楊梅幼獅工業區怎麼看？一期是乙種工業區、二期是產業專用區

先講最常被搞錯的一件事：幼獅原園區（一期）在都市計畫上是乙種工業區，建蔽率上限 70%、容積率上限 210%，不是很多人以為的丁種建築用地（丁建是 70% 與 300%）。但這句話只適用一期。

為什麼要一直強調「一期」？因為擴大二期是另一個都市計畫案——126 公頃裡近半（約 61.87 公頃）劃的是產業專用區，容積率依細部計畫書訂定，跟一期的 210% 不是同一組數字。看幼獅的案子，第一句話先問：這是哪一期。

為什麼會搞錯？因為大家習慣把「工業區裡的地」通通當成丁建。實際上台灣的工業用地至少分成都市計畫內的乙種、丙種、丁種工業區，跟非都市土地的丁種建築用地，法源和管制完全是兩套。買之前一定要調土地登記謄本和都市計畫書確認，不要拿別人的案子套。

幼獅要看的第二層是一期跟二期的差別，而且差的不只是屋齡。分區本身就不同：一期是乙種工業區，二期主力是產業專用區，可蓋量與可設產業別的依據是兩份不同的文件。再加上開發年代不同，廠房屋齡、道路寬度、公共設施狀況也不一樣——同樣掛「幼獅」兩個字，實際條件可以差很多。看案子第一句先問：這是哪一期。

第三層是實際使用條件：樑下高度、地坪承重、電力容量、大車進出動線。這四項在工業區裡的差異，比坪數本身更影響價格。我看廠一定會現場走一圈量這幾項，因為它們決定買方能不能真的把產線擺進去。
行情一律以內政部實價登錄的實際成交為準，不是 591 的開價，也不是同業轉述的數字。

⚠️ 這裡要補一句，很多人會誤會：210% 是上限，不是你這塊地的答案。依都市計畫法桃園市施行細則第 37 條，容積率先看個案的都市計畫書怎麼寫，都市計畫書沒載明才適用附表的 210%；符合條件去申請容積獎勵，最高還能到基準容積的 1.2 倍。所以拿 210% 回推可蓋量只是起手估算，真正要調的是都市計畫書。

一期二期怎麼選、設廠前該評估什麼，看幼獅一期與二期設廠怎麼選；這一區買廠常見的坑，看楊梅幼獅買廠實戰避雷；想直接查某塊地的分區，用免費查地工具。

買地租廠有原則，風險成本找阿澤

——澤的工商筆記｜LINE：0908-660-212