2026首購族房貸怎麼選？30年、40年差多少？800萬房貸實際算給你看

第一次買房，很多人好不容易找到喜歡的房子，接下來才發現：

原來房貸怎麼選，也是一門功課。

「貸30年還是40年比較好？」
「40年每個月比較少，是不是比較划算？」
「青安3.0有5年寬限期，要不要直接用滿？」
「銀行如果願意貸比較多，是不是就貸越多越好？」

從我第一線協助購屋的經驗來看，第一次買房的人很容易把注意力放在「利率多少」、「可以貸幾成」。

但真正會影響未來生活的，其實是：

這筆房貸每個月要繳多少？要繳多久？買完房之後，手上還剩多少錢？

所以這篇我們不講太多複雜的金融名詞，直接用800萬元房貸實際算給你看。

30年、40年到底差多少？

青安3.0如果使用5年寬限期，第6年之後又會變成多少？

把數字攤開來看，會比只看「最高40年」、「最長5年寬限期」更容易理解。

首購房貸可以貸幾成？先別直接把最高8成算進去

很多第一次買房的人會問：

「我是首購，不是可以貸8成嗎？」

以青安3.0來說，目前政策貸款成數確實是最高8成核貸，但「最高8成」不代表每一個人、每一間房子最後都一定可以貸到8成。

銀行實際審核時，還是會看申請人的收入、信用、負債、還款能力，也會評估房屋本身及鑑價結果。

所以我比較不建議第一次買房的人，一開始就直接用：

房價 × 80%＝銀行一定會借我的錢

來抓自己的購屋預算。

舉個簡單的例子

假設今天看上一間總價1,000萬元的房子。

如果先用8成估算：

• 房屋總價：1,000萬元
• 貸款：800萬元
• 房價差額：200萬元

乍看之下，好像準備200萬元就可以買。

但真正買房時，除了房價差額，還可能有契稅、代書費、登記規費、保險，以及交屋後的家具家電、裝潢等支出。

更重要的是，800萬元只是用8成做的試算，不代表銀行最後一定核貸800萬元。

所以我通常會提醒第一次買房的客戶：

💬 胖虎店長提醒

可以先抓一個大概的貸款成數，但不要把自己的資金算得剛剛好。

真正要確認的不是「理論上可以貸多少」，而是最後銀行實際核貸多少，以及差額自己有沒有能力準備。

同樣貸800萬元，30年跟40年到底差多少？

這應該是現在首購族最常問的問題之一。

所以我們直接算。

假設今天一般房貸：

• 貸款金額：800萬元
• 試算利率：2.78%
• 還款方式：本息平均攤還
• 假設整個貸款期間利率維持不變

2.78%為本文方便比較30年與40年房貸所設定的情境利率，並非所有銀行實際核貸利率。實際利率仍會依申請人、房屋及銀行條件不同而有所差異。

試算結果：

差異其實滿明顯。

選30年

每個月大約：32,800元

選40年

每個月大約：27,600元

等於40年房貸每個月可以少繳：

約5,200元

一年大約就是6萬多元的現金流差異。

但另一邊也要一起看。

