買廠房只驗廠登、不驗結構？海砂輻射耐震這 5 關才是錢坑起點

看廠房的人，九成把功夫花在坪數、總價、廠登上，幾乎沒人問一句：這棟結構本身健不健康。荒謬的是，買一間住宅還會有人問海砂屋、輻射屋；輪到動輒幾千萬、要擺重機台跑產線的廠房，反而沒人查。不是廠房比較安全，是這塊資訊太少、沒人提醒你。

我看廠習慣先問屋主一句：「這棟幾年的？混凝土驗過嗎？」十個有九個愣住。大家盯著廠登、分區、容積，因為那決定能不能合法營運；但結構健不健康，決定的是這棟還能撐幾年、會不會變成你的錢坑。兩件事都重要，後者卻長期沒人查。

工業版的結構盡職調查，就是五關：
① 海砂屋——測的是混凝土裡的水溶性氯離子含量，標準是 CNS 3090（預拌混凝土）。現行新建工程是 0.15 kg/m³，民國 87 年到 104 年之間是 0.3，87 年 6 月以前只有 0.6。但判斷一間老屋是不是海砂屋，是用它當年申報勘驗時的標準，不是拿今天的 0.15 去套——不然民國 80 年蓋的房子幾乎全部中槍。
② 輻射屋——民國 71 至 73 年間的建物要留意鈷 60 輻射鋼筋，實務上更好用的判準是使用執照核發日期落在民國 71 年 11 月到 75 年 1 月之間。地址可上核安會的「現年劑量達1毫西弗以上輻射屋查詢系統」（ramdar.nusc.gov.tw）比對，但這個系統只收錄現年劑量 1 毫西弗以上的建物，查不到不等於乾淨。
③ 混凝土中性化深度。
④ 鋼筋保護層與鏽蝕。
⑤ 耐震能力。

前兩關有官方資料庫與檢測可以查，成本不高、買前就能做；後三關要委託結構或土木技師現場鑑定。實務上我的建議很簡單：屋齡超過三十年、或你打算擺重型設備的，後三關一定要做。一次鑑定的錢，跟你買到一棟要補強的廠房相比，完全不成比例。

更完整的五關拆解、要準備什麼文件、怎麼跟屋主開口要資料，我寫在這篇正本。買廠前想先確認那塊地的分區能不能設你的產業，可以看丁種與乙種工業用地一次搞懂；想直接查某塊地的分區與行情，用免費查地工具自己跑一次最快。

買地租廠有原則，風險成本找阿澤

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