三峽成交量掉68%，樹林只掉35%｜31萬筆實價登錄看土樹三鶯

先講清楚：本文第一、二節談的是「成交筆數」，不是房價。

房價的部分從第三節開始，兩者結論不同，不要混在一起看。

113年到114年，三峽區住宅成交筆數由684筆降到222筆，約少68%；樹林區則由455筆降到298筆，約少35%。

但成交量掉得多，不代表房價一定跌得多。

真正有意思的是：三峽區整體平均單價看起來下跌5.1%，把市場拆成北大特區與三峽市區後，兩個主要商圈的平均成交單價反而都微幅上升。

所以這篇真正想回答的問題是：

到底是每一種房子都在跌，還是成交的房子變了？

本文以內政部不動產成交案件開放資料季檔、實價查詢服務網與旬檔為基礎，原始資料涵蓋110年第1季至115年第2季新北市29個行政區、31萬餘筆。

跨年度比較統一使用每年1～5月同一期間。

資料查核日：2026年8月28日。

【30秒看懂】

1. 113→114年，新北市住宅成交筆數約減47%；土樹三鶯合計約減57%。
2. 113年住宅成交200筆以上的17個行政區中，三峽成交量縮幅最大，約−68%；樹林最小，約−35%。但這不是房價抗跌排名。
3. 三峽區整體平均單價113→114年約−5.1%，但北大特區約＋0.7%、三峽市區約＋0.9%。主要原因是高單價北大特區的成交占比下降。
4. 六個商圈113→115年平均成交單價明顯分化：北大特區約−2.0%、土城−7.1%、鶯歌舊區−10.4%；樹林市區＋6.6%、三峽市區＋3.4%。
5. 土城、鳳鳴、鶯歌舊區的預售平均單價上升，但同期中古平均單價下修；北大特區115年1～5月預售65.21萬／坪、中古47.08萬／坪，存在明顯價格帶差異。

一、成交量：土樹三鶯比新北市整體縮得更快

以主要用途住家用、房地類交易觀察，113年到114年，新北市住宅成交筆數由19,105筆降至10,086筆，約減47%；土城、樹林、三峽、鶯歌合計則由2,839筆降至1,234筆，約減57%。