如果兩種房貸都按照原本年限一路繳完，而且假設利率都維持2.78%不變：

30年總利息約 380萬元。

40年總利息約 526萬元。

差了大約：

146萬元。

所以這裡有一個很重要的觀念：

40年房貸不是比較便宜，而是用比較長的還款時間，換取現在比較低的月付金。

那到底選30年還是40年？先看這5,000元對你的生活有沒有差

看到前面的數字，有些人可能會覺得：

「那當然選30年啊，總利息少146萬元。」

但我覺得不能只這樣看。

因為買房不是只有算總利息。

假設一個家庭買房後，每個月還有：

• 管理費
• 保險
• 車貸
• 小孩支出
• 孝親費
• 日常生活費

每個月多出5,000多元的現金流，對某些家庭來說其實很有感。

所以我會把30年與40年看成兩種不同的資金安排方式。

情況一｜想讓每個月不要這麼緊，40年可能是一種選擇

假設家庭收入穩定，但是買房之後每個月固定支出很多。

30年房貸每月約32,800元。

40年約27,600元。

如果每個月少掉約5,200元，可以讓手上多留一些生活預備金，40年就可能提供比較大的現金流彈性。

這時候選40年的理由是：

「我希望買房之後，每個月不要把收入壓得太緊。」

我覺得這是一種資金規劃。

情況二｜因為改成40年，所以決定買更貴的房子

另一種情況就不太一樣。

例如原本評估自己的能力，大概適合看1,000萬元左右。

結果看到一間1,200萬元的房子很喜歡。

算一算發現：

「如果貸30年好像太高，但改成40年，每個月好像又繳得起了。」

於是就把購屋預算往上拉。

這時候要注意：

40年原本增加的現金流彈性，又被更高的房價吃掉了。

所以我反而會問：

「你選40年，是希望買房後手上多留一點錢，還是因為不拉到40年，這間房子就買不起？」

這兩種狀況，看起來都是40年房貸，但背後的財務意義完全不一樣。

青安3.0的40年＋5年寬限期，又是怎麼算？

這裡要特別跟前面的一般房貸分開。

青安3.0目前貸款年限最長40年，含最長5年寬限期。

而且青安3.0現在採取的是「3+3」利息補貼退場機制。

簡單來說：

前3年維持目前1.775%的優惠利率，第4年開始每年減少半碼補貼，直到第7年回到原貸款利率。

以目前基準利率不變來看，就是：

這也是財政部目前公布的青安3.0利息補貼退場方式。

青安3.0貸800萬元，40年＋5年寬限期，每個月實際差多少？

我們一樣用800萬元來算。

假設：

• 貸款800萬元
• 貸款40年
• 使用5年寬限期
• 本息平均攤還
• 依目前青安3.0利率退場機制
• 假設未來基準利率維持不變

試算結果：

以上為依目前利率條件所做的情境試算。第7年金額是先依第6年2.150%利率正常攤還一年後，再以剩餘本金及剩餘34年、2.275%重新估算，因此不是直接拿800萬元重新貸34年計算。實際還款仍以銀行契約、利率調整及核貸條件為準。

