三鶯線通車後，北大特區的預售屋賣多少？

從家豪．大將2的10筆實價登錄，看北大特區預售單價、樓層價差與三峽新案行情。

三鶯線通車後，北大特區房價到底到哪裡了？

與其看廣告開價，我更想先看實際成交。

目前「家豪．大將2」已揭露10筆交易，涵蓋2房、3房與店面，樓層從1樓到11樓都有，是目前很適合拿來拆解北大特區預售行情的一個樣本。

這篇不評價建案好不好，只把數字攤開，看看價格是怎麼形成的。

30秒先看懂

・家豪．大將2目前共揭露10筆交易，其中住家9筆、店面1筆。
・住家平均單價約65.50萬／坪，中位數64.19萬／坪。
・2房不含車位總價約1,331～1,511萬；含車位約1,540～1,730萬。
・本文10筆交易日期都落在三鶯線2026年6月30日通車前，可以先視為通車前的成交基準。

一、為什麼挑這個案子來看

三鶯線通車後，大家最關心的問題之一就是：

「現在北大特區的房子，到底多少錢？」

要回答這個問題，我認為最直接的方式不是看建案開價，而是先看真正已經成交並揭露的實價登錄。

目前北大特區在銷的預售案不少，但許多建案揭露筆數仍不多。相較之下，家豪．大將2目前已有10筆資料，包含不同樓層與不同產品，可以看出比較完整的價格結構。

二、建案基本資料

建案名稱：家豪．大將2
地址：新北市三峽區國際一街66號旁
建設／營造：家豪建設有限公司／大將營造股份有限公司
基地面積：200坪
樓層：地上11層／地下2層
戶數：住家29戶＋店面1戶，合計30戶
格局：2房為主，頂樓另有3房
權狀坪數：20.92～23.54坪；3房31.87坪
公設比：34～35%
車位：機械式17個
建造執照：113峽建字第00337號
目前工進：2026年7月結構體已至11樓
預計完工：2028年第4季

規模上屬於小型社區，200坪基地、一層3戶、單一梯間、全案30戶。

產品以2房為主，車位則是17個機械式車位。

三、10筆成交，完整攤開

戶別｜樓層｜總價｜單價｜坪數｜產品／車位

A1棟11號｜11/11｜2,542萬｜73.48萬／坪｜31.87坪｜3房｜車200萬
A3棟11號｜11/11｜1,602萬｜67.00萬／坪｜20.93坪｜2房｜車200萬
A3棟10號｜10/11｜1,580萬｜65.95萬／坪｜20.92坪｜2房｜車200萬
A3棟9號｜9/11｜1,360萬｜65.00萬／坪｜20.92坪｜2房｜無車
A1棟8號｜8/11｜1,721萬｜64.19萬／坪｜23.54坪｜2房｜車210萬
A3棟8號｜8/11｜1,343萬｜64.18萬／坪｜20.92坪｜2房｜無車
A3棟7號｜7/11｜1,331萬｜63.61萬／坪｜20.92坪｜2房｜無車
A1棟7號｜7/11｜1,717萬｜63.59萬／坪｜23.54坪｜2房｜車220萬
A1棟5號｜5/11｜1,471萬｜62.49萬／坪｜23.54坪｜2房｜無車
店S1棟1號｜1/11｜2,726萬｜109.94萬／坪｜22.25坪｜店面｜車280萬

