買工業地自備款要準備多少？成數之外，這 4 筆錢也要一起算

買工業地要準備多少自備款？除了「成交價 ×（1 －貸款成數）」的那筆缺口，還有 4 筆錢常被漏算：估價落差、稅費與規費、整地接電等前期工程、以及銀行加的附帶條件。只算成數，資金計畫幾乎都會不夠。

第 1 筆：估價落差。成數是乘在銀行估價上，不是乘在你的成交價上。工業不動產的估價本來就保守，成交價 2,000 萬、估價只認 1,700 萬時，就算給你 7 成，實拿也只有 1,190 萬——缺口不是 600 萬，是 810 萬。所以要問銀行的不是「幾成」，是「你估多少、給幾成」，兩個數字一起要，才問得到真的答案。

第 2 筆：稅費與規費。買方這端主要是印花稅（不動產買賣契據按契價千分之一）、地政登記規費（千分之一再加書狀費），買到建物還有契稅；賣方那端是土地增值稅與出售的所得稅，理論上各付各的，但實務上常被拿到談判桌上換價。
另外要留代書（地政士）費、履約保證費與可能的謄本、複丈、鑑界規費。實際金額請以稅捐稽徵機關、地政事務所與承辦地政士的核算為準，這裡講的是「有哪幾筆」，不是稅率表。

第 3 筆：前期工程。買素地的人最容易低估這一段——整地、鋪面、擋土、圍籬、接水接電、汙水與消防，都是在你能開工之前就要先付的現金。這些錢銀行原則上不會借給你（那是另一筆廠房建築融資或營運週轉），等於全部從自備款出。買既有廠房也一樣，屋況修繕、電力增設、機台基礎都是同一類支出。

第 4 筆：銀行加的條件。核貸下來附帶要求投保、要求綁一筆存款、要求提供連帶保證人、或要求先完成某項改善才撥款——這些都會佔用你的現金。正確做法是在下斡之前，就拿著謄本同時找 2 到 3 家銀行談，把估價、成數、年限、附帶條件一次問齊。等簽約後才發現缺口，你只剩加碼或違約兩條路。

交易與持有要繳哪些稅，看買賣工業地廠房要繳哪些稅；分區會影響銀行怎麼看這塊地，看丁種與乙種工業用地一次搞懂；要先查標的的分區，用免費查地工具。

買地租廠有原則，風險成本找阿澤

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