這張表其實就很有感。

前3年：

每月大約1.18萬元

第4年：

約1.27萬元

第5年：

約1.35萬元

看起來確實非常輕。

但到了第6年，5年寬限期正式結束，開始攤還本金：

月付大約變成2.71萬元。

第7年利息補貼再退一階段後：

月付大約2.76萬元。

為什麼青安3.0第6年會突然從1萬多變成2萬多？

這裡很多人會誤會是：

「是不是第6年利率突然漲很多？」

其實不是。

第5年利率是2.025%，第6年是2.150%，只差0.125個百分點。

真正造成月付明顯增加的原因是：

5年寬限期結束了。

前5年主要繳利息，本金800萬元基本上還沒有開始正常攤還。

第6年開始，剩下35年的時間要正式攤還本金。

所以月付才會從約1.35萬元提高到約2.71萬元。

也就是說：

青安3.0真正需要注意的，不是第4年、第5年多幾百元，而是第6年開始進入正常還本金後，家庭現金流能不能承受。

5年寬限期是不是比3年寬限期壓力大很多？

其實沒有想像中那麼誇張。

這也是我們把數字真正算出來之後，很值得告訴首購族的一件事。

5年寬限期的確代表本金晚2年開始還，後面的還款期間比較短，因此正常開始攤還後，月付會比只使用3年寬限期稍高。

但因為40年的貸款期間本來就很長，37年與35年的攤還差異，分散到每個月後，並不是「差一大截」。

所以我不會直接說：

「寬限期用越久，後面壓力就會非常可怕。」

這樣反而太簡化。

真正應該理解的是：

寬限期是一個資金調度工具。

它可以讓買房初期少一點現金流壓力。

但本金並沒有因此減少。

什麼情況下，寬限期可能真的有幫助？

例如一對夫妻剛買房。

交屋後可能同時需要：

• 裝潢
• 冷氣
• 冰箱
• 家具
• 搬家
• 準備生小孩

如果這幾年剛好是家庭支出比較集中的階段，寬限期可以讓前期每個月少支出一些房貸，保留比較多現金。

這時候使用寬限期，是在做：

資金調度。

我覺得這跟另外一種情況要分開看。

如果一定要靠寬限期才覺得買得起，就要重新想一次

假設你看到：

「前5年每個月才1萬多元，我可以啊！」

所以決定買這間房。

但第6年約2.7萬元時，你其實根本沒有把握可以負擔。

這就不是單純利用寬限期做資金安排。

而是：

用前5年的低月付，讓一間原本可能超過負擔的房子看起來變得買得起。

這兩件事差很多。

💬 胖虎店長提醒

我不會覺得寬限期不好。

但我會建議買房時，至少先看一次寬限期結束後的月付金。

如果第6年開始正常還本金，你還是覺得這個數字在自己可以接受的範圍內，那再來決定前幾年要不要利用寬限期調度資金。

那一般房貸跟青安3.0，應該怎麼比較？

這也是很容易搞混的地方。

前面一般房貸的800萬元案例，我們用2.78%試算。

青安3.0則是依政策優惠利率計算。

所以不能看到：

一般40年月付約27,600元。

青安3.0第7年後也是約27,600元。

就認為兩個方案一模一樣。

因為：

兩者前面的利率、寬限期、優惠條件及適用資格完全不同。

而且青安3.0還有年齡、所得、房屋總價、自住用途等申請條件；目前一般首購最高1,000萬元、新婚家庭最高1,200萬元、育有未成年子女家庭最高1,500萬元。

如果還不清楚自己是否符合青安3.0，可以延伸閱讀：

〈青安3.0誰可以申請？2026最新資格、額度與限制先看懂〉

房貸利率差0.1%、0.2%，需要很在意嗎？

當然有差。

房貸本金通常很高，時間又很長，小小的利率差異拉長到30、40年，最後都可能形成一筆金額。

但我不建議第一次辦房貸，只問：

「哪一家利率最低？」

還要一起看：

• 實際核貸金額
• 貸款成數
• 貸款年限
• 寬限期
• 開辦費及相關費用
• 綁約條件
• 提前清償條件
• 每月實際還款金額

有時候A銀行利率比較低，但核貸成數沒有預期高。

B銀行利率稍微高一點，但整體貸款條件反而比較符合你的資金安排。

所以真正要比較的是：

整個房貸方案，而不是只有一個利率數字。

首購族房貸怎麼選？我會先看這4件事

如果今天有人問我：

「胖虎，我到底要貸30年還是40年？寬限期要不要用？」

我通常不會直接給答案。

我會先陪他看四件事情。

1. 買完房後，手上還剩多少現金？

不要為了少貸一點，把所有資金全部投入房子。

買房之後生活還是要繼續。

家具、家電、裝潢、管理費、家庭支出，都需要現金。

買得起房子，跟買完房子之後還能不能好好生活，同樣重要。

2. 正常開始還本金後，每個月繳得起嗎？

如果有使用寬限期，不要只看寬限期內的數字。

