沒有漲？如果只看全縣數字，答案很容易下得太快。2026年第三季實價登錄發布批次中，房地交易有683筆，比第二季增加30.6%，中位單價也從21.87升到24.58萬元／坪。但拆開產品看，透天與華廈的中位單價都比上一批低。

這一季最值得注意的，是新完工大樓移轉增加，讓整體量價看起來更高；透天、華廈與不同生活圈，卻有各自的行情。對買方來說，不需要因為一個上漲數字就急著追價；對屋主來說，也不能拿新大樓的價格，直接套在自己的中古屋上。

一分鐘看懂花蓮第三季房市

• 全部買賣978筆，較第二季836筆增加17.0%；揭露總額71.77億元，增加30.6%。
• 可比較價格的房地交易683筆，總額58.88億元；中位總價800萬元、中位單價24.58萬元／坪。
• 花蓮市395筆、吉安鄉158筆，合計占房地交易81.0%，仍是主要成交區。
• 透天中位單價19.41萬元／坪，較第二季下降4.2%；華廈24.31萬元／坪，下降6.8%。
• 住宅大樓由18增至172筆，其中145筆建築完成年為民國115年，是解讀本批價格的重要背景。
• 無備註房地中位單價由20.49降至19.35萬元／坪，下降5.6%，與全體樣本呈現不同方向。

一、第三季對照第二季：房地量增，價格卻不是一起漲

本篇「房地」統一指房地（土地＋建物）及房地含車位，且總價、官方單價均大於零的案件；與第二季文章523筆的篩選結果一致。這不是只限主要用途為「住家用」的統計，也不是全部中古屋，可能包含住商混合用途及新建案完工移轉。

整體中位單價提高，無備註樣本卻下降，提醒我們這兩批成交組合差異不小。有備註不一定是異常交易，沒有備註也不等於每間房都一樣；這組對照的意義，是讓價格判讀多一層依據，不能把其中任何一個數字當成全市場的固定漲跌幅。

二、花蓮各區域成交量與房價：市區、吉安與外圍走勢不同

第三季花蓮市全部買賣423筆，其中符合價格比較條件的房地395筆；吉安鄉全部買賣207筆，房地158筆。兩地合計553筆房地，約占全縣81.0%。成交重心仍集中在花蓮市與吉安，但新城、玉里與壽豐的價格方向並不一致。

單價單位為萬元／坪，變化率以未四捨五入數值計算。以上皆為發布批次樣本的中位數變化，未控制屋齡、面積、建物型態及個案條件。

花蓮市：件數增加，先辨別新大樓與中古屋

花蓮市房地件數增加43.1%，中位單價升至29.00萬元／坪，中位總價900萬元。不過，全縣172筆住宅大樓交易中，有170筆就在花蓮市。這一季市區的數字，受到大樓成交組合明顯影響，不能直接解讀成美崙、後站或市中心的中古屋都上漲13.7%。

吉安鄉：中位總價800萬元，仍要回到村里與產品比較

吉安鄉房地件數增加12.9%，中位單價23.74萬元／坪、中位總價800萬元。與花蓮市相比，整體價格較低，但同樣在吉安，透天、華廈、不同村里與土地條件的價差仍可能很大。買方需要的是符合生活半徑與預算的物件，不能只按行政區挑便宜。

新城、玉里與壽豐：有的量縮價低，有的小樣本變動大

新城房地由44降至34筆，中位單價下降14.1%；玉里則由30增至54筆，中位單價增加7.8%。這兩個市場在本批資料裡，呈現不同方向。壽豐中位單價增加70.4%，看起來很醒目，但前後只有15筆、17筆，少數不同條件的案件就可能改變中位數，不能據此認定壽豐每間房都漲了七成。

