要建廠該買哪一種工業用地？先用這 3 個條件篩掉一半

要建廠買地，先用 3 個條件篩：你的產業能不能設、可蓋量夠不夠、電接不接得到。這 3 關會直接刷掉一半以上的案子。分區不對，後面談坪數、談價格、談屋況全是白工——這是我看買方最常浪費時間的地方。

第 1 關：可設產業。土地分區與使用地類別決定你這個行業能不能落地。都市計畫工業區依污染程度分級，各級允許的產業寫在都市計畫書裡；非都市土地的丁種建築用地走另一套。有污染疑慮、需要特殊許可的行業，能選的地會少很多，要先確認再看案。

第 2 關：可蓋量。乙種工業區建蔽率 70%、容積率 210%；丁種建築用地是 70% 與 300%。拿你要的樓地板面積回推需要多大的基地，再去看案子——很多人是看上一塊地才發現蓋不下想要的產線，順序反了。

第 3 關：電。這一兩年電力配額變成擴廠的硬門檻。你要的用電量、現況能接多少、不夠的話重拉要等多久、費用誰出——這幾題要在下斡之前問，不是簽約之後才查。我看過太多案子卡在這裡，價格談得再漂亮都沒用。
3 關過了，才輪到談坪數與價格。

⚠️ 這裡要補一句，很多人會誤會：210% 是上限，不是你這塊地的答案。依都市計畫法桃園市施行細則第 37 條，容積率先看個案的都市計畫書怎麼寫，都市計畫書沒載明才適用附表的 210%；符合條件去申請容積獎勵，最高還能到基準容積的 1.2 倍。所以拿 210% 回推可蓋量只是起手估算，真正要調的是都市計畫書。

分區與可設產業的關係，看丁種與乙種工業用地一次搞懂；如果標的是未登記工廠或農地廠房，看特定工廠登記合法化全攻略；要查某塊地的分區，用免費查地工具。

買地租廠有原則，風險成本找阿澤

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