直接把寬限期結束後的月付算出來。

那個數字你仍然可以接受，才比較接近真正的房貸負擔。

3. 選40年，是為了留現金，還是為了買更貴？

這題我覺得很重要。

40年可以讓800萬元房貸每月比30年少約5,200元。

如果目的是保留現金流，是一種安排。

但如果因為月付降低，就把房屋總價一路往上加，原本增加的彈性很快又會消失。

4. 未來5～10年的生活會不會改變？

現在負擔得起，不代表家庭支出永遠不變。

結婚、生小孩、換工作、買車、照顧父母，都可能改變每個月可以拿來繳房貸的錢。

所以買房不能只算「現在」。

房貸是現在簽的，但它會跟著未來很多年的生活。

不知道自己適合貸多少？可以先從生活反推

很多第一次買房的人會從：

「銀行最多可以借我多少？」

開始。

但我反而比較建議倒過來。

先看：

每個月收入多少？

再扣掉：

生活費、保險、交通、家庭支出、固定儲蓄。

最後看看：

每個月拿多少錢繳房貸，自己仍然可以正常生活？

再從這個數字回推適合的貸款金額與購屋總價。

這會比先拿銀行最高願意借的金額，再想辦法把生活塞進剩下的錢裡，更符合長期買房規劃。

首購族房貸常見問題

首購房貸一定可以貸8成嗎？

不一定。

即使符合首購或青安3.0資格，最高貸款成數也不代表實際一定核貸到最高成數。

銀行仍會依申請人的還款能力、信用條件及房屋鑑價等因素進行審核。

房貸30年和40年，哪一個比較好？

沒有標準答案。

以本文800萬元、2.78%的情境試算來看，30年月付約32,800元，40年約27,600元，每月相差約5,200元。

但如果都按原年限繳完，40年的總利息也會比較高。

所以要看自己更重視每月現金流，還是縮短還款時間與降低長期利息。

40年房貸是不是比較不划算？

如果單純比較總利息，在本金、利率等條件相同下，貸款期間越長，總利息通常越高。

但40年最大的價值，是降低每月還款壓力。

因此不能只用「划不划算」判斷，還要看家庭現金流需求。

寬限期一定要用嗎？

不用。

寬限期是一個資金調度工具，不是有就一定要使用。

如果沒有前期降低月付的需求，也可以直接開始正常攤還本金。

青安3.0的5年寬限期，是不是前5年都只要繳1萬多？

以本文800萬元、目前利率條件試算，是的。

前3年約11,833元、第4年約12,667元、第5年約13,500元。

但第6年開始攤還本金後，月付約提高到27,121元，第7年起約27,631元。

所以評估時不要只看前5年的月付。

青安3.0和一般房貸哪個比較好？

如果符合青安3.0資格，當然值得一起比較。

但最後仍應把實際核貸金額、利率、年限、寬限期及其他銀行條件一起看，而不是只比較方案名稱。

房貸不是找「月付最低」，而是找適合自己生活的方式

第一次辦房貸，很容易一直比較：

「哪一家利率最低？」
「哪一家可以貸最多？」
「30年還40年？」
「寬限期是不是用滿最划算？」

但把今天800萬元的案例真正算完，就會發現：

每一個選擇其實都是交換。

30年，每個月繳多一點，但還款時間比較短、總利息較少。

40年，每個月少繳約5,200元，但如果一路繳滿40年，長期利息較高。

寬限期，可以讓買房初期保留更多現金，但本金只是晚一點開始還。

所以真正適合自己的房貸，不一定是：

貸最多、貸最久、前幾年繳最少。

而是：

買完房之後，這筆房貸放進你的生活裡，你仍然可以長期、穩定地負擔。

如果你連「自己到底適合買多少」都還沒抓出來，可以延伸閱讀：

〈2026首購族買房攻略｜第一次買房要準備多少錢？自備款、房貸到看屋流程一次看懂〉

先把購屋預算、自備款與生活支出整理清楚，再決定房貸怎麼安排，通常會更有方向。

第一次辦房貸不知道怎麼選？可以先和我聊聊

我是 蘇郁方（小胖／胖虎）。

如果你正在準備第一次買房，不知道自己適合看到多少總價、房貸30年還是40年比較適合，或青安3.0的寬限期該不該使用，都可以先和我聊聊。

你不需要先把所有房貸名詞研究完。

可以把目前準備的自備款、收入、每月固定支出和買房需求整理出來，我可以陪你一起把不同情況算開來看，再決定什麼樣的購屋預算與房貸方式比較適合。

先把數字弄清楚，再開始找房，通常會安心很多。

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蘇郁方（小胖／胖虎）
永慶不動產 台南文化中心加盟店 店長

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