把平鎮當中壢的替代選項之前，這 3 段路要自己跑過

平鎮常被當成中壢的替代選項，但動線要自己量，不能用「就在隔壁」帶過。看 3 段：到最近交流道的實際車程與必經路口、基地臨路的寬度與轉彎半徑、以及尖峰時段的壅塞情況。

第 1 段：到交流道的實際車程。地圖上的直線距離沒有意義，要看的是實際會經過哪些路口、有沒有限重限高、要不要穿過市區。
同樣標示「離交流道 3 公里」的兩個標的，一個走的是產業道路、一個要穿過學區與商圈，尖峰時段可以差 20 分鐘以上。出貨有結關時間的人，這 20 分鐘就是錢。

第 2 段：基地臨路與轉彎半徑。平鎮有不少廠房是沿著較窄的既有道路發展起來的，路寬在紙上看起來夠，實際會車與擺頭未必行。
實測方法：拿你會用到的最大車型的迴轉需求，直接到現場比一次。門柱、電桿、既有圍牆、對向的停車，都會吃掉你的空間。臨路寬度同時也影響可建範圍，買素地建廠的人更要看。

第 3 段：尖峰時段。上下班與貨運尖峰的壅塞情況，只能親自去。建議至少跑三個時段：早上上班、下午出貨、以及你自己實際會用到的那個時段。
另外看看周邊是不是住宅密集——如果是，你的夜間營運與噪音就會有壓力，這一項在買之前看得出來，買之後就只能承受。

把平鎮當替代選項的正確方式，是「條件對條件」比，不是「價格對價格」比。如果平鎮的標的在動線、電力、廠登這三件事上跟中壢的標的等值，那價差就是你賺到的；如果任何一項要打折，那個價差可能只是折扣，不是便宜。
我的建議順序不變：先確認分區允不允許你的行業，再確認水電容量，再確認動線，最後才談價格。順序倒過來，你會為了一塊其實不能用的地花掉好幾週。

平鎮工業區的完整背景，看平鎮工業區完整解析；分區決定你能設什麼行業，看丁種與乙種工業用地一次搞懂；要查平鎮某塊地的分區，用免費查地工具。

買地租廠有原則，風險成本找阿澤

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