工業地的持有成本一年多少？除了地價稅，這幾筆也要一起算

持有一塊工業地，一年要付的不只地價稅。至少有 5 類：地價稅、有建物時的房屋稅、保險、環境與設施維持、以及閒置期間的資金成本。只算稅，通常會低估一半以上。

第 1 類：地價稅，而且「有沒有申請」差很多。依土地稅法，供工業使用的土地經核准後，得按千分之十的稅率計徵地價稅；沒有申請核准的，就回到一般用地的累進稅率——基本稅率同樣是千分之十起，但超過累進起點之後會一路往上加。
這是最常被漏掉的一件事：買了地卻沒去辦特別稅率，等於每年白繳。實際稅額與適用條件，以稅捐稽徵機關核定為準。

第 2 類：房屋稅。土地上有建物就要繳。營業用房屋的法定稅率區間是 3% 到 5%，實際適用由地方政府在法定範圍內訂定，並依房屋現值計算。
要注意的是：未登記的增建也可能被查定課稅，那些「多出來」的空間不是不用錢的。

第 3 類與第 4 類：保險與維持。火險、公共意外責任險是一定要編的預算；有天車、變電設備、消防系統的，還有定期檢驗與保養。
另外還有圍籬、鋪面、排水的維護——空著的廠房比有人用的廠房更容易壞，雜草、漏水、竊盜、破壞，每一項都是現金。

第 5 類：資金成本，這是最大也最常被忽略的一筆。從你付錢到廠房開始產生收益，中間這段時間的貸款利息與自有資金的機會成本，都是實實在在的支出。
買素地要建廠的人尤其要算：從整地、建照、施工到取得使照與工廠登記，這段期間你在燒錢卻還不能出貨。
我的建議很簡單：把這 5 類做成一張「年度持有成本表」，放進你的出價模型再去談價。算清楚之後你會發現，有些看起來便宜的地其實一點都不便宜。

交易與持有各要繳哪些稅，看買賣工業地廠房要繳哪些稅；分區會影響用途與稅務認定，看丁種與乙種工業用地一次搞懂；要查標的的分區與地號，用免費查地工具。

買地租廠有原則，風險成本找阿澤

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