直接回答：楊梅工業地沒有一個「公定行情」，要拆成三個不同產品來看——幼獅一期（乙種工業區）約28–33萬/坪、幼獅二期約35–42萬/坪、市區丁建約20–25萬/坪。三個數字對應三種能不能用、能不能登、能不能借的條件，混在一起比是最常見的誤判。（以上為591掛牌與業界口述彙整，僅供參考、非成交保證，正式議價請以實價登錄為準。）

很多人一聽到「楊梅工業地」就想到幼獅，但真正決定你出多少錢的不是地段名稱，是這塊地現在能不能過戶、廠登辦不辦得下來、銀行肯借幾成。幼獅一期是目前楊梅唯一有實際成交基準可參考的區段，乙種工業區、建蔽70%／容積210%，廠登條件相對成熟、進駐廠商多，融資也較好談。但要注意面積越大單價折扣越深，幾百坪和上千坪的單價可以差一截，看到低單價先確認是不是大面積整筆。完整的行情拆解我寫在這裡：楊梅工業地行情完整版。

幼獅二期那組35–42萬，是「預期值」不是「成交值」，這個差別最容易讓人踩雷。二期都市計畫雖然公展過，但區段徵收還沒走完，現在那塊地多半還是農業用地在辦變更，不能直接過戶、不能直接進廠，跟一期根本不是同一個產品。常有客戶被「二期快開發」吸引、資金都備好了，結果等兩年還卡在程序裡，同期一期土地又漲了一段。等不是不行，但你等的這段時間有成本——要先把自己的進場時程算清楚，再決定要不要賭時間。想看楊梅工業地這些年的價量走勢，判斷現在是高點還低點，可以看：近十年楊梅工業地成交價量。

市區丁建（秀才路一帶）約20–25萬/坪，是低總價的入場工具，適合預算有限、要快速廠登的中小廠商，但有兩個必講的坑。第一是融資：丁種建築用地成數普遍只有6–7成，比乙工難借，總價看起來算得下去，實際自備款缺口往往比想像大。第二是條件：丁建建蔽70%／容積300%，跟幼獅一期的乙種工業區（70%／210%）不是同一套條件，可蓋的樓地板面積要自己算清楚，不是買了就能蓋得跟幼獅一樣。另外特定工廠登記落日是民國129年（2040年），執法一旦趨嚴，丁建廠登的窗口可能收窄，不是不能買，是你要先把這個代價放進帳裡。丁建和乙工到底差在哪，我整理在這篇：楊梅丁建 vs 乙工差別。

自用買家進場，我的判斷順序固定是：先問用途和時程，再談價格。要立刻用地、辦廠登的，幼獅一期幾乎是唯一現貨選項，先查實登再議價；願意等、財務撐得住不確定性的，才考慮二期周邊農地，資金有期限壓力的直接排除；預算受限、產業類別單純的中小廠，丁建先把產業別符不符合廠登、融資能借幾成算好再出價。買地租廠最怕的從來不是買貴，是一開始方向就判斷錯。

澤的工商筆記｜買地租廠有原則，風險成本找阿澤。楊梅幼獅一期、二期、丁建三個區段的眉角都不一樣，帶看前我會幫你先做功課。LINE 0908-660-212 找阿澤。