龍潭的廠房廠登過得了嗎？先看這 3 件事再談價

龍潭的廠房能不能辦工廠登記，先看 3 件事：土地分區、建物合法性、你的產業別。順序不能顛倒——分區不合，後面兩件做得再漂亮也過不了。這是買方最常在花完錢之後才發現的事。

第 1 件是土地分區。都市計畫乙種工業區（建蔽率 70%、容積率 210%）與非都市土地的丁種建築用地（70% 與 300%），允許的產業與管制方式不同；如果是農地上的既有工廠，那走的是特定工廠登記那條線，有民國 129 年落日的期限。三種的答案完全不同。

第 2 件是建物合法性。使用執照核准的用途要跟你要做的事對得起來，而且謄本登記面積與現場實際使用不能差太多。增建、夾層、挑高這些沒登記的部分，不只影響產權與貸款，也可能直接卡住廠登。

第 3 件是產業別。有污染疑慮、需要特殊許可或高耗能的行業，能落地的分區少很多，主管機關的審查也更嚴。這一題要在看案之前先確認，不然會花很多時間在根本不可能的案子上。
三件事的正式認定請以主管機關與地政士的確認為準；文章講的是判斷順序，不是核准依據。

⚠️ 這裡要補一句，很多人會誤會：210% 是上限，不是你這塊地的答案。依都市計畫法桃園市施行細則第 37 條，容積率先看個案的都市計畫書怎麼寫，都市計畫書沒載明才適用附表的 210%；符合條件去申請容積獎勵，最高還能到基準容積的 1.2 倍。所以拿 210% 回推可蓋量只是起手估算，真正要調的是都市計畫書。

⚠️ 特登不是只有一個日期，是三個，而且買方賣方要盯的還不一樣：民國 119 年（2030/3/19）——已納管但還沒拿到特登的，工廠改善計畫的核定當天失效；民國 121 年（2032/3/19）——要把土地就地合法的，用地計畫申請截止；民國 129 年（2040/3/19）——特定工廠登記的有效期限到此為止。買已經取得特登的廠，盯後面兩個；買只納管、還沒拿到特登的，2030 就是你的生死線。

龍潭這一區的整體條件，看龍潭渴望園區完整指南；未登記工廠合法化那條路，看特定工廠登記合法化全攻略；要查某塊地的分區，用免費查地工具。

買地租廠有原則，風險成本找阿澤

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