房租收太便宜也可能有稅務問題？房東要懂「當地一般租金」怎麼認定

很多房東在出租房子時，最直覺的想法都是：

「房子是我的，我願意租多少，應該就是我跟房客之間的事情吧？」

租金當然可以自己談。

但如果今天附近條件差不多的房子，一個月大約租 3 萬元，你因為房客穩定、彼此認識，或其他原因，只收 1 萬元，那報所得稅的時候，國稅局是不是也一定只能按照這 1 萬元計算？

答案是：

不一定。

依現行《所得稅法》規定，如果出租財產所收取的租金顯然低於當地一般租金，稽徵機關可以參照當地一般租金，調整計算租賃收入。財政部目前的稅務說明也明確指出這項規定。

所以這篇胖虎不是要告訴大家「房子不能便宜租」。

真正要弄懂的是：

房東實際收多少租金，跟稅務上最後認定多少租賃收入，是兩個不同的概念。

房東可以自己決定租金，但報稅不一定只看租約

出租房子，本來就是房東與房客依照房屋條件、租期、設備以及雙方需求去談價格。

有人希望找到穩定的房客，寧願一個月少收一點；有人租給認識多年的親友；也有些房子因為屋況、設備或其他條件，本來就會比附近其他物件便宜。

所以問題從來不是：

「房東能不能便宜出租？」

當然可以。

真正要注意的是，租約上寫多少錢，不代表稅務上在任何情況下都一定只按照這個金額認定。

如果約定租金已經顯然低於當地一般租金，依法就存在由稽徵機關調整計算租賃收入的可能。

租金比附近便宜很多，就一定會被補稅嗎？

不一定。

假設附近條件類似的房子，每個月大約租 3 萬元，你只收房客 1 萬元，不能光看到這個價差，就直接認定房東有逃漏稅問題。

因為房屋租金本來就不是每一間都一樣。

屋況、設備、樓層、家具、車位、租期，甚至雙方對修繕責任的約定，都可能影響最後談出來的價格。

所以低價出租本身，不能直接跟逃漏稅畫上等號。

但站在房東自己的角度，如果租金和一般水準真的有很明顯的差距，就要知道：

稅務上不是只有「租約寫多少」這一個判斷依據。

這才是低價出租真正值得注意的地方。

租屋網站看到的行情，就是國稅局認定的租金嗎？

這裡又有一個很容易搞混的觀念。

假設你打開租屋網站，發現附近類似房屋都開 2 萬 8、3 萬、3 萬 2，很自然會覺得：

「所以當地一般租金就是 3 萬元左右？」

稅務上不能直接這樣理解。

依財政部目前說明，住家使用房屋的「當地一般租金」，是由國稅局查明後報經財政部核定，並依房屋評定現值、公告土地現值及財政部核定比率計算全年當地一般租金；非住家使用房屋則有另一套相關標準及核定方式。

所以網路上的租屋行情可以幫助我們了解市場，但它跟稅務上的「當地一般租金」不是完全相同的概念。

也就是說：

附近網站刊登 3 萬元，不代表國稅局最後就一定直接用 3 萬元認定。

這一點要特別分清楚。

為什麼同一區的房子，租金還是可以差很多？

房屋買賣會因為條件不同產生價差，出租也是一樣。

即使同樣位在一個社區、同樣都是兩房，也可能因為屋況、家具設備、樓層採光、有沒有車位，以及租期長短而談出不同的價格。

有些租約還會另外約定修繕責任，甚至由房客自行整理部分空間，這些條件也可能反映在租金上。

所以如果今天有人告訴我：

「胖虎，我的房子就是比附近租得便宜。」

我第一個想知道的其實不是便宜多少。

而是：

「為什麼會比較便宜？」

如果這個價格背後有實際的房屋條件與租賃安排，那至少可以把當初租金形成的原因說清楚。

這比單純說一句「因為我想租便宜」完整得多。

房租真的比一般水準低，這些資料最好留下來

如果今天房子的出租價格確實比較低，我會建議房東把跟租金形成有關的資料留好。

例如：

• 租賃契約
• 出租當時的房屋現況照片
• 家具、家電與設備狀況
• 修繕責任及相關約定
• 雙方議價過程
• 其他可能影響租金的特殊條件

保留這些東西，不代表未來國稅局就一定會按照房東主張的租金認定。

這兩件事情不能畫上等號。

但如果真的需要說明，至少可以比較完整地還原：

「當初為什麼會用這個價格出租？」

我一直覺得，很多事情當下我們都記得很清楚。

但租了三年、五年以後，要再回頭找當時的對話、照片、修繕紀錄，可能就沒那麼容易了。

所以重要資料留下來，對房東自己也是一種保障。

房東收到租金之後，租賃所得怎麼申報？

另外一個很常見的問題是：

「我一年收到 30 萬元租金，是不是 30 萬元全部都算所得？」

不是這樣計算。

依財政部目前說明，個人出租房屋取得的收入屬於租賃所得，房屋租賃所得原則上是以全年租金收入減除必要損耗及費用後的餘額，申報綜合所得稅。

房東如果可以逐項舉證，符合規定的折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、財產保險費，以及向金融機構貸款購屋出租所支付的利息等，都可能屬於可列報的必要損耗及費用。

