龍潭工業地、廠房想脫手？別等題材，先把這三條盤清楚

龍潭這一兩年題材很熱，龍科三期擴建、先進封裝廠的規劃輪番上新聞，不少屋主開始盤算要不要趁勢賣一波。我理解這個念頭，但先講實話：園區內的題材，不會自動變成你園區外那塊地的成交價。買方出價看的是你這塊地能不能馬上拿來用，不是新聞標題。

先分清兩個市場。園區內的科技廠用地是一個市場，園區外的丁種建地、乙種工業區、農地特登廠房是另一個市場，買方結構和願付價完全不同。會來買你這塊地的，主力是想在桃園南邊找生產基地、或從中壢平鎮外溢出來的中小企業主。他們不是炒題材，是要開工的，心裡打的分永遠是：地能不能蓋、廠登過不過得了、電夠不夠、櫃車進不進得來。

所以脫手前要盤的是三條：
① 土地分區——決定買方能不能設他要的產業，這條不對，後面都不用談。
② 廠登可用性——現況能不能維持或申請，牽涉到買方能不能立刻營運。
③ 貨車動線——大車進得來出得去，比你想的重要得多。

行情怎麼抓？唯一依據是內政部實價登錄的實際成交，不是 591 的開價，也不是鄰居口耳相傳的數字。開價是賣方期望，成交才是市場願意付的。拿同分區、同區段、條件相近的實登成交回推，才會落在買方談得下去的區間。盤對了，行情區間內就能成交；盤錯了，掛著等題材也等不到人出價。

三條怎麼一條一條盤、委託前該準備哪些文件，我寫在這篇正本。想了解龍潭這一區的整體條件，看龍潭渴望園區完整指南；要查自己那塊地的分區與行情，用免費查地工具。

買地租廠有原則，風險成本找阿澤

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