量剩不到三分之一，價卻站得住｜115年8月北大特區實價登錄

北大特區現在最明顯的，不是價格崩跌，而是「成交量大幅萎縮、價格相對盤整」。

115年1～5月，北大特區成屋成交129筆，只剩113年同期476筆的約27%；但平均成交單價47.08萬／坪，只比113年同期48.02萬／坪低約2%。

換句話說，目前市場最值得注意的是：

成交量大幅減少，但成交價格並沒有同步大跌。

這篇我把北大特區、土城、三峽市區、鶯歌舊區與樹林市區，全部統一使用「每年1～5月」的相同期間比較，再進一步拆解坪數、預售屋與中古屋，看看現在的市場到底發生了什麼。

一、30秒先看懂

本文跨年度比較一律使用每年1～5月同一區間，避免近期月份尚未完整揭露造成誤判。

二、成交量：兩年掉了七成

成交量真正大幅下降，是發生在114年。

北大特區每年1～5月成屋成交筆數，從113年的476筆，降到114年的151筆，再降到115年的129筆。

北大特區115年的成交量，只剩113年同期約27%。

樹林市區則比較特別，115年成交筆數比114年微增約1%，是這五個比較區域裡唯一沒有繼續下降的區域。

從這組數據可以確認的是「交易動能明顯變弱」。

但成交量下降，不代表成交價格一定會按照相同比例下跌。

三、價格：113年之後進入盤整

如果只看北大特區每年1～5月的平均成交單價，可以看到很清楚的兩個階段。

110年到113年，三年間平均成交單價約增加31%。

但113年到115年，兩年間平均成交單價只下修約2%。

所以113年以前，可以看出一段比較明顯的價格上升期；113年之後，目前比較接近「高檔盤整」。

這也是為什麼我認為，現在北大特區最重要的市場訊號不是「價格崩跌」，而是：

成交量縮得很明顯，但成交價格仍在相對窄幅的區間內波動。

四、同一個北大特區，小宅與大坪數其實是不同市場

同一個北大特區，坪數不同，本來就是不同市場。

114年1月至115年5月的成屋資料，依建坪區分後可以看到：

15坪以下小宅，平均成交單價比45坪以上大坪數高約25%，平均一坪相差約11.5萬元。

這不是什麼特殊現象。

房屋市場除了「每坪多少錢」，還有一個更重要的因素叫做「總價」。

小坪數產品總價門檻較低，能進入市場的買方通常比較多，因此單價往往可以比較高。

反過來，大坪數即使每坪價格比較低，乘上總坪數之後，總價仍然可能很高，面對的買方市場自然不同。

這次8月21日新揭露的實價登錄，也可以看到很明顯的案例。

同樣都在北大特區，同一批新揭露的實價資料，單價可以相差約24萬／坪。

所以屋主在估價時，不能只問：

「我們社區現在一坪多少？」

更重要的是：

「跟我的房子真正可以比較的是哪一類產品？」

小宅不要直接拿大坪數的單價來估；大坪數也不能拿小宅的高單價直接乘上自己的坪數。

五、預售屋把北大特區的價格上緣拉到哪裡？

115年1～5月，北大特區預售屋與中古屋的價格差距很明顯。

預售屋平均成交單價，比中古屋高約38%。

這個價差值得觀察，因為預售屋確實提供了北大特區目前價格上緣的一個市場參考。

但必須特別注意：

預售屋不能直接拿來當中古屋售價。

兩者在屋齡、付款方式、交屋時間、品牌、建材、社區條件與產品規劃上，本來就不同。

因此預售價格比較適合拿來理解：

「現在市場的新產品價格已經走到哪裡？」

而不是直接推論：

「所以我的中古屋也應該賣這個價錢。」

再以將捷朗學為例。

從已揭露資料來看，年度最低成交單價由113年的58.51萬／坪，來到115年的67.14萬／坪，價格帶下緣相差約8.6萬／坪。

但這裡一定要加上一個重要限制：

不同年度成交的樓層、戶型、座向與條件不一定相同。

所以這組資料代表的是「已揭露成交價格帶的變化」，不能直接解讀成「同一戶房子兩年漲了8.6萬／坪」。

六、別急著相信「某某區特別抗跌」

我原本看到資料時，也曾經想過：

「北大特區是不是比土城抗跌？」

但真正把比較期間統一之後，這個說法其實沒有那麼明顯。

以114年1～5月到115年1～5月的「平均成交單價」比較：

兩者平均成交單價跌幅只差0.4個百分點。

所以至少從這一組同期間實價登錄來看，沒有足夠證據說：

「北大明顯比土城抗跌。」

這也是我整理房市數據時一直提醒自己的事情。

看到「某某區逆勢上漲」、「某某區最抗跌」這類結論時，第一件事不是看標題，而是先問：

「拿哪一段時間，比哪一段時間？」

我寧可少一個賣點，也不要給屋主一個站不住的理由。

北大特區
48.73 → 47.08萬／坪
約−3.4%

土城區
51.69 → 49.70萬／坪
約−3.8%

