廠房的坪數怎麼算？地坪、建坪、使用面積差在哪

看廠房會遇到 3 種坪數：地坪（土地登記面積）、建坪（建物登記面積）、以及實際能用的使用面積。三個數字常常對不起來，價格到底是用哪一個算，要在下斡之前就問清楚。

地坪＝土地登記謄本上的面積。單位是平方公尺，換算成坪要自己除。
要特別看的是「權利範圍」——如果是持分，你買到的不是整筆地，能不能單獨使用、能不能單獨處分，都要另外確認。工業地的共有持分案很常見，價格看起來便宜，但麻煩在後面。

建坪＝建物登記謄本上的面積，來源是使用執照。這是銀行估價與稅務的依據，也是唯一「有官方文件撐著」的建物數字。
要注意登記面積裡包含哪些項目——主建物、附屬建物、共有部分，各佔多少。只拿一個總數去除總價，等於放棄了判斷的基礎。

使用面積是最容易被灌水的那一個。它常常包含未登記的增建：加蓋的鐵皮、外推的雨遮、後來封起來的川堂、夾層。
這些空間現場走起來確實存在、也真的能放東西，但它們不在使照上，不會被銀行認、可能影響廠登，也可能是要拆的違建。用它當分母算出來的「每坪單價」會特別漂亮，那正是問題所在。

所以我看案子只認 2 件事：總價，以及這個總價是用哪一個面積換算的。換算基礎不同，同一間廠房的每坪單價可以差到兩成以上，而你沒辦法拿這種數字去跟別的案子比。
驗證方法很單純：調土地與建物謄本、調使用執照、再到現場實際丈量，三份東西擺在一起，差額在哪裡就一目了然。差額不一定是壞事，但你必須知道它存在，並且反映在價格上。

分區與編定決定你能蓋多少，看丁種與乙種工業用地一次搞懂；買賣的稅費怎麼算，看買賣工業地廠房要繳哪些稅；要調分區與地籍資料，用免費查地工具。

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