上半年商用破紀錄是真的嗎？扣掉美光那筆528億，數字完全變一個樣

先講結論：數字是真的，但「破紀錄」這三個字，沒有你以為的意思。戴德梁行 2026 年 7 月 2 日公布，上半年商用不動產交易額 1,588 億元、超越 2025 年全年的 1,586 億元，創歷年同期新高。可是同一個上半年，第一太平戴維斯的數字是 1,591 億元、高力國際是 1,528 億元、CBRE 世邦魏理仕的商用不動產投資總額是 1,266 億元。四家、四個數字，沒有人造假——是四種口徑。你要拿哪一個當決策依據，得先問一句：它到底在算什麼？

口徑拆解：同一個市場，四把不同的尺
戴德梁行（2026/7/2）：第二季 586 億元、上半年 1,588 億元，工業不動產交易占比 82%。
第一太平戴維斯（2026/7/4）：只計「單筆 3 億元以上」的大型商用不動產，第二季 561 億元、上半年 1,591 億元。
高力國際（2026/6/24）：上半年 1,528 億元、第二季約 530 億元。
CBRE 世邦魏理仕（2026/7/7）：上半年全台商用不動產投資總額 1,266 億元、年增 92%；若把土地一起加進來，上半年大型土地及商用不動產成交 2,188 億元、年增 41%。
差異來自三件事：起算門檻多少、算不算土地、統計的是「投資」還是「全部交易」。所以看到任何「破紀錄」，先看發布單位，再看它畫的框。土地也一樣：同一個第二季，戴德梁行說 248 億元、第一太平戴維斯說 232 億元、高力國際說 171 億元。

扣掉美光那一筆，曲線整個變形
真正會誤導人的不是機構差異，是單一超大案。美光以約 528.4 億元（16.79 億美元）買下力積電位於苗栗銅鑼的 12 吋 P5 廠房及廠務設施，改寫國內工業地產史上單筆最大交易紀錄（聯合新聞網），而這筆落在第一季。
用戴德梁行的口徑做一次減法：上半年 1,588 億元減掉第二季 586 億元，第一季約 1,002 億元；第一季再扣掉美光那 528 億元，只剩約 474 億元。也就是說，把這一筆拿掉之後，第二季的 586 億元其實比第一季還高。
所以「第二季從千億掉到 586 億、市場退燒了」是誤讀。戴德梁行自己也說，第一季是被美光那筆交易墊高了基期。一筆案子就能把整條季線扭成你看不懂的形狀——這就是為什麼企業主不能只看標題數字。

決策框架：看到任何市場數字，先問三個問題
①統計門檻是多少？「單筆 3 億元以上」跟「全部交易」是兩個世界，你那間三千萬的廠房，根本不在第一種統計裡面。
②有沒有單一大案墊高或壓低？一筆 528 億元就能讓整季看起來暴衝或暴跌，看到極端數字，先去找那一筆。
③它算的是全台，還是你那個區、那個產品？全台商用創新高，跟中壢一間 500 坪廠房好不好賣，中間沒有必然關係。

澤的實務判斷
我實際看下來，這些總體數字對企業主最大的用處不是「判斷該不該買」，而是「判斷別人在跟你談什麼」。當對方說「現在市場很熱、你要快」，你可以反問：熱的是哪一段？上半年那 1,588 億元裡，戴德梁行說工業不動產就占了「商用不動產交易額」的 82%（注意：這跟土地交易裡住商占 82% 是兩回事）。熱的是 AI 硬體供應鏈搶即戰力廠房——戴德梁行點名的需求來源是資料中心、AI 伺服器、記憶體、封裝測試與高速網通這幾條線，不是每一種產品都在漲。
真要判斷你手上這一塊值多少，總體數字幫不上忙。價格請回到內政部實價登錄的近期實際成交去校準，在售開價永遠只是開價、不是行情；同一條路上兩間廠房，屋齡、電力容量、車道進出差一點，價差就能拉開一大段。數字看趨勢、個案看條件，這兩件事不要混著用。

企業主常見問題

Q：不同機構的數字差這麼多，該信哪一個？A：都可以信，但要配對用途。看趨勢就挑一家從頭跟到尾，口徑一致才有可比性；千萬別拿甲家的第一季去比乙家的第二季——第一太平戴維斯只算單筆 3 億元以上，跟戴德梁行的統計本來就不是同一把尺。

Q：上半年破紀錄，是不是代表廠房價格也跟著漲？A：不能直接推。交易「金額」創高，主要由少數超大案與 AI 供應鏈自用需求推動（戴德梁行：工業不動產占 82%），跟你那個區、那個坪級的成交單價是兩回事，要以內政部實價登錄的實際成交來看。

Q：美光那筆 528 億元跟我有什麼關係？A：直接關係不大，間接關係在基期與心理。它讓第一季基期墊高，也讓「工業不動產很熱」變成市場共識，實務上會反映在賣方的開價心態上；談判時把這件事講清楚，比較不會被基期效應牽著走。

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—— 澤的工商筆記