表格日期採內政部預售屋實價登錄所列的「交易日期」。

本文10筆交易日期介於2026年5月1日至6月25日，均早於三鶯線6月30日通車。

幾個直接讀得出來的數字

第一，住家9筆平均單價約65.50萬／坪，中位數64.19萬／坪，帳面價格帶為62.49～73.48萬／坪。

第二，以A3棟20.92坪的2房為例：

7樓 63.61萬／坪
8樓 64.18萬／坪
9樓 65.00萬／坪
10樓 65.95萬／坪
11樓 67.00萬／坪

同一戶型隨樓層增加，價格呈現相當明顯的樓層價差。

第三，20.92坪的小2房單價反而高於23.54坪的大2房。

這也是首購型產品很常見的現象：買方第一個考量通常是「總價能不能負擔」，而不只是每坪單價。

第四，機械車位目前成交約200～220萬元。

四、同一筆資料，兩個單價

A1棟11號帳面單價73.48萬／坪，是全案住家最高。

但實價登錄備註另載：

「露台面積約9.27坪。」

如果只看實價登錄首頁的單價，很容易直接認為這一戶就是全案真正最高價。

但露台是不計入權狀登記坪數的特殊使用空間，因此在做不同戶型比較時，需要把這個條件另外拿出來看。

本文採1/3折算作為比較假設

市場實務上若要比較含露台戶別，常會用折算方式估計露台的使用價值。

本文採「露台面積1/3」作為比較假設，目的不是宣稱這是法定計價標準，而是讓同層不同產品回到較可比較的基準。

9.27坪 ÷ 3 ＝ 3.09坪

帳面算法：
2,342萬 ÷ 31.87坪
＝73.48萬／坪

加入露台1/3折算後：
2,342萬 ÷（31.87＋3.09）
＝約67.00萬／坪

有趣的是，同樣11樓的A3棟11號，實價登錄單價也正好是67.00萬／坪。

也就是說：

A1棟11號
露台折算後：約67.00萬／坪

A3棟11號
實價登錄：67.00萬／坪

兩戶換算後剛好一致。

但這只能說明「以這個折算假設進行市場比較時，結果恰好相同」，不能反推為建商正式的定價公式。

這也是為什麼看實價登錄，不能只看首頁那一個「每坪單價」。

露台、大陽台、裝潢、特殊付款條件、車位等，都可能改變數字背後真正代表的意義。

五、格局與產品定位

標準層一層3戶：

A1、A2面國際一街
A3為後棟
全案單一梯間

4至10樓主要都是2房2廳1衛。

產品定位相當清楚：

20～23坪
2房為主
總價約1,300～1,700萬元

主要對應的是首購族、小家庭與通勤族，而不是換屋或三代同堂型需求。

六、放進三峽與北大生活圈看

單看一個建案沒有太大意義，要放進整個區域裡，才知道它目前的位置。

三峽區目前在銷預售案

家豪．大將2
位置：國際一街／北大特區
目前主要成交單價帶：約63～67萬／坪
戶數：30戶
預計完工：2028 Q4

北大悠揚
位置：國慶路／學成路／北大特區
目前主要成交單價帶：約59～62萬／坪
戶數：144戶
預計完工：2030 Q1

立信園立方
位置：愛國路／三峽市區
目前主要成交單價帶：約53～56萬／坪
戶數：74戶
預計完工：2028下半年

僑福晶鑽
位置：介壽路三段185巷／長壽山站一帶
目前主要成交單價帶：約52～57萬／坪
戶數：11戶
預計完工：2027 Q4

三個價格層級

依目前揭露的成交，大致可以看到：

北大特區・樹林側
約67～71萬／坪
代表案：將捷朗學

北大特區・三峽側
約59～67萬／坪
代表案：家豪．大將2、北大悠揚

三峽市區／外圍
約52～57萬／坪
代表案：立信園立方、僑福晶鑽

北大特區與三峽市區目前的預售價差，大約有8～13萬／坪。

家豪．大將2目前約63～67萬／坪，落在北大特區三峽側的上緣。

家豪．大將2 vs 將捷朗學：同坪數2房對照

這一組我認為特別值得看。

家豪．大將2 A3戶
位置：三峽國際一街
生活圈：北大特區
格局：2房2廳1衛
權狀坪數：20.92坪
交易日期：115/05～06
登錄單價：64.18～67.00萬／坪
公設比：約34～35%

將捷朗學2房
位置：樹林學勤路
生活圈：北大特區
格局：2房2廳1衛
權狀坪數：20.41坪
交易日期：115/05
登錄單價：約71.00萬／坪
公設比：約34～35%

