龍科三期釋出45公頃產業用地出租，龍潭廠房租金會被壓下來嗎？

先講結論：短期不會。龍潭科學園區三期（龍科三期）規劃提供約45公頃產業用地出租（公視新聞網），但那是「國家科學園區的地」——只租不售，承租人必須先被核准為園區事業（科學園區設置管理條例），而且用地取得預估最快要到民國118年（2029）底才完成（工商時報2026-05-04）。地都還沒拿到，廠房更還沒蓋。真正會影響你這兩年租金的，不是龍科，是市場本身在降溫。

制度拆解：科學園區的「租」，跟你租的廠房不是同一個市場
很多屋主一聽到「45公頃要出租」就慌，其實兩邊的規則完全不同。
依科學園區設置管理條例，園區事業是向管理局申請租用園區土地，除應付租金外，並應負擔公共設施建設費用；依科學園區土地租金及費用計收辦法（民國112年12月20日修正），每月土地租金以「園區土地平均公告地價×年租金率÷12×租用土地面積」計算，公共設施建設費用則分20年逐年攤付、期滿不再收取。
看懂這個算式就知道三件事：科學園區租的是素地不是廠房、租金跟公告地價連動而不是跟市場行情連動、租到之後還要自己蓋。你手上那棟現成廠房，跟它根本不在同一個買家池裡。

風險拆解：真正壓住你租金的是這三件事
第一，市場本身在冷。戴德梁行統計，2026年第二季全台土地交易只有248億元、創近三年單季新低；其中工業土地從第一季的233億元掉到第二季的33億元。買方觀望，租方的議價力自然變強。
第二，屋主拿還沒定案的題材漲租。台積電對龍科三期的回應目前只是「不排除任何可能性」（公視新聞網）。用一個沒定案的題材去漲租，最常見的結果是租客搬走，空置期把多漲的租金整碗吃回去。
第三，租約條款沒寫死。真正的風險從來不是隔壁多一個園區，而是市場一動你的租約沒有保護：調租機制、續約優先權、提前終止的違約金、恢復原狀範圍——這幾條含糊，漲跌來的時候你都只能被動。

決策框架：三個問題，先自己回答
①你是屋主還是租客？屋主要問的是「我的租客會不會被園區抽走」。租客如果是傳統製造、金屬加工、物流倉儲，基本抽不走；如果是半導體設備、精密加工這類供應鏈廠商，才需要留意。
②你的租約到期日落在哪一年？如果落在2029年前後，剛好撞上龍科三期用地取得的預估時點，續約條件現在就該先談，別等到那一年才開口。
③調租條款到底怎麼寫？固定百分比、連動消費者物價指數、還是「屆時雙方另議」？「另議」在市場轉向時，等於沒有條款。

龍潭的位置：先動的是地價，不是租金
我實際在桃園市龍潭區、平鎮這一帶看下來，題材行情通常照這個順序跑：先反映在土地開價，再反映在買賣成交，最後才輪到租金。原因很單純——租金要有實際承租需求撐著，而承租需求得等園區真的蓋好、廠商真的進駐才會出現。桃園市政府經濟發展局估龍科三期年產值上看3,100億元、可創造逾6,000個就業機會（自由時報地產天下、住展雜誌），那是完工之後的事。
澤的實務判斷：屋主現在該做的不是漲租，是把租約條款補強、把好租客黏住；租客該做的是趁市場冷去談一個涵蓋2029年的長約，把變數先鎖進合約。至於租金水準本身，請以內政部實價登錄的近期實際成交為準，網路上的招租開價都只是期待值。

企業主常見問題

Q：龍科三期那45公頃，我的公司租得到嗎？A：多數中小企業租不到。科學園區土地是向管理局申請租用，承租人須為經核准的園區事業（科學園區設置管理條例），而且租的是素地、要自行建廠，跟租現成廠房完全不同。

Q：園區的土地租金會比外面便宜嗎？A：計算基礎不同，不能直接比。園區租金以「平均公告地價×年租金率」計收，另加分20年攤付的公共設施建設費用（科學園區土地租金及費用計收辦法）；民間廠房租金看的是建物條件與供需，兩者不是同一套定價邏輯。

Q：現在該簽長約還是短約？A：看你站哪一邊。租客在市場冷的時候（2026年第二季工業土地交易僅33億元，戴德梁行）偏長約有利；屋主若擔心錯過未來題材，可用「長約＋明確調租機制」取代短約，同時避開空置風險。

延伸看：龍潭渴望園區完整指南｜廠房租賃合約怎麼簽才不踩雷｜Google 商家看評論／找阿澤

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—— 澤的工商筆記