結論：
跌幅只差0.4個百分點
北大沒有明顯比土城抗跌

七、8月21日這一期，北大特區成交了哪些？

這一批新揭露資料中，我整理出北大特區三峽、樹林兩側14筆成屋成交。

另外有一筆與115年1月同門牌、同總價、同坪數的紀錄，本文判斷為重複揭露，因此排除。

預售屋部分，本批另有兩筆將捷朗學，成交單價分別為70.36萬／坪與68.50萬／坪。

八、給北大特區屋主的三個實務建議

第一，先找對自己的比較基準。

同社區、同棟別、相近坪數、樓層與產品條件，才具有比較意義。

不要只因為看到社區最高單價，就直接套用到自己的房子。

第二，把時間成本算進去。

成交筆數只剩113年同期約27%，代表交易動能確實比兩年前弱很多。

如果有出售時間壓力，應該同時檢查：

定價位置、網路曝光、詢問量、帶看量，以及實際出價反應。

不必把「降價」當成唯一的第一步，但也不能完全忽略市場回饋。

第三，預售屋可以拿來參考，但不要直接套用。

新案價格可以幫助我們了解市場價格上緣，但中古屋真正的成交價格，仍要回到社區、坪數、樓層、屋況、景觀與車位條件。

1. 找對坪數與產品比較基準
2. 把時間成本算進去
3. 預售價格拿來參考，不直接套用中古售價

九、連店長觀點

這次資料最值得注意的，不是北大特區到底「漲了」還是「跌了」。

而是市場已經變得更分化。

成交筆數大幅下降，但小宅、大坪數、預售屋與中古屋，呈現的是完全不同的價格結構。

對屋主來說，現在比以前更不能只拿「北大平均單價」乘上自己的坪數。

真正影響成交的，是：

自己的坪數帶、
社區、
棟別、
樓層、
屋況、
車位，
以及同一時間正在市場上跟你競爭的物件。

現在最需要做的，不是猜市場下一步一定漲或一定跌，而是先找對自己房子的比較基準。

想知道你家的條件，現在在北大特區市場應該怎麼看？

可以把社區、坪數、樓層與車位條件提供給我，我可以一起幫你找出真正適合的實價比較基準。

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0972-722-065

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連臣均｜連店長

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十、常見問題 FAQ

Q：北大特區現在房價是在跌嗎？

A：115年1～5月平均成交單價47.08萬／坪，較113年同期48.02萬／坪低約2%。目前比較適合描述成「成交量明顯縮減、價格盤整」，而不是價格崩跌。

Q：為什麼北大特區小宅單價比大坪數高？

A：其中一個重要原因是總價門檻。114年1月至115年5月資料中，15坪以下平均成交單價56.56萬／坪，45坪以上平均45.08萬／坪，兩者平均相差約25%。

Q：預售屋比中古屋貴38%，代表中古屋一定有補漲空間嗎？

A：不能這樣推論。預售屋與中古屋在屋齡、付款方式、交屋時間、品牌與產品條件上都有差異。預售價可以提供價格上緣參考，但不能直接換算成中古屋應售價格。

Q：成交量變少，屋主是不是一定要降價？

A：不一定。成交量縮代表交易動能轉弱，應先檢查自己的定價位置、曝光、詢問、帶看與實際出價，再判斷是否需要調整價格或銷售策略。

十一、資料來源與計算口徑

資料來源：

內政部不動產交易實價查詢服務網
內政部不動產成交案件開放資料旬檔

本次主要分析資料為115年8月21日公布批次。

跨年度量價比較統一採每年1～5月。

越接近資料查核日的月份，實價登錄越可能尚未完整揭露，因此不將近期「尚未揭露」直接解讀為「沒有成交」。

本文單價統一採扣除車位後的建坪單價：

（總價－車位總價）÷（總坪－車位坪）

有揭露車位價格者，使用實際登錄值。

未揭露車位價格、但可辨識車位型式者，本文分析暫以：

平面車位170萬元
機械車位120萬元

作為比較估算。

以上為本文分析假設，不是政府公告車位價格，個別案件拆分後的單價可能有所差異。

資料已排除純土地、車位單獨交易、特殊關係人交易，以及主要用途非住家用標的。

對外引用平均值的樣本數原則上至少30筆；不足30筆時，以個案或價格帶呈現，不直接當成市場平均。

本文為房地產市場數據整理與個人觀察，不構成價格保證、投資建議或成交承諾。個別房屋仍須依社區、樓層、座向、屋況、景觀、裝潢與車位等條件個別判斷。

資料查核日：2026年8月28日

作者：連臣均｜連店長
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