如果沒有辦法逐項舉證，依目前財政部公布的房屋租賃必要費用標準，一般房屋租賃可按租金收入 43% 計算必要費用，再以餘額計算租賃所得；部分符合住宅法、包租代管等特定條件的出租情形，則另有不同的免稅額或費用標準。

所以房東出租房子之後，不只是：

「每個月有收到租金就好了。」

租金怎麼收、相關費用怎麼留、最後所得怎麼申報，都是出租管理的一部分。

胖虎店長觀察：真正要搞懂的不是能不能租便宜

如果今天有人問我：

「胖虎，我房子租得比附近便宜一半，這樣到底可不可以？」

我不會光看「便宜一半」這件事情就回答。

我反而會先問：

「為什麼你的租金會比較低？」

如果是房屋比較舊、設備比較簡單、租期較長，或者雙方有其他租賃條件，那至少可以理解這個價格是怎麼形成的。

但如果房屋條件差不多，租金卻跟一般水準有非常大的差距，就不能只認為：

「反正租約就是這樣寫，報稅當然也只能這樣算。」

因為現行所得稅規定確實有「顯較當地一般租金為低」時，可以調整計算租賃收入的機制。

所以我認為房東真正該懂的不是：

「到底可不可以佛心出租？」

而是：

「租金可以自己談，但稅務上的租賃收入認定，還有另外一套規則。」

低價出租不等於逃漏稅，這兩件事情不要混在一起

最後還是要把這件事情說清楚。

房子租得便宜，不代表房東就是逃漏稅。

不能看到某個人的房租低於附近行情，就直接說對方一定有稅務問題。

但反過來，房東也不要認為：

「我實際只收 1 萬元，國稅局就一定只能認 1 萬元。」

如果租金顯然低於當地一般租金，依法確實存在由稽徵機關參照當地一般租金調整租賃收入的可能。

所以真正值得注意的，不是「便宜出租」這四個字。

而是自己的租金怎麼形成、房屋有哪些實際條件，以及相關資料有沒有保存。

把這些事情弄清楚，比真的遇到問題以後，才開始回想當年為什麼租這個價格實際得多。

房東低價出租常見問題

房租低於附近行情，就一定會被國稅局補稅嗎？

不一定。

租金比較低本身不等於逃漏稅；但如果約定租金顯然低於當地一般租金，依規定存在由稽徵機關參照當地一般租金調整計算租賃收入的可能。

租屋網站的開價，就是國稅局認定的當地一般租金嗎？

不是。

租屋網站看到的是市場上的出租開價，而稅務上的「當地一般租金」有財政部核定的相關計算與認定方式，不能直接畫上等號。

可以把房子便宜租給家人或朋友嗎？

租金可以由雙方約定。

但出租對象是誰，跟稅務上如何認定租賃收入，是不同的問題。如果約定租金顯然偏低，仍然要注意當地一般租金的相關規定。

房子低價出租，最好留下哪些資料？

租賃契約、出租時的房屋現況、設備資料、修繕約定、議價紀錄，以及其他會影響租金的條件，都可以適度保留。

重點不是「有這些資料就一定不會被調整」，而是未來有需要時，可以比較完整地說明當初的實際出租情況。

房東出租房屋需要申報所得稅嗎？

原則上需要。

個人出租房屋取得的所得屬於租賃所得，應依規定申報綜合所得稅。

租賃所得可以扣除費用嗎？

可以。

租賃收入可以依規定減除必要損耗及費用，再計算租賃所得；一般房屋租賃如果無法逐項舉證，目前財政部核定的必要費用標準為租金收入的 43%。

最後想說

當房東之後，很多事情不是把房子租出去、每個月收到租金就結束了。

租約怎麼簽、租金怎麼談、出租條件怎麼約定、相關資料怎麼留，到最後租賃所得怎麼申報，其實都是出租的一部分。

尤其當自己的租金明顯比附近便宜時，不需要因此自己先嚇自己，也不用看到別人租得便宜，就直接懷疑對方有問題。

比較實際的是先把自己的出租條件弄清楚。

因為真正重要的不是：

「我的房子到底能不能租便宜？」

而是：

「為什麼是這個租金？如果未來需要說明，我有沒有資料可以把當時的情況說清楚？」

而在稅務上，也要記得另外一個重要觀念：

租約上的租金，跟稅務上認定的租賃收入，不一定永遠是同一件事情。

這才是房東看完這篇文章，我最希望大家記住的重點。

有任何房地產問題，歡迎和我聊聊

我是 蘇郁方（小胖／胖虎）。

希望透過每一篇文章，把複雜的房地產知識，用簡單、白話的方式分享給大家，幫助你更理解市場，也更有信心做出適合自己的決定。

無論是買房、賣房、換屋、房地合一稅，或是對目前市場有任何疑問，都歡迎與我聊聊。

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蘇郁方（小胖／胖虎）
永慶不動產 台南文化中心加盟店 店長

📞 0926-113-910

本文為一般房地產與稅務資訊整理。實際租賃所得及稅務認定仍應依個案事實與申報年度規定為準；涉及個別申報問題，可向國稅局或專業稅務人員確認。