廠房增建夾層挑高違規，下斡前先算清楚：拆了少幾坪、罰多少

看廠房我一定先做一件事：拿建物謄本對著現場走一圈，看登記的坪數跟實際在用的坪數差多少。差出來那塊，十之八九是違建。對賣方來說那是要處理的麻煩；對買方來說，那是你下斡前就該先砍掉的價。

為什麼要算進出價、而不是簽約後再說？因為違建不能登記、不算你的產權、銀行多半不認列估價。將來還可能被依建築法第 86 條第 1 款開罰：處建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時才強制拆除。看清楚順序——不是罰完就拆，是先罰、先要你停工去補手續，補不起來才動拆除。問題是工業廠房的違建多半根本補不了照，那個「必要時」對你來說就是遲早的事。很多買方看廠的第一個動作是「總價除以總坪數，算一坪多少」——問題是你拿來除的那個總坪數，常常是含違建的。用合法廠房的單價去買一塊隨時會消失的坪數，這筆帳一開始就錯了。

實際怎麼做：
① 調建物謄本，把主建物、附屬建物、增建面積一欄一欄看清楚。
② 現場實測，特別注意夾層、後方增建、雨遮外推、挑高再隔一層這四種最常見的。
③ 兩邊相減，差額就是你要重新定價的部分。
④ 再問一句關鍵的：這塊違建會不會影響廠登？影響廠登的違建，麻煩程度是另一個等級。

談判上這反而是好事。你查得出來、賣方也知道你查得出來，價格就有依據可以談，不是憑感覺砍。我遇過的案子，違建面積算清楚之後，雙方反而談得比較快——因為爭執點從「你嫌貴」變成「這幾坪要怎麼算」，那是可以算的。

面積怎麼比對、哪幾種違建最常影響廠登、罰則怎麼估，我寫在這篇正本。如果你的案子牽涉到未登記工廠要合法化，看特定工廠登記合法化全攻略；要先查那塊地的分區，用免費查地工具。

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