公設保留地買賣免稅別搞錯

「我的土地是都市計畫公共設施保留地，既然以後政府要取得，現在賣掉是不是就不用繳土地增值稅？」

這個問題看起來很簡單，但實際上答案不能直接說「可以」。

因為公共設施保留地未來到底是採取「徵收」，還是「市地重劃」方式取得，會直接影響土地買賣時能不能適用土地增值稅免徵。

所以如果你手上剛好有公共設施保留地，準備買賣之前，第一件事情不是急著算價格，而是先確認都市計畫書到底怎麼寫。

先講大家最關心的問題。

土地稅法規定，公共設施保留地如果是「被徵收」，可以免徵土地增值稅。

而在土地還沒有正式被徵收以前，如果這類公共設施保留地要移轉，符合規定的情況下，也可以適用免徵土地增值稅。

這項制度主要是考量租稅公平。

因為土地既然已經被都市計畫劃設為公共設施保留地，未來可能由政府取得，如果地主在正式徵收之前先出售，卻因為移轉時間不同而產生完全不同的稅負，對地主來說並不公平。

因此，符合規定的公共設施保留地，在徵收情況下，買賣移轉可以有土地增值稅優惠。

但是，這裡有一個非常重要的關鍵。

「公共設施保留地」不代表所有情況都能免土地增值稅。

這是整件事情最重要的地方。

如果都市計畫書明定，這塊公共設施保留地未來整體開發方式是「徵收」，符合相關規定時，土地移轉可以適用免徵土地增值稅。

如果都市計畫書沒有明定採取哪一種整體開發方式，也可能符合免徵規定。

但是，如果都市計畫書已經明確寫明未來是採「市地重劃」方式辦理，那麼買賣時就不能適用公共設施保留地免徵土地增值稅的規定。

為什麼？

因為「徵收」和「市地重劃」對地主來說，權利關係並不一樣。

我們用最簡單的方式來理解。

如果是政府採「徵收」方式取得土地，地主是將土地交給政府取得，權利損益和一般市地重劃的情況不同。

但如果是「市地重劃」，地主並不是單純把土地交出去就結束。

市地重劃完成後，地主仍然會參與土地權利的分配。

也就是說，地主在重劃之後，還可能分配到重劃後的土地。

因此，這種情況和政府直接以徵收方式取得土地，地主的權利損益並不相同。

所以土地增值稅的免徵規定，自然也不能完全比照徵收方式辦理。

這裡又有一個很容易搞混的地方。

市地重劃方式雖然不能適用公共設施保留地「免徵土地增值稅」的規定，但並不代表完全沒有租稅優惠。

依相關規定，土地重劃後第一次移轉時，土地增值稅還可以減徵40%。

所以可以把它簡單理解成：

「徵收」是符合條件可以免徵。

「市地重劃」則是不能適用這項免徵規定，但重劃後第一次移轉可以有40%的土地增值稅減徵優惠。

這兩種制度的租稅效果不同，地主在出售之前一定要先搞清楚。

我們來看兩個實際情況，這樣最好理解。

第一位是王先生。

王先生要出售關西鎮的一筆公園用地。

乍看之下，這塊土地是都市計畫公共設施保留地，王先生原本以為應該可以免土地增值稅。

但是查閱鎮公所核發的「土地使用分區證明書」後發現，備註寫明未來政府將以「市地重劃」方式取得。

這種情況就不能適用公共設施保留地免徵土地增值稅的規定。

再來看第二位張先生。

張先生要出售竹北市的一筆道路用地，同樣也是公共設施保留地。

但是他的「土地使用分區證明書」備註寫明，政府未來將以「徵收」方式取得。

這種情況就符合公共設施保留地免徵土地增值稅的適用條件。

你看，同樣都是公共設施保留地，只因為未來取得方式不同，土地增值稅的結果就可能完全不一樣。

如果你手上有公共設施保留地，而且最近正在考慮出售，我會建議先確認三件事情。

第一，確認土地是不是都市計畫編定的公共設施保留地。

第二，向相關機關申請或確認「土地使用分區證明書」，看都市計畫書及相關資料對未來開發方式是怎麼記載。

第三，最重要的是確認未來取得方式到底是「徵收」還是「市地重劃」。

因為這個差異，可能直接影響土地增值稅到底是「免徵」，還是只能適用其他減徵優惠。

對地主來說，土地增值稅往往是一筆不能忽略的交易成本。

如果沒有先確認土地的公共設施保留地性質，以及未來整體開發方式，很容易在估算出售價格時，把土地增值稅優惠算錯。

例如地主以為「公共設施保留地都免土地增值稅」，因此用免稅的方式估算交易成本。

結果正式申報移轉時才發現，都市計畫書明定是市地重劃，根本不能適用免徵規定。

這時候就可能出現預期稅負和實際稅負的落差。

因此，出售之前先確認，不只是為了節稅，更是為了正確計算土地交易成本。

最後幫大家整理一個最重要的觀念。

公共設施保留地買賣，能不能免徵土地增值稅，不能只看它是不是「公共設施保留地」。

真正要看的，是都市計畫書或相關土地使用分區資料，未來政府到底採取哪一種方式取得土地。

如果是「徵收」，符合規定可以適用免徵土地增值稅。

如果是「市地重劃」，就不能適用這項免徵規定，但重劃後第一次移轉仍有土地增值稅減徵40%的優惠。

所以，如果你手上有公園用地、道路用地或其他公共設施保留地，準備出售之前，千萬不要只聽別人說「公共設施保留地可以免稅」。

先把土地使用分區證明書拿出來，確認未來是「徵收」還是「市地重劃」，再來判斷土地增值稅，這樣才不會因為搞錯開發方式，而影響你的交易成本。