買江翠北側新大樓，權狀45坪為什麼住起來只有30坪左右？公設、車位怎麼算？

先給結論

買江翠北側新大樓時，「權狀45坪」絕對不能直接理解成家裡有45坪可以使用。權狀通常包含主建物、附屬建物、共有部分，有些房屋廣告的總坪數還會把車位計入。以江翠北側部分新社區約30%～35%的公設比來看，同樣45坪權狀，實際室內感受可能與老公寓差異很大，因此看房一定要拆主建物與附屬建物。

一、買方先記住四個名詞

主建物：主要室內居住空間。

附屬建物：例如合法登記陽台等。

共有部分：梯廳、樓梯、機電空間等共同持分。

車位：可能另外登記坪數。

因此廣告寫：

「權狀45坪」

並不能直接知道你家有多大。

二、江翠北側公設比大概多少？

不同社區差異很明顯。

目前樂居公開資料：

• 潤泰峰匯：約30～31%。
• 潤泰文樺：約32.5%。
• 聯上涵翠：約34.92%。
• 華固月河：約35%。
• 聯上匯翠：約35.14%。

這正好說明：

即使都在江翠北側，新大樓的空間效率也不完全相同。

三、公設比30%和35%真的差很多嗎？

假設都是不含車位的40坪住宅，僅做簡化概念：

30%公設：
約28坪屬於非共有部分概念。

35%公設：
約26坪。

差約2坪。

在台北、新北住宅裡，2坪可能就是：

• 一個完整收納區
• 書房的一大部分
• 主臥尺度差異

所以不要覺得5%沒什麼。

結論：買新大樓不能只比較權狀坪數；同樣40坪住宅，公設比30%與35%在簡化計算下就可能產生約2坪差異，實際仍應以謄本主建物、附屬建物及共有部分面積為準。

四、車位最容易讓買方誤判

例如廣告：

總坪數45坪。

其中車位10坪。

實際住宅權狀部分就只剩35坪左右。

如果再看到：

「45坪3房。」

買方很容易想像成很大的3房。

所以第一句就應該問：

「45坪有沒有含車位？」

第二句：

「主建物＋附屬建物多少？」

這兩句比問公設比更直接。

五、為什麼老公寓30坪可能覺得比新大樓35坪大？

因為老公寓通常沒有：

• 大廳
• 健身房
• 閱讀室
• 垃圾冷藏
• 多部電梯
• 大型公共空間

因此共有部分占比可能較低。

換屋族從老公寓換江翠北側新大樓，最容易產生這種落差。

六、看房時怎麼快速判斷坪效？

我建議不要拿計算機站在門口算。

直接看：

• 沙發到電視牆距離
• 餐桌能否正常放
• 冰箱位置
• 主臥雙人床＋衣櫃
• 次臥床＋衣櫃
• 走道浪費
• 柱位
• 收納
• 陽台深度

這些才是每天真正使用的空間。

房屋顧問李亞倫觀察

很多買方比較房子時會說：

「這間38坪，那間42坪，當然42坪比較大。」

我第一個會確認的是：

車位扣掉了嗎？

第二個：

主＋附多少？

第三個才是：

格局好不好用？

因為買房不是買權狀上的數字。

你真正買的是每天可以使用的空間。

FAQ

Q：公設比越低越好嗎？
不一定，也要看社區設備、梯戶比、管理與空間規劃。

Q：車位算公設嗎？
登記方式需看權狀，買房時應把車位坪數與價格獨立拆解。

Q：權狀35坪室內有35坪嗎？
通常不是。

Q：主建物就是室內坪數嗎？
主建物是核心指標，但實際可使用感受還涉及附屬建物與格局。

Q：買新大樓最該問哪個坪數？
建議直接問「主建物＋附屬建物多少」。

Q：為什麼同樣3房差很多？
因為總坪數、公設、格局、走道與房間尺度不同。