很多人買房時會想：「房子總價1,000萬元，我只要貸款800萬元，銀行應該沒問題吧？」
但真正送件後才發現，銀行鑑價不足、個人收入條件不符、負債比過高，甚至因為信用政策調整，最後只核准600萬元。
這時候最麻煩的問題就來了：
少貸200萬元，買方可以不要買了嗎？
答案是：不一定。
內政部目前的成屋買賣定型化契約，對於「實際貸款金額低於預定貸款金額」的情況，有不同處理方式。
例如契約可以約定：
不可歸責於買賣雙方時：
也就是說，如果契約當初就約定「貸款不足可以解除契約」，買方才比較有明確的解約依據。
反過來，如果契約約定貸款不足時，買方必須自行補足差額，那麼單純因為銀行沒有貸到預期金額，就不一定能直接解除契約。
這是整個問題的核心。
例如：
原本預期貸款800萬元，但銀行最後只核准700萬元。
如果不是買方個人因素，也不是賣方因素，而是銀行鑑價、授信政策等因素造成，就要回到契約約定，看雙方當初選擇「補足差額」還是「解除契約」。
因此，「銀行只貸七成」並不等於買方自動取得解約權。
例如：
這種情況通常比較難主張「不可歸責於買方」。
目前內政部定型化契約對「可歸責於買方」的情形，也有特別規定：除非賣方同意分期補足差額，否則買方在收到通知後，應於契約約定期間內補足差額；逾期未給付，賣方可以依約解除契約。
因此：
買方自己貸款能力不足，不能單純說「銀行不給我貸，所以我要解約」。
例如房屋本身存在某些問題，導致銀行無法按照原本預期條件核貸。
這時候就不能單純把責任全部丟給買方。
內政部定型化契約對於「可歸責於賣方」的貸款不足，也有相應處理方式，包括買方得解除契約、返還已付價款等約定。
所以實務上一定要先釐清：
到底是「人」貸不到款，還是「房子」貸不到款？
這兩種情況，法律效果可能完全不同。
很多購屋糾紛不是發生在銀行，而是發生在簽約當下。
買方以為：
「仲介說大概可以貸八成。」
於是就簽約。
結果送銀行鑑價後，銀行只願意貸七成。
這時候才發現：
少掉的100萬元，要自己拿現金補。
而這100萬元可能就是買方根本拿不出來的資金。
內政部公布的消費糾紛案例中，也曾出現買方簽約後才發現無法貸到預期成數，因而主張業者在簽約前沒有充分告知「貸款不足時可約定解除契約」而產生爭議。
這也說明了一件很重要的事：
不要只問：
「這間可以貸幾成？」
應該問：
「以這個房屋總價，銀行大約核貸多少金額？」
因為「成數」與「實際金額」是兩件事情。
假設：
房屋成交價1,000萬元，銀行鑑價900萬元。
即使銀行最高核貸8成，也可能是以900萬元作為計算基礎。
800萬元的預期貸款，就可能變成720萬元。
差額就出現了。
這是最重要的一項。
簽約時一定要仔細確認：
貸款不足時，是補現金？還是可以解除契約？
而且不能只聽仲介口頭說明，要看契約文字。
「不可歸責於雙方」、「可歸責於買方」、「可歸責於賣方」，法律效果可能不同。
所以最好在契約中把認定方式寫清楚。
這一點非常重要。
房仲可以協助評估，但真正決定貸款金額的是金融機構。
因此比較安全的做法是：
看屋 → 試算 → 詢問銀行 → 確認貸款能力 → 再決定簽約。
而不是：
看屋 → 聽說可以貸八成 → 馬上簽約。
「貸不到款」不是當然可以解約；「契約約定可以因貸款不足解除」才是關鍵。
尤其現在購屋資金環境變化較快，更不能把「銀行應該會貸」當成理所當然。
內政部目前仍提供成屋買賣定型化契約及相關應記載事項，最新公告版本已於 2026年4月1日生效，購屋人在簽約前應確認自己使用的契約版本及貸款條款。
買房最怕的不是房價買貴，而是：
「房子買到了，錢卻湊不出來。」
因此，在簽約之前，除了確認房屋價格，更要確認：
貸款成數 × 銀行鑑價 × 個人財力 × 契約條款。
這四件事缺一不可。
如果你正在買房，不要等到簽約後才問「貸不到款怎麼辦？」
真正專業的做法，是在簽約之前就把最壞的情況想清楚、寫進契約裡。
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