龍科三期104公頃推進中，龍潭地主現在賣、等徵收、還是自己蓋？

先講結論：龍潭科學園區三期（龍科三期）現在檯面上的版本是「約104公頃」，竹科管理局對外的說法是最快民國118年（2029年）才可能完成用地取得（工商時報2026-05-04）——這是預估，不是承諾。所以龍潭地主現在的題目，不是「賣、等徵收、還是自己蓋」三選一賭運氣，而是先把兩件事確認清楚：你這塊地在不在最新版範圍內，以及你撐不撐得過三到四年的不確定期。

時事拆解：兩組公頃數千萬別混用
我在龍潭現場最常聽到地主把數字講混。把時間軸攤開：民國111年（2022）那一版，原規劃徵收158.59公頃，其中私有土地約87.61%、農地約78.65%，影響逾3,000名居民（公視新聞網、上下游新聞）；民國112年10月台積電宣布不落腳龍潭，計畫一度停擺，範圍縮到約89.6公頃；後來部分周邊地主響應「桃竹苗大矽谷推動方案」表達願意納入，總面積才又回到約104公頃（工商時報2026-05-04）。
重點是：現在講的104公頃，跟當年那張158.59公頃的圖，範圍不一樣。你家在不在裡面，一定要用最新版的計畫範圍去對；拿三年前的舊圖自己嚇自己或自己安慰自己，兩種都會做錯決定。

風險拆解：時間、傳聞、期待值，三個都會咬人
第一個是時間風險。龍科三期還要走二階段環境影響評估，可行性研究今年3月中旬才通過國科會審核（工商時報2026-05-04），後面還有籌設計畫陳報與土地徵收程序。「118年取得用地」是最快、是預估，中間任何一關卡住都會往後延。
第二個是傳聞風險。台積電對龍科三期的公開回應是「不排除任何可能性」（公視新聞網），這不等於已經確定進駐。把「台積電要來了」當成開價依據，等於拿傳聞當合約。
第三個是期待值風險。桃園市政府經濟發展局估龍科三期年產值上看3,100億元、可創造逾6,000個就業機會（自由時報地產天下、住展雜誌）——那是園區蓋好、廠商進駐之後的區域效益，不是你今天這塊地的成交價。中間隔著好幾年。

決策框架：三個問題，先自己回答
①在不在範圍內？在範圍內，你的對手就是徵收程序與補償條件，該做的是把協議價購、補償計算與救濟時程搞懂，找專業一起看，而不是急著在市場上賤賣。
②不在範圍內的話，你這塊地的身分是什麼？農地、乙種工業區（建蔽70%／容積210%）還是丁種建築用地（建蔽70%／容積300%）？身分直接決定你能不能「自己蓋」——農地要蓋廠得走農業設施容許或特定工廠登記那條路，跟工業用地自建是完全兩回事。
③你的現金流撐得住幾年？「等徵收」的本質，是拿三到四年的資金成本，去換一個還沒定案的價格。撐得住的人可以等；靠這塊地周轉的人，不該賭。

龍潭的位置：外溢圈通常比核心圈先動
竹科管理局對擴建的說法是「因應產業有用地需求，配合桃竹苗大矽谷推動方案，持續推動龍潭園區擴建計畫」。這代表桃園市龍潭區這幾年會出現兩種處境完全不同的地主：範圍內的，未來幾年被行政程序綁住；範圍外但地緣近的，反而是供應鏈往外找腹地時第一批被問到的。
澤的實務判斷：現在最不划算的做法，是「聽到台積電三個字就把開價往上拉一倍，然後掛在市場上一年賣不掉」。價格請以內政部實價登錄的近期實際成交為準，在售開價只是別人的期待值，不是行情。真正該先做的，是把地籍、使用分區、是否落在徵收範圍這三件事查清楚——這一段我可以陪你一筆一筆對。

企業主常見問題

Q：龍科三期到底是158公頃還是104公頃？A：兩個都出現過，但屬於不同版本。民國111年原規劃徵收158.59公頃（公視新聞網）；現行擴建計畫調整為約104公頃（工商時報2026-05-04），中間曾一度縮到約89.6公頃。談自家土地一定要用最新版範圍。

Q：反正2029年就會徵收完成，我等到那時候再處理比較好嗎？A：不一定。民國118年（2029）是竹科管理局對外的「最快、預估」時程，前面還有二階段環評與徵收程序。等，等於承擔三到四年的資金成本與程序變數，靠這塊地周轉的人不該賭。

Q：不在徵收範圍的農地，可以自己蓋廠嗎？A：不能直接蓋。農地蓋廠要看是否符合農業設施容許使用，或走特定工廠登記那條路，跟工業用地可直接申請建照是兩回事，動工前務必先向桃園市政府主管機關確認。

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—— 澤的工商筆記