兩個產品坪數只差約0.5坪，同樣是2房、同一個北大生活圈，而且成交月份接近，但單價仍有約4～7萬／坪的差距。

這個差距背後，就不只是「北大特區三個字」。

基地規模、門牌、車位型式、建案品牌、交屋時間與產品條件，都會反映進價格。

車位配比也值得注意

家豪．大將2
機械式車位17個／30戶
車位配比約0.57

將捷朗學
坡道平面車位65個／60戶
車位配比約1.08

北大悠揚
坡道平面車位157個／144戶
車位配比約1.09

基地規模會直接影響地下室與車位規劃。

對有車、休旅車、大型車，或未來有電動車充電需求的買方來說，這也是實際看屋時應該確認的條件。

七、新屋與中古屋的價格結構

【插圖｜新屋 vs 中古屋】

把預售屋再放回整個北大特區來看：

北大特區預售／新案
約65萬／坪上下

北大特區近一年整體成交均價
約49.68萬／坪

中古屋・屋齡10年內
約48～55萬／坪

中古屋・屋齡15～20年
約38～44萬／坪

新案與中古屋之間存在相當明顯的價差。

但這並不代表哪一邊一定比較好。

買預售屋，換到的是：

全新屋況
新的建築規範
付款可以分期
但需要等待交屋

買中古屋，換到的是：

可以較快入住
總價通常比較低
區域與社區選擇更多
但需要把裝修費與屋況風險算進去

真正的差異，其實是「時間」與「屋況」你比較在意哪一個。

八、三鶯線這個變數

三鶯線於2026年6月30日正式通車，全線12站。

目前仍屬免費試營運階段。

自2026年8月1日起，試營運服務時間已延長為：

08:00～22:00

免費試營運期間至8月31日。

未來正式全日營運規劃為6:00～24:00，但實際啟用日期仍以營運單位正式公告為準。

至於捷運通車對房價到底有沒有影響，目前我認為還不能太快下結論。

因為本文家豪．大將2的10筆實價登錄，交易日期都發生在6月30日通車以前。

所以這10筆資料反而很有價值：

它可以當作「三鶯線通車前的成交基準」。

真正值得追蹤的，是接下來幾個月新的實價登錄陸續揭露之後：

成交價格有沒有變？
成交量有沒有增加？
不同區位的價差有沒有縮小？

這才是三鶯線通車後真正值得觀察的市場變化。

九、看屋前建議確認的事

如果實際準備去看預售屋，我建議至少確認以下幾項：

1. 中低樓層的實際採光、通風與棟距。
2. 機械車位的車長、車寬、限重，以及未來充電設備條件。
3. 管理費預估，尤其小型社區固定管理成本如何分攤。
4. 履約保證機制，以及價金信託的實際內容。
5. 交屋標準與建材表，所有品牌與規格以白紙黑字為準。
6. 公設比34～35%，實際包含哪些公共設施。
7. 訂金、簽約金、開工款、工程期款與交屋款的付款節奏。

最後我的看法

這篇文章真正想談的，不是「家豪．大將2到底值不值得買」。

而是透過一個目前資料相對完整的預售案，看看北大特區現在的預售市場到底怎麼定價。

同一個生活圈裡：

樓層不同，價格不同。
坪數不同，價格不同。
有沒有露台，帳面單價可能完全不同。
車位型式不同，也會反映在產品競爭力上。
甚至只差一個三峽或樹林門牌，價格結構也可能不一樣。

所以我一直認為：

買房不要只看一個「每坪多少錢」。

更重要的是先弄清楚——

這個單價，到底是怎麼來的。

資料來源與說明

・內政部不動產交易實價查詢服務網
・內政部地政司實價登錄相關說明
・新北大眾捷運股份有限公司三鶯線通車及營運資訊
・591新建案、591實價登錄
・樂居建案與區域行情資料
・5168實價登錄比價王

資料查核日期：2026年8月16日。

本文所整理之預售屋價格，係依公開實價登錄資料進行市場分析；不同建案、樓層、戶別、車位、付款條件及特殊交易條件均可能影響成交價格。

本文露台1/3折算僅作為市場比較假設，不是法定計價標準。

建案實際規格、完工時間、銷售內容及契約條件，仍應以建商正式資料、買賣契約及現場說明為準。

本文為房地產市場資訊整理與個人觀察，不構成任何投資或購買建議。

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