其餘鄉鎮成交分布

上表各區房地樣本均不足10筆，因此不另列價格漲跌，以免少數個案造成誤解。其餘主要區域的全部買賣為玉里87筆、壽豐61筆、新城52筆，連同花蓮市423筆、吉安207筆及上表，合計978筆。全部買賣包含土地、僅建物與單獨車位，不能全當住宅成交；房地樣本為零，也不表示當地沒有其他類型交易。

三、透天與華廈價格回落，新完工大樓拉高整體數字

單價單位為萬元／坪。華廈為10層含以下有電梯住宅，大樓為11層含以上有電梯住宅；以上都採相同的房地篩選條件。

透天件數減少4.5%，中位單價下降4.2%；華廈件數增加11.1%，單價卻下降6.8%。至少從這兩種主要產品看，不能把第三季解讀成全面追價的市場。透天中位總價由882.5降至840萬元，華廈由668降至650萬元，也呈現相同方向。

變化最大的是大樓：件數從18增到172筆，占本批房地交易25.2%，第二季只有3.4%。其中145筆的建築完成年為115年，而且172筆裡有131筆契約交易年早於115年，顯示發布量增加不能直接當成今年第三季新買盤增加。這些新完工物件與較早簽約案件的移轉，是理解大樓單價由17.80變成30.43萬元／坪的重要背景。

公寓中位單價雖然提高，但只有17筆，也不宜單靠這個數字判定老公寓普遍上漲。對個別物件估價，仍要比附近、相近屋齡、樓層、坪數及車位條件。

四、土地與預售屋：各有價格帶，分開看才有意義

本批純土地共290筆，其中288筆總價與單價都大於零，可供價格比較；這288筆交易總額12.84億元，中位單價約0.83萬元／坪。第二季同條件土地308筆、總額8.65億元、中位單價約0.40萬元／坪。件數減少6.5%，金額卻增加48.4%，不代表每一塊土地都漲價。

第三季可比較的土地中，非都市土地195筆、都市土地87筆，另6筆未填使用分區。第二季文章的非都市土地221筆、都市土地72筆，組成已經不同。農地、建地、道路用地與持分土地，必須回到使用條件、面積及權利範圍比較，單看全縣中位數容易失準。

預售屋另以B類資料觀察：原始33筆中，排除1筆註記全部解約後，有32筆總價、單價為正值的紀錄，總額3.94億元，中位總價1,157萬元、中位單價34.49萬元／坪。其中花蓮市17筆、吉安10筆、新城4筆、玉里1筆；花蓮市中位單價38.81萬元／坪，吉安26.30萬元／坪。

五、買方觀察：看到整體上漲，還是要把自己的預算算清楚

如果你準備在花蓮買房，我會先問：你要買的是哪個生活圈、哪一種房子？這一季大樓的價格提高，不會自動變成老透天或中古華廈的合理開價。先把比較範圍縮到相似的產品，實價登錄才會真正幫上忙。

對自住買方來說，成交總價之外，透天的整理費、停車條件，電梯住宅的室內空間、管理費與車位，都會影響買下去之後的負擔。華廈中位總價650萬元、透天840萬元，可以當作這批樣本的價格參考，但不能保證你想要的地段與屋況就能用這個預算買到。

我不會只因為統計上漲就勸你趕快買。生活機能合不合適、現場屋況清不清楚、總支出能不能負擔，才是決定出價前更實際的事情。

六、賣方觀察：價格跟自己的產品條件對得上，才容易談

屋主看到花蓮市中位單價29萬元，很自然會想把自己的房子往上比。但本批市區多了大量新完工大樓，若出售的是屋齡較高的透天、沒有車位的華廈，行情依據就應該換成條件接近的成交。

透天與華廈在這兩批資料裡的中位單價回落，值得賣方留意，但也不等於每間房都必須照著跌幅降價。比較務實的做法，是把屋況、土地條件、車位與需要整理的地方說清楚，再對照附近成交和目前待售物件。價格有依據，買方比較容易理解，也比較有機會走到真正的議價。

