林口工三 119 公頃、65 家廠商：交流道 1.5 公里的老園區，設廠前要查的三件事

先講結論：林口工三是民國 71 年就開發完成的老牌編定工業區，總開發面積約 119 公頃、設廠用地約 103.61 公頃，約 65 家廠商進駐，下國道一號林口交流道（41A 出口）往龜山方向約 1.5 公里到廠。區位它幾乎沒對手，但真正的風險在屋齡規格、和「分區容積根本查不到」。設廠或買地前，先做三件事：查廠房規格、調土地謄本與都市計畫書、用實價登錄逐筆比對。

一、區位是它最硬的本錢
林口工三在桃園市龜山區文化一路一帶，屬林口特定區；該特定區規劃五個產業園區、合計約 570 公頃，工二、工三由經濟部開發，工四、工五（華亞科技園區）民間開發。
最實在的一句：下林口交流道往龜山方向約 1.5 公里就到，往北接國道一號直達五股、台北，往南串桃園、中壢工業帶，還跟華亞共用同一條國道動線。省的是司機、貨車每天的實際車程。

二、老園區的雷，全在規格
民國 71 年 2 月開發完成，是雙面刃。好處是道路、水電、機能全成熟，自來水日供約 7,000 公噸、電力日供約 9,000 千瓦；壞處是廠房多屬早期興建，未必吃得下現代自動化產線或高天車需求。
所以「區位好」只能當入場券，逐案要查的是屋況、樑下淨高、載重、電力容量——有一項不到位，地價省的會在改建工程加倍還回去。既有產業涵蓋紡織、金屬、化學、電子、機械、食品、紙類，中小型金屬加工、機械、電子零組件有聚落；要大面積新建或高規格廠房，先算改建成本。

三、分區跟容積，官方沒寫就別隨口信
直說：經濟部產業園區管理局官方頁並未載明林口工三的使用分區、建蔽率與容積率，網路流傳的「乙種工業區」說法也沒在官方都市計畫書取得逐筆佐證。
「編定工業區」跟「都市計畫分區」是兩套語言，同一塊地在都市計畫圖上可能對應不同分區與容積。要精算能蓋多少、能做什麼行業，只能調當筆土地謄本＋都市計畫書；有人口頭報一組建蔽容積你就拿去算投報，等於把設廠計畫押在一句沒出處的話上。行業別另有規範，化學、金屬表面處理還得過廢水與空污許可。

四、行情：別問一坪多少，要問哪一筆最像你
林口工三成交筆數不密集，公開管道很難給出能代表全區的每坪行情；工業地與廠房又因屋齡、臨路、規格差異極大，平均值反而把判斷帶偏。
作法是上內政部實價登錄（lvr.land.moi.gov.tw）篩龜山區廠辦、廠房、工業用地逐筆核對，租金用實登租賃搭配在架待租物件比對。要比的變數就幾個：臨路、屋齡、樑下淨高、電力容量、有無天車、土地持分，抓最接近的成交來校準。在架開價不是行情，實登成交才是。

企業主常見問題

Q：林口工三在桃園還是新北？A：行政區屬桃園市龜山區。名稱有「林口」、也緊鄰新北市林口區，但園區本體與服務中心在龜山區文化一路一帶，都市計畫與地政都走桃園市，查資料別找錯縣市。

Q：林口工三跟華亞科技園區是同一個嗎？A：不是。林口工三是經濟部開發的林口產業園區之一、民國 71 年完成；華亞是林口特定區的工五工業區、民間開發、約 158 公頃。兩者比鄰、共用同一條國道動線，但屬不同園區，屋齡與規格結構不同。

Q：官方沒寫建蔽容積，我要怎麼估能蓋多少？A：調當筆土地謄本，加桃園市／內政部都市計畫書，兩份一起看。這是設廠評估第一步——能蓋多少直接決定產線排不排得下、投報算不算得過。這步省時間，後面會用錢還。

延伸看：林口工三完整攻略（分區、規模、風險全表）｜龜山八德・桃北科技廊帶產業園區總覽｜Google 商家看評論／找阿澤

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—— 澤的工商筆記