玫如CITY介紹｜2026實價登錄、房價、1房2房與優缺點｜房仲刈包蔡昇霖

玫如CITY介紹｜2026實價登錄、房價、1房2房與優缺點整理

最後更新｜2026年9月10日

玫如CITY位於新北市三重站生活圈，住宅門牌主要分布於朝陽街1、3、5、7、9號一帶，社區基地約268坪，地上10層、地下2層，屬於戶數不多的小型華廈產品。

公開社區資料多以27戶作為建物總戶數口徑，其中住宅約24戶，另有管委會空間及其他合法使用空間；車位共30個，皆為機械式車位。

如果第一次研究玫如CITY，我認為這個社區真正需要看的，不只是「離三重站很近」，而是：

它是一個交易量不大的小型社區，而且不同平台對房數、地址、用途的標示差異明顯，因此買方更不能只看網站上的房型名稱與平均單價。

這也是玫如CITY和大型社區很不一樣的地方。

玫如CITY基本資料

為什麼網路上會看到「朝陽街1號」跟「捷運路43號」？

這不是我把兩個建案混在一起。

新北市政府建管資料顯示，111重使字第00139號與後續的113重變使字第00282號屬同一執照鏈。

官方資料目前可看到：

1～3樓｜F3幼兒園用途
4～5樓｜D5補習班用途
6～10樓｜H2集合住宅及管委會相關空間

其中1～3樓門牌登載有捷運路43號，住宅樓層則可看到朝陽街1、3、5、7、9號等門牌。

因此研究玫如CITY時，比較精確的方式是：

不要只用一個網站門牌判斷整棟建物，而要回到實際戶別及合法使用用途。

基地約268坪｜1棟｜地上10層／地下2層

官方使照27戶｜住宅約24戶

公設比約38%｜30個機械車位

三重站生活圈｜RC結構

玫如CITY現在一坪多少？

這個社區的價格，不能直接用「2026近一年均價」回答。

原因是目前樂居頁面顯示：

近一年成交均價｜待定

代表近一年公開成交樣本不足。

如果拉長歷史資料：

591整體成交均價約71.6萬元／坪
樂居歷史平均約71.77萬元／坪

兩個平台相當接近。

但目前公開實價明細中，最新可見交易仍停留在2024年7月，最新單價約82.9萬元／坪。

近期可參考的實價

這組數字有一個很重要的問題

建案資料把主要住宅產品規劃為：

2房約25坪、29坪

但實價平台卻把不少25～29坪交易標成：

1房。

而目前市場上同一類型的待售戶，甚至可以看到不同仲介分別標成1房、2房或3房。

所以：

玫如CITY不能只看廣告上的「幾房」，房數一定要再對建物權狀、成果圖與實際現況。

這比討論它究竟是「1房還是2房」更重要。

2026目前出售市場怎麼看？

截至目前公開待售資訊，玫如CITY可看到約2,800～2,950萬元的刊登價格，部分物件總建坪約34.35坪、包含機械車位。

這裡必須注意：

2,800～2,950萬元是目前市場「開價」，不是實價成交。

而公開實價最新一批主要仍是2024年的交易，因此現階段不適合直接說：

「玫如CITY現在市場成交就是90幾萬／坪。」

比較合理的做法，是把：

歷史實價＋目前開價＋實際議價結果

三個層次分開。

歷史成交均價

591｜約71.6萬／坪
樂居｜約71.77萬／坪

最新公開實價｜2024/07 約82.9萬／坪

2026目前公開待售｜約2,800～2,950萬

註：

目前開價不等於成交價；近一年公開實價樣本不足，不宜硬做2026成交均價。

玫如CITY最大的優點是什麼？

① 三重站距離非常直接

公開平台依量測點不同，玫如CITY到三重站約落在73～107公尺左右。

不同網站因社區定位點、出口與測量方式不同會有落差，因此本文不把單一數字當作絕對距離。

但就位置本身來說：

軌道交通確實是玫如CITY最明確的條件之一。

三重站可使用台北捷運中和新蘆線與桃園機場捷運。

② 社區住宅戶數少