七、開箱結論：量價提高的背後，是產品結構在改變

第三季最清楚的訊號有三個：房地發布件數增加，成交重心仍在花蓮市與吉安；新完工大樓移轉明顯增加，拉高整體中位數；透天與華廈的中位單價卻比第二季低，區域之間也有不同方向。

所以，我對這一季的判斷是：花蓮房市的差異，越來越需要拆到產品與生活圈來看。買方不用因為全縣數字上升就追價，賣方也不必因為某一類產品回落就失去信心。把自己的房子放回同區域、同類型的市場，才比較看得出合理的位置。

常見問題 FAQ

問：2026第三季花蓮房價上漲了嗎？

答：以115S3與115S2發布批次比較，房地中位單價由21.87升至24.58萬元／坪，增加12.4%；但透天與華廈分別下降4.2%、6.8%。本批大樓移轉增加、其中多為今年完工物件，因此不能解讀成所有花蓮住宅同步上漲。

問：花蓮市與吉安鄉一坪多少錢？

答：本批可比較房地樣本中，花蓮市395筆，中位單價29.00萬元／坪；吉安158筆，中位單價23.74萬元／坪。中位總價分別為900萬元、800萬元。這些是混合不同屋齡與產品的統計，個別住宅仍需比較生活圈、屋況、坪數與車位。

問：第三季花蓮透天、華廈與大樓的總價是多少？

答：本批透天中位總價840萬元、華廈650萬元、住宅大樓1,009.5萬元；中位單價依序為19.41、24.31、30.43萬元／坪。透天含土地條件，大樓與華廈也有屋齡、面積及公設差異，不能只按單坪價格判斷哪種最划算。

問：978筆代表七月至九月總共成交978戶嗎？

答：不是。978筆是115S3發布批次的買賣紀錄，其中房地683筆、純土地290筆、僅建物2筆、單獨車位3筆；一筆也可能涉及多筆土地或建物。發布批次含較早簽約案件，不能當成七至九月的簽約成交戶數。

問：花蓮第三季預售屋價格可以當成中古屋行情嗎？

答：本批排除全部解約案件後，32筆有效預售屋的中位單價為34.49萬元／坪。預售屋與中古屋在交屋時間、屋齡、建案規劃和付款安排上有差異，小樣本也容易受建案組成影響，應分開比較，不能當成中古屋的統一開價依據。

延伸閱讀：第一季與第二季花蓮房市

• 第一季｜花蓮縣115年第一季實價登錄成交分析：整體量縮5.3%，哪些產品減少？哪些產品反而增加？
• 第二季｜2026第二季花蓮縣實價登錄：量增價平的房市走勢解析

作者介紹

林偉彬，從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇。

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資料來源與統計說明

資料來源為內政部不動產成交案件實際資訊資料供應系統。第三季採本次提供、標示115S3的花蓮縣U_lvr_land_A.csv及B.csv；第二季另自官方下載115S2的花蓮買賣A檔核對。統計核對日為2026年10月25日。

全部買賣計入A檔各交易標的；房地價格比較限「房地（土地＋建物）」或房地含車位、總價與官方單價大於零的紀錄，兩季均使用相同條件。另列備註空白子樣本，不將其視為已認定的正常交易全集。土地價格表述僅用總價、單價為正值者；預售屋另列，排除全部解約與無有效價格案件。

中位數為排序後居中的數值，不是平均價。單價使用官方「單價元平方公尺」乘以3.305785、除以10,000換算萬元／坪；總價沿用官方欄位，含車位者可能包含車位價款，個案仍應核對拆價。比較率以未四捨五入數值計算。統計單位為申報紀錄，不是戶數。

季度發布批次包含較早契約與完工移轉，並非同季簽約的完整交易集合，也不是控制屋齡與產品條件的房價指數。最新個案與更正資料以內政部不動產交易實價查詢服務網為準。