仁仁愛介紹｜2026實價登錄、房價、2房3房與優缺點｜房仲刈包蔡昇霖

仁仁愛介紹｜2026實價登錄、房價、2房3房與優缺點整理

最後更新｜2026年9月13日

仁仁愛位於新北市三重區仁義街79巷，屬仁義重劃區內較早完成的一批住宅社區。

基地約461～462坪，規劃1棟地上15層、地下6層，共112戶住宅，配置117個坡道平面車位。

住宅產品相對單純：

2房｜約20、22坪

3房｜約28、34坪

而且官方使用執照顯示，全案112戶皆為H2集合住宅，1樓主要配置門廳、管委會空間及自行車停車空間，因此和近期不少「住宅＋一般事務所＋店面」混合型社區相比，仁仁愛的住宅用途相對單純。

但研究仁仁愛時，有一件事比「社區均價多少」更重要：

先確認平台的單價，到底有沒有把車位價格與車位坪數拆掉。

因為同一筆成交，算法不同，可以差到十幾萬元／坪。

這正是仁仁愛2026年最新實價最值得注意的地方。

仁仁愛｜社區介紹

仁仁愛基本資料

官方建管資料顯示基地1,526平方公尺，約461.6坪，1幢1棟、15層、地下6層、112戶，總設計停車位117席，全部為RC結構。

仁仁愛現在一坪多少？

這一題不能只看一個平台。

截至2026年9月：

591近一年成交均價｜約59.6萬元／坪

樂居近一年成交均價｜約64.02萬元／坪

而樂居長期歷史平均約：

41.62萬元／坪。

看起來數字差很多。

但真正關鍵在下面這一筆。

同一筆成交，為什麼可以是64.1萬，也可以是49.2萬？

2026年2月，仁義街79巷29號13樓成交：

2房

房屋坪數｜約21.53坪
車位坪數｜約11.17坪
成交總價｜1,608萬元
車位價格｜約228萬元

591把車位價格與車位坪數拆開後：

房屋1,381萬元 ÷ 21.53坪

得到：

約64.1萬元／坪

但信義房屋與PLEX若直接用：

總價1,608萬元 ÷ 含車位32.69坪

會得到：

約49.19萬元／坪

兩邊講的是同一筆成交。

所以不是哪一個平台一定錯。

而是：

計算口徑不同。

如果你正在估住宅本體價值，我會比較偏向看：

扣除車位後的房屋單價。

因為這樣才能和不同車位大小、不同車位價格的住宅做比較。

近期代表成交

近期實價可以看到一個很有意思的現象：

28坪3房2025年成交約55萬元／坪

但

21坪2房2026年成交約64.1萬元／坪。

這並不能直接解讀成：

「半年房價漲了9萬元。」

因為兩筆根本不是同一種產品。

20～22坪2房怎麼看？

這是仁仁愛相當有代表性的產品。

20～22坪做2房，屬於：

小坪數控制總價。

2023年的正常2房大致可以看到：

約54～57萬元／坪

2026年最新高樓2房則來到：

64.1萬元／坪。

這對目前仁仁愛的2房市場，是一個重要的新成交座標。

但小坪數產品最重要的仍然不是只看單價。

實際看屋時我會確認：

房間尺度、客廳比例、收納、採光、陽台與車位。

尤其20坪左右做到2房，室內坪效遠比「權狀有幾坪」重要。

28～34坪3房怎麼看？

3房主要有：

約28坪

與

約34坪

兩種級距。

其中28.6坪3房在2025年9月10樓成交：

房屋約1,575萬元，
車位約228萬元，
總價約1,802萬元。

扣除車位後：

約55萬元／坪。

和2026年21.5坪2房的64.1萬元相比，小坪數2房單價反而比較高。

這其實很符合住宅市場常見邏輯：

坪數越小，總價越容易控制，單價反而不一定低。

所以仁仁愛不能只說：

「現在一坪大概60萬。」

更準確的方式應該是：

先分2房、3房，再談單價。

仁仁愛是捷運宅嗎？

如果用比較嚴格的標準，我不會把仁仁愛定位成典型的「捷運第一排住宅」。

目前樂屋網公開定位顯示：

三重國小站出口約994公尺

目前公開出售物件則有約：

1,080公尺

的定位資料。

因此它真正的區位邏輯比較像：

仁義重劃區住宅＋重陽橋進出台北＋既有五華／仁義生活機能。

而不是完全依靠步行捷運。

這一點買房前應該先知道。

生活機能怎麼看？

仁仁愛雖然位於重劃區，但並不是四周完全沒有既有機能的新開發區。

公開資料顯示周邊已有：

全聯、家樂福、五華商圈、仁義商圈、自強商圈

以及仁愛市場、自強市場等生活採買機能。

學校部分，樂居目前標示：

五華國小、碧華國中

但實際學區仍建議依新北市教育主管機關當年度公告確認，不單憑房仲平台判定。

仁仁愛有哪些優點？

① 純住宅社區相對單純

官方使用執照為112戶H2集合住宅。

沒有大量一般事務所混進住宅產品。

② 戶數不算大

112戶，對不喜歡數百戶大型社區的人相對容易接受。

③ 117個全部坡道平面車位

沒有機械車位，車位配比甚至略高於戶數。

④ 2房、3房產品清楚

20～22坪2房與28～34坪3房，市場定位容易理解。

⑤ 屋齡約5年

已經是可以直接檢查實際管理、公共設施與社區維護狀況的成屋。

⑥ 仁義重劃區＋既有生活圈

不是完全依賴未來機能的住宅區。

買仁仁愛前，要注意什麼？

① 標準層約8戶2梯

梯戶比約：

4戶共用1部電梯。