相較合康心綻129戶、潤泰CITY PARK超過400戶住宅規模，玫如CITY屬於明顯的小型社區。

如果買方不喜歡大型社區的人流與住戶數，這會是一項差異。

③ 三重站生活圈機能成熟

生活圈已有捷運、商業與既有住宅機能，不需要完全依賴未來建設想像。

對重視通勤與日常採買的人，位置本身比「未來會有什麼」更值得看。

④ 住宅產品相對少量

住宅戶數少，也代表同社區釋出的房子通常不會像大型社區那麼多。

對喜歡小型社區的人是特色；但對估價來說，也同時造成另一個問題：

可比較的成交樣本比較少。

買玫如CITY前，要注意什麼？

① 公設比約38%

對25～29坪這類產品來說，38%的公設比需要仔細看實際室內面積。

尤其目前市場上的待售戶，可以看到總建坪約34坪，但主建物加陽台約16坪左右的案例。

所以買方不能只看：

「總坪數34坪。」

更應該看：

主建物到底多少、室內空間怎麼使用。

② 全部是機械車位

玫如CITY規劃30個車位，公開資料皆為機械式車位。

對有車家庭而言，除了「有沒有車位」，還要實際確認：

車位尺寸、設備限制、載重、維護狀況、上下車便利性及未來維修成本。

它和坡道平面車位的使用感受不同。

③ 管理費公開資料有過不同版本

目前591與樂居多顯示管理費約：

170元／坪／月

但其他較早平台仍可看到120元／坪／月的資料。

因此這種情況不能替社區直接下結論。

實際管理費應以最新管理費帳單、管委會公告或規約為準。

④ 下方樓層用途不是單純住宅

官方資料顯示目前1～3樓、4～5樓另有幼兒園與補習班合法用途，集合住宅主要位於6～10樓。

這本身不代表好或不好。

但如果買方很在意：

出入動線、人流、電梯使用、噪音或管理方式

現場看屋時就應該特別觀察。

⑤ 房數標示一定要複核

這是我認為玫如CITY最重要的注意事項。

同樣約25～29坪產品：

建案頁可能叫2房；
實價資料可能標1房；
目前仲介市場甚至出現1房、2房、3房不同描述。

因此：

廣告寫幾房，不等於法定登記就是幾房。

真正購買時，應確認權狀、建物測量成果圖及現況裝修是否一致。

優點

三重站約73～107公尺
住宅戶數少
三重站生活圈成熟
小型社區辨識度高

注意事項

公設比約38%
30個皆為機械車位
管理費應查最新帳單
低樓層另有其他合法用途
平台房型標示差異大

玫如CITY適合哪些人？

重視三重站交通的人

這是最直接的買方。

如果日常大量依賴捷運或機場捷運，玫如CITY的位置會比許多需要再接駁的社區更有吸引力。

喜歡小型社區的人

住宅戶數比一般大型社區少很多。

如果不追求大型會館、公設規模與數百戶社區，這會是它的特色。

單身、兩人家庭或小家庭

實際住宅坪數偏精簡，較符合人口較少的家庭結構。

不過仍要回到每一戶真正的室內尺度判斷，而不是只看廣告房數。

哪些人要多比較一下？

如果你很重視：

平面車位、大型社區公設、較低公設比、完整大3房，或希望有大量實價可以比價

玫如CITY可能就不是最直覺的產品。

另外，對非常在意住家純度的人，也建議實際了解不同用途樓層與住宅出入動線。

玫如CITY跟合康心綻怎麼選？

兩個社區都在三重站生活圈，但產品差異很大。

玫如CITY

住宅戶數較少、10層華廈、約25～29坪為主要產品、機械車位、公設比約38%。

合康心綻

129戶、15層住宅大樓，從19坪1房、23～24坪2房一直到35～38坪3房都有，並配置坡道平面車位。

因此如果你更在意：

社區小、站點距離直接

玫如CITY有自己的定位。

如果更在意：

房型選擇、平面車位、家庭型3房

合康心綻會比較容易比較。

房仲刈包怎麼看玫如CITY？

如果只用一句話：

玫如CITY最大的特色是「三重站旁的小型社區」，最大的分析難點則是「成交少、用途與房型標示複雜」。

