平鎮工業區的廠房怎麼看？買方下斡前要確認的 3 件事

在平鎮看廠房，下斡之前先確認 3 件事：分區與可設產業、建物合法性與屋齡、電力與大車動線。這 3 件過了才輪到談價格。順序反過來的人，通常會在斡旋下了之後才發現問題，那時候退場成本已經產生。

第 1 件：分區與可設產業。都市計畫乙種工業區是建蔽率 70%、容積率 210%，非都市土地的丁種建築用地是 70% 與 300%——可蓋量與可設用途都不同。你的行業能不能落地，這一關就決定了，談再多價格都繞不過去。

第 2 件：建物合法性與屋齡。調建物謄本對著現場走一圈，看登記面積跟實際使用差多少；差出來的多半是違建，不能登記、不算產權、銀行多半不認列估價。屋齡大的案子還要多看結構——廠房折舊比住宅快，這會直接影響銀行估值與你的貸款成數。

第 3 件：電力與動線。電力配額這一兩年變成擴廠的硬門檻，要問清楚現況能接多少、不足要多久才拉得到、費用誰出。動線則是看櫃車進不進得來、迴車空間夠不夠、卸貨怎麼處理。這 2 項不合，坪數再漂亮也擺不進產線。
3 件都過了，再用內政部實價登錄的實際成交去對標價格——挑同分區、同區段、條件相近的案子，不要拿 591 的開價當依據。

⚠️ 這裡要補一句，很多人會誤會：210% 是上限，不是你這塊地的答案。依都市計畫法桃園市施行細則第 37 條，容積率先看個案的都市計畫書怎麼寫，都市計畫書沒載明才適用附表的 210%；符合條件去申請容積獎勵，最高還能到基準容積的 1.2 倍。所以拿 210% 回推可蓋量只是起手估算，真正要調的是都市計畫書。

平鎮這一區的整體條件，看平鎮工業區完整解析；分區怎麼判讀，看丁種與乙種工業用地一次搞懂；要直接查某個地址，用免費查地工具。

買地租廠有原則，風險成本找阿澤

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