這組數字只能證明「交易量收縮」，不能直接推出房價漲跌。

二、代表行政區：三峽縮得最多，樹林縮得最少

若只看113年住宅成交200筆以上的17個行政區，三峽的成交量縮幅最大，樹林最小。

這裡只保留土樹三鶯代表區域，讓讀者先看懂差異。

三峽與樹林只隔一條河，而且北大特區橫跨兩個行政區。

成交量縮幅差很大，下一步就要問：

這是價格真的不同，還是成交產品結構不同？

三、三峽均價少5.1%：是房子跌了，還是成交的房子變了？

三峽區整體平均成交單價由113年的42.69萬／坪降至114年的40.52萬／坪，約−5.1%。

如果只看到行政區平均值，很容易得到「三峽房價跌5%」的印象。

但把三峽拆成北大特區與三峽市區：

到底是每一種房子都在跌，還是成交的房子變了？

北大特區是較高單價商圈，但成交占比由57%降到41%；三峽市區則由43%提高到59%。

當較高單價區成交變少，行政區整體平均值就會被往下拉。

因此這次三峽整體均價下滑，主要反映的是「成交結構改變」，不能直接解讀成北大特區與三峽市區的住宅都跌了5%。

四、六個商圈這三年：價格不是一起漲，也不是一起跌

單位：萬元／坪。

北大特區113→115平均成交單價約−2.0%，變動幅度小於土城與鶯歌舊區。

樹林市區、三峽市區的已成交案件平均單價則上升。

至於原因是否與買方預算轉移、坪數或總價帶改變有關，目前資料不足以直接判定。

五、預售在漲，中古在跌，但不同商圈要用不同口徑看

單位：萬元／坪。

土城、鳳鳴、鶯歌舊區都可以看到預售與中古走勢分化。

北大特區113、114年為什麼樣本不足？

不是北大沒有預售案，而是本文固定使用每年1～5月做跨年比較，剛好錯開主要預售案的銷售時點。

將捷朗學113年10月才開賣，首波31筆落在113年10～12月；114年全年成交6筆，其中1～5月只有2筆。

北大特區1～5月預售可用樣本為113年12筆、114年2筆，均未達本文設定的30筆門檻，因此不列年度平均。

本期已確認的北大特區預售新增實價：

北大特區115年1～5月預售平均65.21萬／坪，中古47.08萬／坪，價差約38%。

這表示目前兩種產品存在明顯價格帶差異，但不能說「價差正在拉開」，因為113、114年同期間的北大預售樣本不足，缺少可比較基準。

預售與中古在屋齡、付款方式、交屋時間、品牌與產品定位本來就不同，價差不能直接換算成中古屋應該賣多少。

六、為什麼今天查的實價，下個月可能會變？

實價登錄從交易、申報到公開揭露存在時間差。

把近期四批資料拆開後：

近期4批資料中，有3批的較早交易占比超過四成；7月1日批次則只有6.9%，不同批次差異很大。

所以不能寫成「每批都有四成以上是舊案」。

原始分析估算110～114年季檔對本地成交的涵蓋率約94%～99%，115年目前約66%。

這是本文資料整理的完整度估算，不代表所有案件都有固定揭露天數。

比較穩妥的說法是：

越接近查核日的月份，資料通常越不完整。

因此本文全市行政區比較停在114年，115年商圈比較只採目前較完整的1～5月。

七、北大特區不是只有一個平均價：不同坪數就是不同子市場

115年1～5月北大中古平均成交單價約47.08萬／坪。

但拿這個數字直接乘上每一間房子的坪數，很容易失真。

以下挑幾個能代表不同坪數產品的社區：

小宅社區平均單價明顯較高，大坪數社區則集中在較低單價帶。

這不是誰比較好，而是總價門檻、坪數與買方族群不同。

對屋主而言，真正重要的是找對比較基準，而不是只問：

「北大現在平均一坪多少？」

八、連店長觀點

這次資料最值得看的，不是哪一區「贏」、哪一區「輸」。

成交量縮，不代表每一種房子都在跌。

看懂土樹三鶯，要先分清楚三件事：

量、價、結構。

三峽成交量−68%，樹林−35%，代表市場交易動能不同。

北大特區113→115平均成交單價約−2.0%，又代表價格變化沒有成交量那麼劇烈。

最後再回到產品結構。

同樣在北大特區，小宅、中坪數、大坪數的買方族群、總價門檻與單價本來就不同。

所以不要只看行政區均價，也不要只看一個平均值。

真正要問的是：

「跟我這間房子真正可以比較的，到底是哪幾筆成交？」

【給屋主的三個實務提醒】

樹林屋主：
113→114年住宅成交量縮幅約35%，在本文篩選的17個主要行政區中最小。這代表交易量收縮相對較慢，不等於房價就是全新北最抗跌。

三峽屋主：
成交量縮幅最大，但北大特區與三峽市區的已成交平均單價沒有同步大跌。出售時更需要看產品條件、競品、詢問、帶看與實際出價，而不是只看行政區平均值。

所有屋主：
不要只用行政區平均單價估自己的房子。房地產是高度分化的市場，社區、坪數、樓層、屋況、車位與競爭物件都會影響最後成交。

【資料與計算口徑】

資料來源：
內政部不動產成交案件開放資料季檔、實價查詢服務網、旬檔。

資料範圍：
110年第1季至115年第2季，新北市29個行政區，31萬餘筆原始資料。

跨年度比較：
統一採每年1～5月同一期間。

單價定義：
扣除車位後建坪單價＝（總價－車位總價）÷（總坪－車位坪）。

排除項目：
純土地交易、車位單獨交易、特殊關係人交易，以及主要用途非住家用標的。

市場平均值：
原則上樣本數至少30筆；北大特區社區個案表則以本期成交4筆以上作為觀察門檻。

本文為市場數據整理與個人觀察，不構成價格保證、投資建議或成交承諾。

個別房屋仍須依社區、坪數、樓層、棟別、座向、景觀、屋況、裝潢與車位條件個別判斷。

資料查核日：2026年8月28日

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