所以這個社區，我反而不建議太依賴網站自動產生的「平均單價」。

因為目前：

近一年實價不足、最新公開交易停在2024年、現行開價又已進入另一個價格帶。

這時真正重要的是：

先確認你看的那一戶到底是什麼合法用途、實際室內多大、現況幾房、車位是哪一個，再開始談價格。

這會比看到「71萬平均價」或「82.9萬最新價」就直接乘坪數，更接近真正的買房判斷。

FAQ｜玫如CITY常見問題

玫如CITY現在一坪多少？

目前無法建立可靠的2026近一年成交均價。591歷史成交均價約71.6萬元／坪，樂居歷史平均約71.77萬元／坪，最新公開實價約82.9萬元／坪。

玫如CITY最新成交是哪一年？

目前公開平台可見最新交易為2024年7月，因此不能把歷史平均直接當成2026即時成交行情。

玫如CITY有幾戶？

官方使用執照記載整棟共27戶；公開社區資料則拆分為約24戶住宅、管委會空間及其他用途。

玫如CITY有幾層？

地上10層、地下2層。

玫如CITY公設比多少？

公開資料約38%。

玫如CITY有平面車位嗎？

目前公開資料顯示30個車位皆為機械式車位，沒有列出平面車位。

玫如CITY管理費多少？

目前591及樂居公開資料約170元／坪／月，但較早資料有不同數字，因此實際仍應以社區最新帳單及公告為準。

玫如CITY是一房還是兩房？

公開資訊存在明顯差異。建案規劃多稱25～29坪2房，但實價及目前待售平台會出現1房甚至其他房數標示，因此應以權狀、成果圖及現況格局確認。

玫如CITY離三重站多遠？

依不同房產平台的定位點與出口，約73～107公尺左右。實際應依使用的社區出入口及捷運出口確認。

玫如CITY合理價格怎麼抓？

由於近期實價樣本不足，不能只套用社區均價。建議同時比較歷史相近戶別、目前待售價格、實際室內坪數、樓層、房型合法性及機械車位條件。

結論｜玫如CITY值得買嗎？

玫如CITY不是一個適合用大量平均數快速判斷的社區。

它最明確的特色是：

三重站生活圈、小型住宅社區、約268坪基地、10層華廈，以及精簡坪數產品。

但同時需要特別確認：

38%公設比、機械車位、不同樓層用途，以及房型標示差異。

因此我會把它的購買邏輯整理成一句：

喜歡它的位置之前，先把這一戶的「用途、坪數、房數、車位」全部確認清楚；確認完，再談合理價格。

玫如CITY這種小型社區，真正重要的不是網站給你的平均值。

而是你眼前這一戶，到底值多少。

關於作者｜蔡昇霖・房仲刈包

蔡昇霖｜刈包
台灣房屋三重重陽特許加盟店

專注三重、蘆洲與雙北住宅市場，透過實價登錄、社區條件與實際市場資訊，協助買方理解社區差異與房屋價格。

📞 賞屋／買賣諮詢｜0978-669-112
📱 LINE ID｜g5989895

家裡賣刈包，大家都叫我刈包。
🏠 想看屋，找刈包。

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🏠 台灣房屋三重重陽特許加盟店｜冠帝不動產經紀有限公司
📜 不動產經紀人｜游皇閔（109）新北經字第003775號
📍 公司地址｜新北市三重區重陽路三段5巷22號

資料來源與說明

本文資料更新至2026年9月10日。

社區基本資料主要交叉參考新北市政府建管便民服務資訊網、591、樂居及公開房屋市場資訊。

玫如CITY的門牌、使用用途與房型，在不同平台存在不同呈現方式，因此本文優先以官方建築執照與使用執照資料判斷合法使用，再將房產平台資料作為市場參考。

目前近一年公開成交樣本不足，因此不以少量歷史交易建立2026固定成交行情；目前市場待售價格亦僅代表屋主開價，不代表實際成交價格。

實際房屋仍應依權狀、建物測量成果圖、現況格局、樓層、車位及個別交易條件確認。本文為公開資訊整理與市場分析，不代表特定物件成交價格、投資報酬或未來房價走勢。