賣廠房先看買方是誰再簽約：工商與住宅房仲差在客群和估價，專任約一般約這樣挑

先講結論：賣廠房、賣工業地，第一個決定不是「簽專任還是一般」，而是「案子要交給誰」。工商案的買方是企業主，他看的是這塊能不能設他的產業、電夠不夠、大車進不進得來、廠登過不過得了。這套語言講不出來，約別怎麼簽都沒用。人對了再談約，順序反過來就是白掛半年。

差別不在人熟不熟，在客群和估價邏輯
很多屋主第一反應是找熟的房仲，他賣過隔壁的透天。但賣廠房和賣住宅是兩門生意。住宅買方在意採光、格局、學區；工商買方是老闆，在意能不能合法營運、能擴多大、好不好脫手。估價也不同：住宅比一比實價登錄的每坪成交就有個譜；工商同一塊地，能不能設你的產業、有沒有特登、電夠不夠、臨不臨大路，價差拉得到好幾成。拿每坪均價去套，有題材的地估太低變賤賣，有硬傷的地估太高、掛半年賣不掉。不是誰好誰壞，是客群和估價邏輯對不上。

三個問題，當場篩掉不懂工商的
不用聽他做多久、做過幾件，那些查不到，也不代表懂你這塊。第一問「我這塊的分區能設什麼產業？廠登怎麼看？特登落日到民國 129 年前要處理什麼？」真做工商的會反問地號、現況、有沒有合法登記，再講分區容許的產業別、建蔽容積還剩多少。第二問「你手上有沒有在找廠房、工業地的企業客戶？打算怎麼幫我找買方？」答案只有掛 591、掛社團等人問，那你自己也會掛。第三也最硬：請他用內政部實價登錄的「實際成交」抓附近類似條件，講出你這塊合理落在哪個區間。只會拿 591 開價講的要小心：開價人人會喊、開高成低，拿開價當行情就是被誤導。

專任約和一般約，真正差在有沒有人肯投資源
專任約是委託期內只有這一家能成交，對方才願意上好版位、動企業買方名單、主動幫你談，案子有專人扛；代價是你不能自己賣、也不能給別家，等於押在這家的能力上。一般約是多家同賣、你自己也能賣，曝光面廣；代價是誰都能成、誰都可能白忙，沒人肯為它投好版位和買方名單，就是掛著、有人問再說。工商買方少、成交週期長，很容易好幾家都掛著、沒一家真的在談。案子有規格門檻或急脫手，多半該給懂工商的人簽專任；只想試水溫，才短期簽一般約，別長期掛成孤兒案。

簽約前先算稅，順序別倒過來
賣廠房、賣工業地要繳的土增稅、房地合一，有沒有自用減徵，差別很大，實拿可能差好幾十萬。常見是簽完約、談到價才發現實拿差一截，這時要嘛硬賣、要嘛毀約。先粗估稅、知道實拿多少，再決定賣不賣、開價怎麼抓、簽哪種約。另外任何一種約都問清楚四件事：委託期多長、能不能提前解約、服務費怎麼算、有沒有保證的行銷動作。約別只是形式，決定成敗的還是你交出去的那個人懂不懂。

屋主常見問題

Q：賣廠房可以找一般房仲嗎？A：可以，但通常不是最好的選擇。一般房仲客群多是自住、店面買家，手上少有在找廠房的企業主；工商估價又要看分區、廠登、電力、臨路，容易估不準。

Q：專任約會不會被綁死、賣不掉更麻煩？A：看你押的人對不對。簽之前先確認對方懂工商、有企業買方、行情講得出實際成交，再問清楚委託期和能不能提前解約。押對人，專任約是有人扛；押錯人才叫綁死。

Q：誰開的價高就給誰賣，有問題嗎？A：賣方最常踩的坑。開價高不等於賣得掉，常見是先用高價把你綁進委託期，掛不動再回頭砍價。該看的是他用實價登錄「實際成交」講出來的合理區間，不是誰嘴上喊得高。

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買地租廠有原則，風險成本找阿澤。

—— 澤的工商筆記