楊梅幼獅的廠房要開多少？用實登中位數回推，別用鄰居的傳聞

楊梅（含幼獅一帶）的工業區純土地交易，全樣本中位數約每坪 16.6 萬（70 筆）；只看 50 坪以上的主帶，中位數約 25.8 萬（28 筆）。開價要從這組實登數字回推，不是從鄰居的傳聞或 591 的掛牌價。

為什麼兩個數字差這麼多？因為小面積與大面積是不同的市場。零星小坪數的交易單價容易偏離，大面積的整批土地才是設廠買方真正在看的東西。拿全樣本中位數去定一塊 200 坪的地，會低估；拿主帶去定一塊 30 坪的畸零地，會高估。先確認你的標的落在哪一群，再選對標的對象。

資料來源：內政部實價登錄，113年第3季至115年第2季、都市計畫工業區純土地交易。⚠️ 引用這組數字前要知道 4 個限制：
① 只含都市計畫工業區，不含非都市的丁種建築用地，兩者不可互相取代。
② 「主帶」是自訂的篩選條件（≥50 坪、單價落在合理區間），換條件結論會變。
③ 實登抓不到以股權或法人移轉成交的大宗工業地，工業地的漏網率比住宅高。
④ 樣本會隨季度更新，用之前先確認是不是最新的。
另外提醒：幼獅一期是乙種工業區、擴大二期主力是產業專用區，兩邊的可蓋量依據不同，別把它們的行情混著算。

回推開價的實際做法：先用實登找出同分區、同面積級距、條件相近的幾筆成交當基準，再依你這塊的分區、路寬、屋況、廠登狀態調整，最後保留合理的議價空間。掛太高最直接的後果是前兩個月沒人問，等你願意降的時候，案子已經在市場上「掛久了」，買方反而更會砍。
另外記得同步確認買方端的貸款成數——工業不動產的銀行估價保守，成數估不到，價格談成了一樣會破局。

幼獅這一區買廠的實戰重點，看楊梅幼獅買廠實戰避雷；一期二期怎麼選、設廠評估，看幼獅一期與二期設廠怎麼選；要查自己那塊地的分區，用免費查地工具。

買地租廠有原則，風險成本找阿澤

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