如果非常重視低梯戶比，需要實際感受尖峰時間。

② 不是典型捷運第一排

三重國小站公開定位約994～1,080公尺。

主要交通優勢更偏向重陽橋與道路系統。

③ 平台單價算法差異非常大

2026同一筆成交：

64.1萬／坪

與

49.2萬／坪

都能看到。

所以比較價格前，一定要確認車位有沒有拆。

④ 管理費公開資料不一致

樂居目前顯示約：

60元／坪／月

BPM則顯示：

100元／坪／月。

實際出售物件另可看到每月4,048元的管理費案例。

因此買房時不要直接引用平台數字，應要求查看：

最新社區管理費帳單。

仁仁愛租金怎麼看？

591目前近3個月公開刊登統計顯示：

3房租金中位數約41,000元／月。

目前也能看到約：

37,900元～41,000元／月

的3房公開出租案例。

但這些屬於：

市場刊登租金。

另外2026年6月有一筆3房、34.1坪：

27,000元／月

的租賃實價，但該筆明確標示為：

社會住宅整戶出租。

因此不能直接拿27,000元當一般自由市場租金。

仁仁愛適合哪些人？

仁仁愛比較適合：

想買仁義重劃區成屋的人

預算希望集中在2房或小3房的人

在意坡道平面車位的人

偏好百戶左右、用途單純社區的人

主要使用汽車、機車或重陽橋進出台北的人

如果你最在意的是：

捷運出站幾百公尺內

或

超低梯戶比

那仁仁愛就需要再和其他社區比較。

房仲刈包怎麼看仁仁愛？

如果這篇只留一句：

仁仁愛真正要先看懂的不是均價，而是「單價怎麼算」。

因為同一筆2026成交：

一個平台會告訴你：

64.1萬元／坪

另一個平台則可能告訴你：

49.2萬元／坪。

兩個數字差很多，卻可能都來自同一筆實價。

所以我研究仁仁愛的順序會是：

房型 → 房屋坪數 → 車位是否拆價 → 樓層 → 成交時間。

尤其2房只有20～22坪，3房則約28～34坪。

不同坪數產品本身就有不同的單價邏輯。

把計算方式先統一，才是真正有意義的比較。

FAQ｜仁仁愛常見問題

仁仁愛現在一坪多少？

591近一年成交均價約59.6萬元／坪，樂居近一年約64.02萬元／坪。實際仍須依2房、3房及車位單價計算方式分開判斷。

仁仁愛最新成交多少？

2026年2月13樓21.5坪2房成交1,608萬元含車位；591扣除車位後約64.1萬元／坪。

為什麼別的平台只顯示49.2萬元／坪？

因為49.2萬元是直接用1,608萬元除以含車位32.69坪計算；64.1萬元則把車位價格與坪數拆掉後再計算住宅單價。

仁仁愛有幾戶？

共有112戶住宅。

仁仁愛有哪些房型？

主要為20、22坪2房，以及28、34坪3房。

仁仁愛有多少車位？

117個坡道平面車位，沒有機械車位。

仁仁愛公設比多少？

公開資料約32.5～33%。

仁仁愛管理費多少？

不同公開平台目前約60～100元／坪／月不等，因此應以管委會最新帳單為準。

仁仁愛離捷運多遠？

公開平台定位距三重國小站約994～1,080公尺，依定位點與出口不同而異。

仁仁愛合理價格怎麼抓？

先將2房與3房分開，再統一使用扣除車位後的房屋單價，最後比較相近樓層、坪數與成交時間。

結論｜仁仁愛值得買嗎？

仁仁愛的產品其實相當容易理解：

約461坪、112戶、15層、117個平面車位，以及20～34坪2至3房產品。

它的特色不是大型豪華社區，也不是典型捷運第一排。

比較準確的定位是：

仁義重劃區裡，戶數適中、用途單純、以2房與小3房為主的新成屋住宅。

而2026最新成交也讓我們看到：

小坪數2房的單價已經來到新的價格位置。

但真正比較時，一定要先把：

車位價格與車位坪數

拆乾淨。

否則同一戶房子，可以一下看起來是64萬，一下又變49萬。

對仁仁愛而言：

先統一算法，再談行情。

這就是最重要的一步。

關於作者｜蔡昇霖・房仲刈包

蔡昇霖｜刈包
台灣房屋三重重陽特許加盟店

專注三重、蘆洲與雙北住宅市場，透過實價登錄、社區條件與實際市場資訊，協助買方理解社區差異與房屋價格。

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家裡賣刈包，大家都叫我刈包。
🏠 想看屋，找刈包。

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📜 不動產經紀人｜游皇閔（109）新北經字第003775號
📍 公司地址｜新北市三重區重陽路三段5巷22號

資料來源與說明

本文資料更新至2026年9月13日。

社區基本資料主要交叉參考新北市政府建管便民服務資訊網、591、樂居、PLEX、信義房屋及公開市場資料。

不同平台對成交單價可能採「扣除車位」或「含車位總價／總坪數」兩種不同計算方式，因此本文比較住宅行情時，優先採用扣除車位價格與坪數後的房屋單價。

管理費、學區及相關社區營運資訊可能隨年度或管委會決議調整，實際購屋前仍應以社區最新公告、帳單及主管機關資料為準。

公開出售及出租價格屬市場開價，不等於實際成交。

本文為公開資訊整理與市場分析，不代表特定房屋成交價格、投資報酬或未來房價走勢。