工業地貸款成數怎麼算？銀行看的四件事，跟你買住宅完全不同

工業不動產貸款，銀行不是看你想借多少，是先把這塊地跟這棟廠房拆開來各評一次。土地、建物、廠登狀態、產業別，4 件事分開算——其中建物折舊快、殘值低，是成數被壓下來最主要的原因。這跟買住宅的邏輯完全不同。

第一件是土地。工業用地的分區直接影響鑑價：都市計畫乙種工業區建蔽率 70%、容積率 210%，丁種建築用地是 70% 與 300%——可蓋量不同，銀行給的土地價值就不同。土地部分通常是整筆貸款裡最扎實的一塊。

第二件是建物，也是最容易被誤判的一塊。廠房是生產設施不是住宅，鋼構、RC、屋齡、樑下高度、地坪承重都會影響殘值，而且折舊速度比住宅快得多。很多屋主拿當年的造價去推現在的估值，銀行不會那樣算。

第三件是廠登狀態。合法廠登、特定工廠登記、還是完全沒有登記，銀行的接受度差很多。第四件是你的產業別——高污染、高耗能、或需要特殊許可的行業，銀行的態度會比一般製造業保守。
這四件事我刻意不寫成數百分比，因為那會隨銀行、隨年度、隨個案變動，網路上任何一個「工業地貸幾成」的數字都不該當標準。正確做法是拿著謄本跑兩三家銀行問實際估值，差距常常大到會改變你的出價。

⚠️ 這裡要補一句，很多人會誤會：210% 是上限，不是你這塊地的答案。依都市計畫法桃園市施行細則第 37 條，容積率先看個案的都市計畫書怎麼寫，都市計畫書沒載明才適用附表的 210%；符合條件去申請容積獎勵，最高還能到基準容積的 1.2 倍。所以拿 210% 回推可蓋量只是起手估算，真正要調的是都市計畫書。

想先搞懂自己那塊地是哪一種分區，看丁種與乙種工業用地一次搞懂；交易的稅費怎麼估，看買賣工業地廠房要繳哪些稅；要直接查某塊地的分區與行情，用免費查地工具。

買地租廠有原則，風險成本找阿澤

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