買到有違建的廠房怎麼辦？先分清「補得了照」跟「拆定了」

廠房的違建要先分成 2 類：程序違建（本身符合法令規定，只是沒有申請，有機會補辦手續）與實質違建（不符合法令規定，補不了）。分不出來，你就無法判斷這是可以談的折價空間，還是拆除加罰款的無底洞。

怎麼分？看它「如果當初有去申請，准不准」。如果建蔽率、容積率、退縮、結構、消防都符合規定，只是沒走程序，那是程序違建；如果它一開始就超出容積、佔用法定空地、蓋在不能蓋的位置，那是實質違建。
判斷要拿使用執照、竣工圖與現場實測三樣東西對比，不是憑肉眼看新舊。這一步值得花錢請建築師看一次。

法律上會發生什麼事？依建築法第 86 條，擅自建造者除了處以罰鍰之外，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除。
所以「補辦手續」本來就是法條裡的一條路——問題只在於你的這一棟補不補得成。這也是為什麼分類要先做：兩種違建的處理成本，中間差的是一個數量級。

違建對交易的實際影響有 4 個。①貸款：銀行估價通常不認未登記部分，等於你買的坪數有一塊借不到錢。②保險：理賠範圍可能不含違建部分。③工廠登記：登記範圍與建物不符時會卡關。④將來出售：下一手買方會用同一套邏輯砍你。
所以違建不是「現在能不能用」的問題，是「它會跟著你到出場那一天」的問題。

買方該怎麼處理？不要因為有違建就一律不碰——工商標的幾乎都有一點增建，全避開你會沒有案子看。
要做的是把它寫進契約：明確記載違建的位置與面積、由誰負責處理、期限是什麼時候、做不到時買方可否解約或如何扣減價金。
然後把處理成本（拆除、回復原狀、可能的罰鍰、補照的規費與設計費）估出來，直接反映在你的出價上。談判桌上這一項通常比每坪再殺 5,000 元有用得多。

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