買廠卡在賣方的抵押、信託、查封？先搞懂塗銷與付錢的順序

買廠房卡關，十次有七次不是卡在價格，是卡在賣方那塊地、那棟廠房上面還有別人的權利——抵押、信託、查封。這三個字看起來嚇人，實際上麻煩程度差很多：抵押最單純、信託要看內容、查封最棘手。重點不是有沒有設定，是塗銷與付錢的順序對不對。

最常見的是銀行抵押權設定。賣方當年拿地跟廠房去貸款，銀行就在謄本上設一筆。這是錢的問題，錢還掉就能塗銷，九成的案子屬於這一類。最安全的做法是先過戶、再用買方的價金代償塗銷：產權先移轉到買方名下，買方的承貸銀行同步辦抵押權設定，銀行見權狀才撥款，這筆款優先清償賣方原貸款，取得清償證明後塗銷舊抵押。全程用履約保證專戶卡住順位，錢不會裸奔。

信託登記就複雜得多。謄本上的所有權人會變成受託人，你必須先確認信託契約內容、受託人有沒有處分權、塗銷信託要哪些文件與同意。這不只是錢的問題，是法律關係，一定要請地政士先審信託內容再談價。

最麻煩的是查封、假扣押、假處分、破產登記這類限制登記。未塗銷前根本不能過戶，所以順序是反過來的：先解封，才有得談。遇到這種，先問清楚是誰聲請、金額多少、有沒有和解可能，再決定要不要投入時間。

三種狀況的完整處理順序、履約保證怎麼設條件、地政士該幫你把關哪幾件，我寫在這篇正本。交易的稅費怎麼估，看買賣工業地廠房要繳哪些稅；要先查地，用免費查地工具。

買地租廠有原則，風險成本找阿澤

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